房屋租赁百问百答之五：房屋租赁合同的履行（三）
房屋租赁百问百答系列：
（七）开业及进场费
Q61：因承租人原因导致逾期开业的，出租人能否解除合同？
答：不一定，需要判断逾期开业的严重程度，如承租人的行为构成明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，则出租人可解除合同。
Q62：因承租人原因导致逾期开业的，承租人应承担何种责任？
答：主要涉及租金、利息损失、拆除费用、恢复费用、利息损失及违约金。
Q63：什么是进场费？
答：属于行业的交易习惯。有的法院认为承租人缴纳的进场费是获取对租赁标的承租权而支付的使用对价。有的法院认为，收取进场费属于商业惯例。
Q64：无明确约定时，商业租赁中进场费的处理规则是什么？
答：分情况处理：
（1） 租赁合同无效或被撤销，出租方应全部或部分返还进场费。
（2） 未约定租赁合同履行完毕需返还进场费的，承租方难以要求返还进场费。
（3） 租赁合同因一方违约提前解除，结合租赁合同的履行情况及结合公平原则，将进场费平摊，判令返还未履行的租赁合同期间对应的进场费。
Q65：租赁合同中约定进场费需要注意什么？
答：在租赁合同中明确约定进场费的用途、性质以及合同提前解除或期满终止情形返还条件等，同时约定开具发票或出具收据的时间及违约责任。
（八）房屋的水电等能源费
答：可以，但一般需在租赁合同中约定。如无法实现承租人在经营机构单独开户，则承租人不得不向出租人缴纳费用， 此时承租人可要求出租人提供必要的费用账单及发票。
答：如无法定无效事由，约定电费标准约束签约双方，建议在签订合同前，先行了解统一定价并通过合同确认。
Q68：非承租人原因导致租赁房屋断电，应如何应对？
答：应通过书面催告的方式要求出租方恢复正常供电，并保存断电的相关证据。因第三人的行为导致断电的，可通过报警等方式要求第三人停止侵权行为，并留存相应的文件材料， 要求出租方积极处理此事宜。
（九）房屋租赁所涉税费
Q69：房屋租赁可能是哪些税费？
答：可能涉及房产税、增值税、个人所得税、附加税（城市维护建设税、地方教育费附加、教育费附加）、企业所得税、城镇土地使用税等。
Q70：房屋租赁的税费如何承担？
答：一般由出租方承担，但可在租赁协议中约定承担主体。承租人为保障租赁房屋正常使用，可约定出租方不及时缴纳税费时，承租人有权代为缴纳并在后期租金中扣减。
（十）租赁房屋的消防
Q71：由谁负责承租房屋的消防安全？
答：出租方应保障房屋符合消防安全标准，还应保障租赁房屋周围及所处的整个租赁物的消防系统处于安全运行状态。承租人进行施工建设或装修后应取得消防验收等审批手续。
Q72：租赁房屋未经消防验收有什么法律后果？
答：未经消防验收并不直接导致合同无效，但特定情况下赋予承租人解除合同的权利。
Q73：如何避免就消防问题产生争议？
答：签署租赁合同时，建议由承租人签字确认知悉消防是否经验收，明确不同情形下消防责任的承担主体、是否涉及合同解除、相应的违约金等。
（十一）出租人的维修义务
Q74：由谁负责出租房屋的维修？
答：出租人应履行租赁物的维修义务，但是当事人另有约定的除外。承租人可约定出租人不及时履行维修义务的，由承租人先行垫付维修费，并有权在后期租金中扣减已垫付的维修费，出租人需对承租人代为维修的项目承担维修保养义务。
（十二）出租人提供文件及配合办理手续的义务
Q75：承租人可要求出租人提供哪些文件？
答：产权证明、抵押或查封情况最新的查册资料，如涉及转租，还需提供原租赁合同、消防设计审核意见书等，如承租人经营的业务需办理必要的证件，则出租人应配合提供相应的文件及办理手续。
（十三）承租人的转租权
Q76：承租人擅自转租的，转租合同是否有效？
答：承租人擅自转租的，转租合同效力待定。出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。
Q77：承租人擅自转租的，出租人能否解除租赁合同？
答：出租人可请求解除原租赁合同并要求承租人、次承租人腾退房屋，而次承租人可以向承租人请求返还租金、追究损害赔偿责任。
Q78：承租人擅自将房屋分隔进行群租的，出租人能否解除合同？
答：可以，且有权追究承租人的违约责任。
Q79：承租人擅自将房屋分隔进行群租的，次承租人能否解除合同？
答：可以，如群租房被要求整改导致转租合同的目的无法实现，次承租人也可请求解除转租合同并追究违约责任。
Q80：承租人擅自将房屋分隔进行群租，是否违反行政管理规定？
答：当地行政部门如对群租作出特别规制的，行为人还可能面临行政处罚。
节选其他地区的规定：
《上海市房屋土地资源管理局关于加强居住房屋租赁管理的若干规定（试行）》第一条：“居住房屋应当以原规划设计的房间为最小出租单位，不分门进出的客厅、厨房间、卫生间等均不得单独出租；一间房间只能出租给一个家庭或一个自然人，出租给家庭的，家庭人均承租的居住面积不得低于 5 平方米。出租人书面同意转租居住房屋的，转租人和承租人均应执行上述规定。”
北京市《关于进一步规范出租房屋管理的通告》第三部分提及：“严禁违反出租房屋面积限制条件出租，即：出租房屋人均居住面积低于 5 平方米，每个房间居住人数超过 2 人（有法定赡养、抚养、扶养义务关系的除外）；改变房屋内部结构分割出租，按床位等方式变相分割出租；将厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等作为卧室出租供人居住。对违反上述限制条件的，由建设（房屋）部门责令出租人改正，情节严重的，可处 5000 元以上 3 万元以下罚款。同时，向社会公开该套房屋信息，限制其买卖，并将违法群租信息注记在房屋登记簿附记栏。”
《深圳市人民政府关于规范住房租赁市场稳定住房租赁价格的意见》第六部分提及：“加强住房租赁市场秩序整治，结合“扫黑除恶”专项行动，严厉打击合同欺诈、霸王条款、哄抬租金、克扣押金、打隔断群租、欺行霸市、暴力驱逐承租人等违法违规行为；对未按规定备案和公示相关信息、发布虚假房源和虚假广告的租赁企业、中介机构和个人，依法依规严厉处罚并公开曝光，并将违法违规信息纳入信用信息共享平台。”
答：业主可以选择以下救济途径：