原创 | 在悉尼，离“安居”的梦想有多远？
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前不久刚刚走马上任的新南威尔士新州长贝姬莲（Gladys Berejiklian）公开表示：
改善住房可负担性是施政首要事项，将发起大范围调查寻求解决方案。政府不会拿房产投资者开刀，不考虑改变负扣税政策，未来将专注改善住房供应。
据《澳洲金融评论报》报道，本周三前澳储行（RBA）行长史蒂文斯（Glenn Stevens）离开央行后首次重出江湖，被新任新南威尔士州州长贝姬莲（Gladys Berejiklian）聘请为顾问，专注于解决新州住房可负担性不断恶化的问题。
新州都市区新房审批数量持续上升，但是低利率及强劲的人口增长共同刺激下，房产需求增速已超出供应能力。时至今日，诸多限制性因素迸发造成的结局是——前所有未的住房可负担性危机。
新任州长关于改善住房可负担性的清晰口号无疑让苦于买房梦渐行渐远的年轻人感到振奋。但是现实并不容乐观。
根据《澳洲财经见闻》此前整理数据显示，截止2017年1月31日，悉尼住房中位价已经达到了85万澳元，年度增长率达到了16%。
事实上，房产供应减少正加剧房价上涨，这是自去年下半起持续浮现并不断加强的主题。据房产市场研究机构CoreLogic，截至至今年1月15日一年内，澳大利亚首府城市房产挂售总量下降至83,035套，其中新入市的待售房产数量下降12%至10,581套。
房地产中介McGrath（MEA）告诫，公司的全年业绩或将不及市场预期，其中因素包括房产挂售数据持续低迷，市场供应紧缩带来盈利压力。
据《澳洲财经见闻》此前报道：美国Demographia指数近日将悉尼评为2016年全球房产可负担性最差的城市之一，全球排名仅次于香港，目前悉尼的房价薪资比率为12倍，而2004年还是7.6倍。墨尔本在榜单上位列第6，包括珀斯在内的澳洲主要房市都被列为“极其不可负担”。
在整个悉尼的608个区中，平均家庭收入可买的起住房的区只剩下了一个。根据finder.com.au的报告显示，在距离悉尼中央商务区以西约50公里、靠近Mount Druitt的Willmot区，被认为是年均收入为8.3万澳元的悉尼家庭仅剩的一个、可负担得起购买住房的区（以首付10%房款、以家庭收入的30%用来偿还房贷模式计算）。
薪资疲软致使供房能力受限。这样的背景下，房产供应持续紧缩又助推房价，意味着可负担性将不可避免的继续恶化。解决之道又在哪里呢？
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一、改善住房可负担性，供应真的是最佳答案吗？
二、住房供给，为何不该是解决房价问题的唯一政策工具
三、房价居高不下的真正秘密
四、房价可负担性问题是否还有解决之道？
一
改善住房可负担性供应真的是最佳答案吗？
贝姬莲上任后首场新闻发布会即提到，住房可负担性是她和本届政府的核心关注点。“作为政府，我们已经做出许多努力，但我们知道还有很多事情要做。我想要确保新州每个普通劳动者能够拥有自己的住房”。
她表示，加大供应是解决住房可负担性问题的最佳方式。新州正经历史上最大的房建繁荣，截至去年10月的一年内，全州共批建住宅74,577，这背后与新州联盟党政府的政策取向有莫大关联。
改善住房可负担性并不能一蹴而就，也没有“创可贴”式的答案。印花税在调节供需上的作用向来备受争议，从目前形势看，撤销印花税只能是一种期待。与之相比，“开源”——州与联邦政府协力加大住房供应似乎是更加可取且可行的方式。
目前，提高住房供给也是政府解决住房可负担性问题最常使用的政策。澳洲财政部长莫里森（Scott Morrison）曾就这一问题赴英国访问。访问后莫里森表示，供给是澳大利亚房价的根本问题。
