原创 | 澳洲楼花到底能不能买？(附十大“期房购买问答”)
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本篇共4831字｜预计阅读时长5分钟
前
言
目前，新建房产如雨后春笋般在全澳各地涌现。在这其中，很多开发商都会在房产完工之前预先发售一些房产供买家们购买，也就是期房（Off-plan，亦称楼花）。
购买期房，某种意义上就像是赌博一样：您以押金作为入场券，赌注是购买时的房价，博取的则是房产完工后的差价。
不过投资有风险，入市需谨慎。如果您无法获得按揭贷款、开发商倒闭、或是房产质量低下的时候，您也会蒙受损失。因此有人说期房投资是勇敢者的领域；不过只要您做好功课，期房投资也同样是谨慎者的乐土。
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一、期房投资前的功课
二、期房市场风险初现
三、购买期房，必备问答
一
期房投资前的功课
要做好期房投资，您考虑的事情要比购买现房多一些。因此您应该做好功课，才能避免自己步入经济风险中。
1
了解开发商
研究开发商的声誉。确保您的开发商有着交付期房的良好记录。并请他们介绍一些以前的买家，如果他不愿意介绍，那么您应该提高警惕。
2
了解地段
地段是老生常谈，不过也永不过时。楼盘周边是否有复兴工程？是否有必要的基础设施？交通站点？商店，餐厅，公园和学校？
3
了解市场
如果您打算在期房建成后出租或出售，您可以当地代理咨询，当地的哪些人群最需要您的房产，以及而且本地是否有大量正在建设中或刚上市的房产，以便规避市场饱和的风险。
4
了解走势
考察以下该地区同类物业的价格和房租，您可以得到大略的预期。不过您也要清楚，市场在12个月内可以发生很大的变化。有的时候，开发商将担保前几年有一定的租金回报率。
5
了解房产
房产信息包（Home Information Pack）提供了期房的基本信息。您应该仔细考量其中的细节、规格和尺寸，找出楼盘是否有任何额外费用。评估目前尚未建成的物业确实是比考察建成的房产要难。但是无论如何，您不应该仅依赖于计算机生成的图像（CGI）或仅听信开发人员的推销。
6
了解楼盘
实际访问的楼盘，并检查楼盘附近的道路、铁路线。在挑选时尽量争取好位置的单元，例如有着如视野好、易于停车、有室外空间等独特卖点的单元，你会更好的租金收益及资本增值回报。
二
期房市场风险初现
期房由于前期投入少、政府优惠政策等原因备受购房者青睐，然而最近一项研究显示，期房的转售价格增长不敌二手房，甚至多地区出现负增长情况。
购买会升值的地方是几乎所有房产买家都知道的真理。但如果你是年轻人、刚来到澳洲或依然身处海外的投资人，目前仅处于澳洲房产市场的边缘，你一定还是会感觉公寓期房非常诱人。宣传册艺术表现手法、房产中介的推荐都会使房产看起来与20世纪70年代的公寓房相比好很多。
从付款到收房，期房的投资者在支付溢价时，实际上还同时支付了开发商的利润 。很多时候，由于开发过程中该地区类似的房源渐渐供过于求，期房的转售价格受影响逐渐下跌，承担这一风险的就只有购房者本人。
当然依然有人可以从中获得收益。例如在Barangaroo，一些买家通过购买期房在2年内盈利100万澳元。但是要注意，这些期房的买卖时机都是经过精密计划的。
PRDnationwide的澳洲研究经理Diaswati Mardiasmo指出，公寓价格否被高估取决于公寓的面积和在建公寓的数量，同时也高度依赖买方市场。越来越多的公寓楼开发建设，引发了人们对公寓房供应过剩的担忧。
这种担心也因另一个因素而加剧。事实上，这些新开发的公寓房的买家主要是中国投资者。按规定海外的买家只能买新建房，而二手公寓房的卖价远远低于投资者所买楼花的价钱。
