不动产投资选择什么区域，市区？郊区？

在房地产投资中，可能很多人困惑过是选择中心区域还是地方区域？ 暖灯君就从收益率，租金需求和未来资产价值方面分析一下市区和郊区的优点和缺点。

壹

投资房地产时，不应该依赖一个决策轴。 从不同角度做出综合判断非常重要，例如收益率，租金需求和未来资产价值。

不动产按照区域划分主要分为市区和郊区，即便是同一个房屋，如果所处区域不同，入住率和租金自然也会有很大的差别。在房地产投资中，选择物件的方法有很多，但是区域选择可以说是最重要的判断标准之一。因此要了解不同区域各自的特点及优缺点，选择适合自己的房子。

贰

东京市中心的房子优势在于租赁需求稳固。在日本很多人担心人口下降导致的空置风险，但近10年来东京22区的人口一直在增多，人口下降主要发生在郊区。

2018年东京市区人口转出30.1万人，转入36.7万人，净增6.6万人。从1997年起人口流入量一直大于流出量，可以说，未来市中心可以满足一定程度的租赁需求。

▼ 图片来源于One MIZUHO

另一方面，市中心房地产的缺点是收益率不及郊区的房子。根据衡量收益的一个重要指标“租售比”来看，市区的租金的确比郊区要高，但是它的房价更高，因此租售比就会被拉低。这其实是房地产市场一个通识：郊区租售比比市区高，二手房租售比比新房高。

叁

和市区的房子相比，郊区房子的优点是收益率更高。因为郊区的土地价格压倒性的便宜，但是房租也会随之降低。由此郊区房产的最大缺点是租赁需求量低，空置风险高于东京市区。 房地产投资失败的典型案例就是购买了房产但找不到租客，还要承担招租费和维修费。

在投资郊区房地产时，确定低空置率房产非常重要。但并不意味着郊区完全没有租赁需求，比如指定城市或县政府所在地就是当地的一个中心点，会吸引周围小城市或农村地区的人聚集定居。另外，拥有商业设施和行政设施等生活必要功能的小型城市也是租赁需求较高的地区。

市区和郊区哪个地区更好，取决于投资者的喜好和各地的房子。但事先根据普遍特征和优缺点把握一个大致的尺度，也能进行一部分筛选，从而缩小最终抉择范围。

肆

除了收益和租赁需求之外，还可以考虑资产潜在价值大的房产。比如市区的房子购买价格高，收益率低等缺点是显而易见的，但出售时占绝对优势。

与郊区房产相比，市区的房产不容易降低资产价值。即便某些建筑有一定年限了，只要好好保养的话就能很容易找到买家，市中的房子心几乎不会发生想卖但卖不出去的情况。

同样的，在选择郊区房产时，需要好好考虑未来的资产价值。调查购买时的使用年限、地区未来规划、交通便利性和当地人口动态等，学会在关键时刻释放出去。

今年1月刘强东夫妇以1350万澳元（约人民币6550万元）亏本出售其位于悉尼的顶层公寓，防止资产进一步缩水。无论是大额投资还是小额投资，都要学会调查行情提前变动，该出手时就出手。

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