澳洲政府对住房市场无疑是相当重视。房价上涨是许多澳大利亚家庭，尤其是广大业主想要看到的结果，而住房交易印花税是各州政府的主要收入来源。研究发现，对住房可负担性表示关心却无所作为，是政客们的默认立场。对于政客而言，控制住房供给只是一个好政策的标志而已。
各大房地产集团一直以来也声称，增加住房供给是一个行之有效的政策，比利用砍掉多项税收减免来抑制需求过剩有效得多。以至于近年来，住房供给能解决房价问题像是既定事实一样被广为接受。
如果供给并没有增加，或者增加供给并没有像预期的那样使房价冷却，联邦政府就可以指责各州土地规划和供给的不力，而不必真的投入任何解决问题所需的成本。而各州政府可以进一步指责地方政府顽固地阻止住房开发，给基础设施需求“镀金”。而私营部门总是会将近乎全部的资金投入于新住房建设，呼吁更多的住房供给是一个成本相当低的政府战略。
的确，保持与人口和经济增速一致的住房供给，是维持房市健康发展的基本要素之一。但是把新建住房作为解决问题的唯一政策杠杆，而不审视需求问题，显然是一个无效的政策立场。
增加住房供给的论调听起来似乎可信，毕竟对于大多数类型的商品而言，增加供给量确实会降低其市场价格。但不幸的是，住房与大多数商品不同。
二
住房供给为何不该是解决房价问题的唯一政策工具
澳大利亚近几年的住房供给量创记录地高，那悉尼和墨尔本的房价为何还是继续上涨呢？
新增供给量仅占住房总存量的一小部分（在澳大利亚约为2％）。而价格是由整个市场决定的，住房市场中的大部分都是已建住房。
住房市场的独特性还在于它是一个资产市场。随着价格的上涨，短期内的需求实际上是会增加的。这使得供给增加更难以降低价格。
住房价格上涨会刺激需求
在大多数其他市场，价格上涨既会促进额外的供给，又会抑制需求，因此在这两股关键力量的共同作用下，市场价格会急剧下降。然而，在房地产市场，价格的上涨对于供给和需求这两种力量的影响是会相互抗衡的。
投资者需求的增长会消耗新的供给，而对价格的抑制作用相当有限。目前的低利率更加剧了这种趋势。
由开发商管理供给
住房供给量实际上是由开发商和为其融资的银行控制的，他们根本不会主动以抑制价格上涨为代价让供给过剩的情况发生。在悉尼和墨尔本，批准建设的住房数量远远多于正在建设的住房。
为了避免房产市场供给过剩，开发商还是分阶段地投放新建项目。由于主要银行的零售抵押贷款大部分都来自于开发商，各银行也不会愿意以提高自己的风险水平为代价为增加房产供给提供充足的资金。
多少新增供给才能改善房价的可负担能力？
即使澳大利亚的房地产开发商和金融机构对供给的控制没有这么谨慎，在需求非常强劲的时候，增加足以使房价下跌的供给可能也不可行。
例如，在全球金融危机之前，与悉尼面积相当的爱尔兰每年新增住房供给达90,000套（悉尼每年约有30,000套新增住房），但是其房价仍在上涨。最终导致爱尔兰房价急剧下降的，也不是过剩的供给，而是全球金融危机爆发后需求的突然萎缩。
即使在稳定的经济环境下，以增加住房供给改善房价的可负担能力这一做法仍存在其问题。
澳大利亚总理鼓励各州修订规划法，以便住房开发和建设更容易获批。但在过去10年里，澳大利亚的规划法改革一直在进行，悉尼和墨尔本的住宅获批数量也长期处于历史高位，但住房价格增长仍不见放缓。以2015-16年为例，悉尼的新住宅批准量达56,000套，墨尔本超过57,000套。
事实上，目前住房批准规模大约是实际建设量的两倍，因此对规划体系进行修正不太可能对住宅供给水平产生太大影响。
三
房价居高不下的真正秘密
高密度住房供给助长土地投机
许多新增住房供给是在公寓板块。一些地方政府和州政府由于急于创造新的供给，以允许开发商在单个建筑地点建设更多的公寓而不收取额外费用的方式，鼓励开发商建造高密度住房。
