成交大户——重庆的10大热销楼盘和房企

丁祖昱评楼市，独家原创点评。重庆的蛋糕很大，但人口开始外流，房价难涨，油水不会太多，企业欲提高利润还需从做精产品入手才有出路。

之前跟大家聊过上海和深圳两个一线城市卖的最好的10个项目，今天再跟大家说说重庆卖得最好的十个项目和企业。重庆房地产市场虽一直不温不火，但它是中国常住人口最多的城市，依托其人口优势，新建商品房成交量也可达2000万平方米/年以上，今年前11个月商品房成交量已达2012万平方米，全国位居第四，仅此于上海、成都和武汉。在这样的城市，我们来看看卖的好的都是些什么样的项目。

从入榜的项目来看，热销项目有以下几个方面的共性：

共性一：大盘及综合体项目占据多数

Top10项目中，多数项目体量在百万方以上。同时，瑞安重庆天地以综合体的形式，通过商住同步开发带动区域高端服务业发展，进而提升区域入住率，最终拉动项目去化，这已成为了重庆新兴板块项目开发的新方向之一。

共性二：紧邻城市中心的新兴板块已逐步成熟

上榜项目中，除金融街融景城为一线江景项目，其余均为非城市中心区项目。其中，照母山板块和礼嘉-大竹林板块毫无疑问是2015年楼市最火热板块，特别是照母山板块依托已成型的路网体系以及城市稀缺的山景资源，吸引了大量标杆房企进驻，今年这些企业也均获得不错业绩。TOP10项目中，便有4个项目位于该板块。

共性三：刚需楼盘不再是主导，改善产品迎来市场机会

上榜项目中，大多为多产品形态项目。高层+洋房的高低配已成为各项目的常规产品组合。以香港置地约克郡为例，洋房成交金额占比6.9%，别墅成交金额占比38.6%。

而对于企业来说，政府虽政策刺激不断，对需求端确实有一定的作用，但重庆房价依然不高，重庆卖20亿，基本相当于北上深卖60亿+，重庆卖的最好的几家企业今年已经很不容易！

从今年前11个月销售金额top10企业情况来看：

1、上榜门槛降低，房企集中度下降，与全国市场背向而驰

2014年重庆销售金额top10企业排行榜门槛是35亿元，今年降到了26.5亿元，top10企业集中度大幅下降2.64个百分点，险些跌破30%。这与全国市场企业集中度不断提高的走势背向而驰。

2、房企间差距拉开，梯队序列已经形成

第一梯队龙湖地产离100亿元目标近在咫尺，这主要得益于商办物业的拉动。截止目前，龙湖商办物业成交金额高达35.24亿元，占总金额的38.23%，其中，仅龙湖新壹街项目销售额就达将近19亿元，在重庆前11个月Top10商办项目中，位居第二位；第二梯队40-50亿房企共计4家，香港置地靠溢价、口碑完成指标。此外，协信依靠商办物业的带动，业绩表现也十分突出，仅SFC协信中心一个项目成交额就达近23亿元，整体商办物业成交金额占比其业绩73.86%，对其业绩的拉动作用显而易见。

3、本土企业的口碑效应在释放，外来房企通过布局调整深耕市场

今年本土房企的口碑效应表现更为突出，龙湖、金科、协信、东原、华宇均处于榜单前十强，其中位居前三的房企中就有两个为重庆本土企业。外来房企则通过完善布局深耕重庆市场，抢得一杯羹。比如恒大，因其完整的战略布局，在重庆连续收购两座核心城池，以及依靠在全国市场上的口碑，在重庆创造了不错的业绩。香港置地则是在营销方式上进行创新，它的注意力已经由广告宣传转移到修炼内功，用产品、人文来抢占市场份额。

4、多数房企业绩同比下滑，龙湖重回霸主之位

大部分企业业绩较去年同期呈现不同幅度的下降，深耕重庆多年的融创、保利、万科、中海业绩下滑明显。但市场萎缩，也不乏一枝独秀的企业，如龙湖2015年前11个月业绩远超融创，稳居榜首。外来房企鲁能、香港置地也表现出色，同比增幅较大。其中鲁能2015年三个新项目入市、分别位于南区、西区、北区，呈三足鼎立之势，凭借自身教育资源，成为各自板块的热销项目，使得鲁能从2014年的10亿级梯队，杀入2015年20亿及梯队。

5、房企在争取市场流量的同时，兼顾利润已成发展重点

今年表现较好的本土龙头房企龙湖和以及外来房企香港置地来看，二者在冲量的前提下，成交均价也排在城区前列，均过万元/平方米，分别达10171元/平方米和10306元/平方米。这主要是由于房企为提升利润率，在项目中配置了相当比例的中高端产品。如香港置地成交的物业中，洋房成交金额占比6.9%，别墅成交金额占比38.6%。随着土地成本日渐走高，而整体房价一蹶不振，特别是刚需物业均价更低、利润更薄，房企唯有通过高端改善物业拉高溢价，赚取利润。

2015已接近尾声，今年大势基本已定。今年业绩能突破百亿的估计只有龙湖一家，万科、保利和恒大最后关头冲一冲有望进入40亿级序列。重庆的蛋糕很大，但人口开始外流，房价难涨，油水不会太多，企业欲提高利润还需从做精产品入手才有出路。

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