上市后首次“猎”得标的，卓越商企低毛利率之痛仍未解

登陆港股市场近半年的卓越商企终于公布了其上市后“猎”得的首个标的。

4月6日晚间，卓越商企宣称，公司拟以2.25亿元的价格收购北京市环球财富物业管理有限公司（下称：环球财富物业）75%股权。

和武汉环贸一样，此次标的仍为纯商业物业。2019年，卓越商企通过收购武汉环贸取得了武汉环球贸易中心的商务物业管理服务项目。吃下武汉环贸，也撑大了卓越商企对核心城市的野心，其随后在招股书中表示，“我们日后拟通过收购取得一线及新一线城市的同类地标项目。”

如今，北京世纪财富中心成了卓越商企的新猎物。

首“猎”瞄向北京

公开信息显示，成立于2007年的环球财富物业总部位于北京，其所管理的北京世纪财富中心是一个国际甲级商业办公项目，处于北京东三环国贸CBD核心片区，总建筑面积15万平方米，集写字楼、商业及配套服务设施于一体。

截至2020年末，环球财富物业未经审核除税后纯利约2832万元，市盈率10.59。

从协议来看，上述交易涉及对赌条款，环球财富物业所管理的物业管理项目在接下来5年均有最低收入的保证，做出担保的各方则需对未完成的业绩做出补偿，补足款项。

若环球财富物业于截至2021年12月31日止年度前将其所有物业管理服务的收费增加10%，则担保各方接下来4个财政年度的担保收入所作出的担保即免除。

对于这起收购的意义，卓越商企称，“该起收购事项将进一步巩固集团于商业物业管理方面的领导地位，并透过在北京中央商务区寻求商机以扩大业务增长。”

嘉和家业物业研究院院长唐卓对《国际金融报》记者表示，此次收购标的10.59的市盈率略低于行业平均。标的位于华北，提升卓越商企在华北的影响力并利用标的身处北京CBD多年所积累资源的同时，卓越商企也需要考虑自身的管理运营成本。

近年来，卓越商企主要依靠第三方外拓扩大其商业物业的规模。若此项交易成功落地，该公司的商业物业规模将会进一步扩大，但是收购后的“阵痛期”或仍将对卓越商企业的毛利率水平带来影响。

毛利率低于同行

截至2020年，卓越商企实现营收25.3亿元，同比增长约37.5%；归母净利润同比增长82.1%至3.25亿元；毛利率则较2019年的23.6%提升2.7个百分点至26.3%。

尽管各项数据较往年有所增长，但卓越商企的毛利率水平依然算不上好看。东财Choice数据显示，港股市场41家物企的毛利率平均值为31.94%，卓越商企的毛利率水平相较均值依然存在近6个百分点。

在同类型的物企中，星盛商业同期的毛利率为56.26%，宝龙商业则为30.95%。卓越商企的毛利率水平显然不敌同行。

关于其毛利率较低的原因，唐卓分析称，该公司综合毛利率低主要受两方面因素影响，一是其企业商业板块占比低且单坪创收低；二是低于行业平均水平的住宅毛利率拉低了综合毛利率。

具体来看，截至2020年，卓越商企52.1%的在管面积为商业物业，总收入占比为74.1%。其中，公司来自卓越集团的商业物业面积占比为17.26%，来自第三方物业的面积占比则为82.74%。

外扩带来了其体量的增加，但占比过高的第三方商业物业毛利率却并不理想。年报数据显示，卓越商企来自母公司的商业物业毛利率为47.3%，而第三方拓展项目的毛利率仅为16.2%，二者在商业物业板块的总收入占比分别为37.59%、62.41%。

“宝龙商业在管面积中虽仅有37.4%为商业物业，但这部分业务贡献了81.3%的收入，而星盛商业则属于纯商业物业。”唐卓说道。

单坪创收方面，卓越商企商业板块单坪创收为93.8元/平，而宝龙商业和星盛商业的单坪创收分别达181.7元/平和281.5元/平。从商业板块的单坪创收、面积占比及服务模式来看，专业商管如宝龙和星盛毛利率水平都较高。

但唐卓也表示，因收购后需较长时间进行投后管理，卓越商企第三方毛利率较低属于正常，“数据也显示，其第三方毛利率从2019年11.8%升至16.2%，可见企业也在加速提升被收购方的盈利水平。当然，未来的收并购整合如何还是要取决于企业的自身运营情况。”

除此之外，卓越商企住宅物业的毛利率水平也较为“拉胯”。截至2020年，卓越商企公共板块毛利率为14.8%，住宅毛利率为11.2%，而行业内同类住宅物企住宅毛利率为14%左右。

如此来看，在通过收并购扩大规模的同时，卓越商企也仍需“消化”该动作所带来的毛利率“阵痛”。而今，扩规模的需求与毛利率已经成了公司的“鱼与熊掌”，难以两全。