土地持有者已经意识到这种潜在的成本减免，并且假设这种福利总是存在的，因此他们就会抬高土地价格。因此，在这种情况下，通过公寓提供的额外供给实际上可能使价格增加。
澳洲住房的全球“金融化”
房市需求的增加，还是因为许多住房投资者已不再将房产租金产生的现金流作为投资的主要目标，而是将住房视作一种金融产品，以房子自身的价值为关注点。目前，尽管悉尼的公寓租金已开始下降，墨尔本的公寓租金也仍然保持平淡，但是投资者对住房的需求却越来越旺盛。
在过去的一年里，悉尼最热门地区的典型住房价格飙涨超过40万澳元，一些卖家将自己在2015年购买的房产在2016年转手出售，最多的获利高达137万澳元。由于可供选择的房源有限，下定决心购房的买家不惜为自己喜欢的房子出高价竞拍，给卖家带来令他们狂喜的结果。
另外，互联网以及由互联网支持的全球房地产市场，使国内外的投资者日益成为住房市场的中坚力量。他们通过不断“吸收”新的供给，来提高房市最火热的两座城市——悉尼和墨尔本的房价，并制造需求压力。
在《澳洲财经见闻》此前报道中提到：尽管澳洲政府对外国人置业有越来越苛刻的规定，中国政府也对资本流出采取了多项限制措施，但澳大利亚仍然是中国人最热衷的海外置业地，这里的房价仍然居高不下。
“澳大利亚到处有中国人在买房，一般来说，在这里置业的人分两种，第一种是小孩在留学，想以后移民留下来；另一种就是富豪买豪宅了。”在悉尼会计师马特看来，目前的政策看似严厉，但对这两种买家并无太大影响。
四
房价可负担性问题是否还有解决之道？
削减房地产投资者资本利得税折扣
据《澳洲金融评论报》本周四报道：特恩布尔政府正在暗中计划削减房地产投资者的资本利得税优惠减免额度，一方面可以改善住房可负担能力，另一方面还可以在撙节措施遭到参议院反对的情况下增加收入，也可以有效缓解预算削减带来的冲击。
据了解，特恩布尔政府此次对资本利得税政策所进行的改革将仅限于物业投资，不像工党的方案会涉及负扣税、股票及其他投资。
政府正在制定的改革方案包括以下可能性：
一种方案是：将资本利得税折扣率从50％减半至25％，或作部分削减；
另一种方案是渐进式，资本利得税的折扣率将持有房产的时间的增长而增加，也就是说，在投资者必须将房产持有数年，才有资格获得50%的全额税额优惠。
目前，投资者最少只需要持有房产12个月，就可以享受50％的资本利得税折扣。
不过金融部长科曼（Mathias Cormann）在口头上否认了这一变化。他表示：政府并没有任何降低资本利得税优惠或者更改负扣税的打算。但他的观点也并不代表其他同僚的意见。
究竟会怎样发展，还是让我们拭目以待。
保障房建设
在改善住房可负担性上，如何为中低收入家庭，以及提供关键社会服务的人群，如教师、护士、应急救助人员等优先提供保障性住房，受到新州政府的重视，贝姬莲担任财长期间持续参与到相关计划的制定。
新州政府正提供激励措施鼓励开发商开展此类保障房项目，这包括位于麦格理公园走廊的都市村庄Lachlan’s Line项目，悉尼南部总投资34亿澳元的Riverwood复兴项目等。私营投资方的热情显然受到调动，去年八月总投资额220亿的社区+（Communities Plus）复兴项目Ivanhoe部分的招标吸引到联盛集团、Fraser地产集团及Stockland三巨头的踊跃参与。
如果政客们真的想要解决房价负担能力危机，他们应该尽力支持经济适用住房的建设。这一板块相当重要，但政府投入的资金却还是严重不足。
此外，针对新建的和可负担的出租住房实施更好的税收减免，而非加速对现有住房的需求，也将有所补益。但是，除非政客们能够重新审视过去的提高供给的口号，控制房价的政策预计不会有很大的变化。
限制外国人买房
