合同签订后房屋被查封，中介是否承担赔偿责任？
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案情简介
2018年6月5日，黄小鸭（化名）与王美丽（化名）、中介公司签订了一份《房屋买卖及居间合约》的三方协议，约定：“经纪方促成买卖双方签订本合约，已完成居间服务事宜，鉴于经纪方已完成该房产居间服务，除经纪方或不可抗力因素外，居间服务费不予退还。”
2018年8月2日，黄小鸭与王美丽交易的房屋因王美丽与案外人的债务纠纷被法院查封，导致无法办理过户手续。黄小鸭诉至法院要求解除《房屋买卖及居间合约》，并要求中介公司退回中介服务费、赔偿损失。
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争议焦点
房屋买卖合同签订后，房屋因出卖人原因被法院查封导致房产无法过户，中介公司是否已尽到居间义务？已收取的中介费是否应予退还？中介公司是否应当承担赔偿责任？
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律师观点
《合同法》第四百二十六条规定“居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。”《房屋买卖及居间合约》约定“经纪方促成买卖双方签订本合约，已完成居间服务事宜。”
在本案中，黄小鸭与王美丽签订房屋买卖合同后，中介公司已经促成合同成立，尽到了居间义务，有权收取中介费；且涉案房屋的查封是在签订房屋买卖合同之后，中介公司对涉案房屋的查封不存在过错，因此中介公司无需退还中介费，也无需承担赔偿责任。
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律师建议
1、在签订房屋买卖合同之前应当查询双方当事人的征信情况，对出卖人已经被列为失信被执行人或限制高消费的，应当提高警惕。
2、签订三方协议时，应在三方协议中明确约定所交易的房屋被法院查封属于违约情形，守约方可以解除合同，并约定中介费由违约方承担，守约方已经支付中介费的，由违约方赔偿给守约方。
3、在签订房屋买卖合同时，可以要求出卖人提供担保以保证因出卖人的违约导致合同解除后买受人的损失得以赔偿。
附：相关法条
第九十七条 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百二十一条 当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。
第四百二十五条 居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。 居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。
第四百二十六条 居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。
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作者简介
杨婷婷
广西万益律师事务所合伙人，专注于二手房法律事务的理论研究及实务工作，擅长办理二手房买卖、二手房租赁、房屋析产、继承等相关法律事务。
作者简介
苏佳丽
广西万益律师事务所专职律师，专注于二手房法律服务，擅长处理二手房交易、房屋继承相关法律事务。
作者简介
黄丽莎
广西万益律师事务所实习律师，专注于二手房买卖、租赁、继承纠纷等相关领域。