兄弟共同继承母亲遗产房,为了不分给嫂嫂更改产权,究竟是聪明还是愚笨?

针对这个问题，其实是许多不论是夫妻、情侣、朋友或者家人之间想要共同买房都可能经历到的。

甚至说是房子买到手以后，还可能会面临是否要更改产权模式的问题……

有这么一位莎粉，我们称他为王先生。

王先生和他唯一的哥哥，在他们的母亲过世后，共同继承了母亲留下来的一套房。

彼此之间是以“一般共有（Tenancy in common，也称为Tenants in common）”的形式来共同拥有这套房子。

不过就在最近，哥哥决定要跟嫂嫂离婚，所以想著要把他们目前手上的“Tenancy incommon”改成“联合共有（Joint tenancy，也称为Joint tenants）”。

哥哥的想法是这样的，他认为：如果他和弟弟，把手上的产权改成“Joint tenancy”的形式，那就表示，万一有一天哥哥去世了，那么他的前妻就不会有任何机会来继承到这份房产了！

因为根据哥哥在先前立下的遗嘱，在他死后，他的遗产是会分配给他的前妻，以及他们所生的两个孩子的。

哥哥提出这个想法后，王先生再三考虑之下，依旧非常担忧。

王先生担心，如果产权模式一旦变更之后，是否会影响到自己的权益，甚至是影响到自己太太的权益？

还有这么一个例子：

这位莎粉叫做陈女士，她的哥哥在不久前去世了。

哥哥留有一份遗嘱，上面写着要将自己的所有遗产，都留给自己的妹妹。

哥哥的遗产里包括了在银行账户上的几千镑钱。

但更重要的，是哥哥在英国的两栋房产。

这两栋房产，是哥哥生前跟自己的妻子共同买下的。但由于夫妻感情不佳，哥哥早在10年前就搬出他们共同的房子，自己出来租房子住了。

从陈女士所持的这份遗嘱来看，她的哥哥认为自己持有两栋房产的各50%的所有权。

因此，哥哥在遗嘱中指明了要将这50%的所有权，通通都留给自己的妹妹，也就是陈女士。

然而，当我们帮陈女士将房产登记从房产登记局（Land Registry）查出来后，才发现，原来这两栋房产是以“Joint tenancy”的形式拥有的。

这意谓着，哥哥的这份遗嘱，对于这两栋房产来说，不过就是废纸一张……

问题出在哪？

在说明上面两则案例之前，我们先简单来讲一下“联合共有（Joint tenancy）”和“一般共有（Tenancy incommon）”之间的差别。

其实这两者之间的差别，《丽莎知道》也曾经在过去的文章中提过：《共同买房：下手前没搞清产权，以后房子要卖要送，恐怕你都没决定权！》。

１．“联合共有（Joint tenancy）”不会明确地说明，双方在房产中所拥有的具体份额；而“一般共有（Tenancy in common）”则会很详细的表明，双方在房产中所各自拥有的具体份额，像是50%，30%等。

２．双方若以“联合共有（Joint tenancy）”来共有拥有一套房，假如其中一方去世了，那么该房产的产权将全部自动转为另外一方的名下，而不属于去世那一方遗产的一部分。

所以不论去世的那一方，在生前所拟的遗嘱是怎么说的，都无法对此造成任何改变。

也就是说，在“Joint tenancy”的情况下，不论遗嘱怎么写都是无效的。

３．对于“Joint tenancy”来说，如果房产要转让的话，必须是全部份额的转让，也就是“房产共有的双方”都必须同意才可以，一厢情愿是绝对不行的。

在这类房屋的转让过程中，该房产的所有共有者都必须在合同上签字，表达同意，否则房产是无法成功完成转让的。

４．对于“一般共有（Tenancy in common）”来说，情况就完全不同。这类形式允许共有者的其中一方，在不经过另外一方同意的情况下，自由地转让自己在房产中所拥有的全部份额。

在这个情况下，假使一个人在房产中持有10%的所有权，那么他或她便有权把自己的这10%股份转让给任何人。

因此，假设两人共同以“Tenancy in common”的方式来拥有一套房，那么任何一方的遗嘱就会是有效的了。

有了上面的基础解释，我们就能回来看看文章一开始提到的两个例子。

第一个例子：如果王先生答应了他的哥哥，将目前的“Tenancy in common”，修改成“Joint tenancy”，那么将可能会发生以下情况：

１．哥哥确实是可以防范自己的妻子在将来继承到这栋房子，但同时，他也阻碍了自己两个孩子在未来继承这栋房产的机会。

因为若是改成“Joint tenancy”，那么哥哥死后，该栋房产的所有权就直接落到弟弟，也就是王先生的身上。

而这时候，即便哥哥的遗嘱上写着，要将房子的50%所有权，通通留给自己的孩子，也是没有用的。

房子的100%所有权，会全部直接落到王先生那边。而这种情况，恐怕也不是哥哥未来想要见到的了！

讲到这一点，就同时回答了上面第二个例子。

由于陈女士的哥哥，他在生前和妻子共同买的两栋房，都是以“Joint tenancy”形式来拥有的。

所以，在哥哥死后，两栋房产的所有权，就100%通通都落到了哥哥的妻子身上。

因此即便有了遗嘱，陈女士依旧无法继承这两栋房产的任何一小部份。所有的份额都是落到嫂嫂那边了！

２．回到第一个例子来看：若是改成“Joint tenancy”，王先生的太太的权益也会发生变化。

同理，如果是在“Joint tenancy”的情况下，假如今天是王先生比他哥哥还要先去世了。

那么这个时候，即便王先生想要把这栋房子的一半份额留给自己的太太，同样也是没用的。

当王先生去世后，他的哥哥就能拿走这栋房子的全部份额；而王先生的太太，到时候什么也拿不到了。

３．王先生的哥哥可以考虑更改自己的遗嘱。

由于上面提到，哥哥目前的遗嘱内容，表示会将自己的遗产留给自己的妻子和两个孩子。

如果哥哥不希望这栋房产的份额，会在自己死后落到了妻子的手上。

那么，他应该是要去着手更改自己的遗嘱，而不是来变动这栋房子的产权模式。

在目前“Tenancy in common”的情况下，兄弟俩各持有50%的份额是表明的很清楚的。

因此，未来王先生可以自由决定要将这50%留给谁，而哥哥也能自己决定要把他那50%留给谁，互相不会影响到彼此的权益。

我们建议，王先生如果有疑虑，就不该随意答应哥哥的要求；反而应该要建议哥哥去修改他自己的遗嘱，这样才能真正达到他所想要的效果。

最后，如果莎粉们对于在英国买卖房产方面还有任何疑问，欢迎随时在《丽莎知道》留言询问，或者直接与丽莎律师行联系。

扫一扫，丽莎都知道！