2017年2月6日，为了打击外国投资者房地产投机行为，澳大利亚政府再度放大招：勒令15套由外国人非法购买的房屋进行强行出售。
2015年10月，澳大利亚国家广播公司（ABC）播出了一期名为“The Great Wall of Money（中国钱潮）”的特别报道。报道称，中国人在澳洲房地产业的投资，是人类历史上最大一次对外投资的一部分。
随着房价持续上涨和国民负担能力恶化，澳大利亚政府采取了强制撤资措施，并通过提高印花税和其他相关税收的手段来限制外国人购房。
根据澳大利亚法律，除特定情况外，非澳大利亚公民只能购买新建住宅，不得购买二手房；若购买新房，必须获得澳大利亚外国投资审核委员会批准，取得FIRB。
澳大利亚维多利亚和昆士兰州去年已向外国房产买家征收新税，以抑制房价持续上涨。新南威尔士州去年也宣布向外国房地产买家征收4%的印花税，以及0.75%的土地附加税。
遥远的梦想：撤销印花税
在供应紧缩上，房产业内人士指出一个受人忽视的因素——近二十年来新州的房产印花税涨幅达到令人惊愕的750%。
房产中介行LJ Hooker针对2,600名房主展开调查后发现，印花税是影响买卖决策的重要因素。一些房主找中介评估后却没有挂牌出售，他们中的51%表示，如果印花税低些就会出手，如果撤销印花税，这个比例可达到61%。
这些数字彰显出现行印花税政策对房产交易的扼制效应：那些想要卖房、迁居的澳洲家庭却因为交易成本高昂而动弹不得，换言之，现房市场缺乏供应动力。LJ Hooker基于数据分析提出：
削减或撤除印花税有助于更多房源上市，进而有助于解决供需平衡问题。
“出售、购买及迁居成本如此之高，以致于人们重新考虑或者延迟置业计划。近期房价强劲上涨，而印花税多依据房屋价值计算，目前已经到了对购房预算产生实际性影响的地步”。
LJ Hooker的总裁哈罗德（Grant Harrod）认为，撤除印花税能够直接改善住房可负担性，有助于促进人口流动，鼓励有房者改换房型以满足居住需求。“这将确保有更多房产用于销售，促进供需平衡，确保更多家庭有更多拥有选择”。
地方发展与去中心化
另一方面，地方发展，以及政府服务与商业发展“去中心化”为房产供应带来新机遇与新气象。人口持续增长，社会基建成本提高意味着，商业、居民与政府部门去中心化变得十分必要。目前西悉尼帕拉玛塔（Paramatta）第二CBD的开发，政府部门大举西迁体现的正是这种战略指导思想。
新州地方经济发展也颇有起色，据澳统计局数据显示，过去20个月新南威尔士地方上增加就业达54,600个，约占到全州新增职位的39%。更多企业与创业公司前往地方，就业兴盛将带来居住需求，带动人口向周边地带分流，实现安居乐业，减少首府城市需求压力，从整体上有助于住房可负担性问题的解决。
结语
其实仔细想来，对待房产市场，澳大利亚政界的“潜规则”可以总结为“深表关注，却什么都不做”。看似有决心也想出了解决住房价可负担性问题的方法，但落实在行动上就都是在理论层面上发布报告，提供信息证据，成立智囊团，政治捐赠，媒体宣传。往往一番高谈阔论之后，一切就归于平静。
尽管住房短缺是高价格的原因之一，但新的供应并没有使房价变化更有利于首次购房者。这是因为我们似乎已经被困在一个依赖于价格上涨的体制内。当价格增长减慢或出现逆转时如何保持住房建设正常运行？如何在不降低市场价格的情况下创造经济适用的住房？都是长期辩论的问题。
眼下，一切都还是无解。
房子越来越多，年轻人却仍然买不起一个属于自己的家。
本文作者： Cynthia高晨曦、Roy Chen
图片制作：Chloe Liu
本文参考来源：CoreLogic，《澳洲金融评论报》
附录：澳洲各地住房价格可负担性查询表（点击可查看大图）
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