在未来六个月里，在墨尔本、布里斯班、悉尼各地，数万套以楼花形式由中国及其他亚洲投资者买下的公寓房，将要交割。
而更多的公寓房在涌入市场。REA房地产集团的首席经济师NeridaConisbee承认，在某些州府城市，公寓房开发的数量相当惊人。
单就墨尔本来说，根据REA集团的分析，有1.8万套公寓房在建，预期在今后的18个月里完工。从历史来看，墨尔本的中央商务区，在过去的十年里，每18个月增加1500套公寓房。
火爆的市场、佣金的上涨和质量欠佳的建筑造成了今天期房市场的现状。在目前的市场情况下，买家进行必要的调研较以往任何时候都显得更为重要。
三
购买期房，必备问答
你购买的是什么房产？你为什么选择购买？风险是什么？市场上涨时人们往往更容易掉进陷阱并认为自己不需要做太多的调查。
“不要因为自己的无知，为别人的贪婪买单。”
今天，《澳洲财经见闻》为您整理了十个“期房购买问答”，希望能为您的期房投资决策带来一定的参考指导作用。
问：我听说购买期房贷款相对要难。银行在审批期房贷款申请时会考虑哪些因素？
银行将审核购房者预付款金额，以及该地区近期的房价、具体房型的饱和量。对于部分银行而言，在开发商贷款金额较大的情况下，他们完全有可能限贷。银行往往不太愿意为特定地区的期房购房者提供贷款。有些银行则根据开发规模和邮区实行限贷政策。
问：如何才能避免买到“不合适的期房”？
基于实际数据理性购房，千万不能凭个人一时冲动订立房屋买卖合同。很多售房广告图片效果非常漂亮，一些3D模型所展现的花园、水池、健身房、桑拿室以及24小时的保安服务等让购房者应接不暇。但是一味相信这些宣传图片就极有可能投资失败。投资者应坚持购买内城区分契式产权（Strata）成本较低、开发密度较小的房型。这样的房型更有可能具有长期增长的潜力。特别是选择高收入群体需求旺盛地区进行投资。
综上所述，您应该理性分析数据，并且避免购买价高于市场价。您可以付钱请一位独立的评估师对住房价格进行评估，以规避“买贵了的风险“。此外，您也可以请一位房屋验收员对这个开发商既往开发项目进行调查，以对期房交付后的质量进行评估。为了进一步了解想要购买房屋的相关问题，您也可以向该开发商既往开发项目的租户进行询问。
问：公寓房供过于求在澳大利亚是否是一个普遍存在的问题？
鉴于澳大利亚住房市场并非单一市场。不同市场的供需情况彼此存在差异。公寓房供过于求也不是一个全国性的问题。对层高（3层）、楼间距有限制的地区，开发商可用于再开发的空间和潜在利润都非常有限。在这些地区，一些小型的家族式建筑商往往会进行10-12套精品公寓房的开发，并且会关注房屋建成后的质量。供过于求的问题更有可能发生在没有层高限制的CBD地区，以及一些对工业用地重新规划的外环郊区。一些大型商业开发商往往会开发数万套公寓，并尽可能节省每一分钱——这些才是未来容易出问题的项目。
问：如果开发商推迟交房或取消开发，我会遇到什么情况？
如果开发商取消开发项目，您之前缴纳的首付款会退还给您。但是，如果开发商只是推迟交房，那么开发商通常受售房合同中的“日落条款”保护。所谓的“日落条款”是指部分/全部条文的终止生效日期。如果买房人打算购买期房，需要就相关条款在合同中加以约束以确保该项目在相对合理的时间内完成，并以最初商定的价格进行结算。
与此同时，开发商之所以受“日落条款”保障是因为买房人在合同约定交付日到期前不得单方面违约，而期房合同约定的交付日期往往是几年后。
近期，很多开发商由于故意利用日落条款损害买房人的权益，正在接受相关部门的调查。据悉，一些开发商见房价上涨则故意拖延工期，引发日落条款导致合同失效。然后，这些无良开发商再以高价销售，争取更多的利润。
这种情况对买房人非常不利。一方面，他们因提前缴纳了首付款导致手中可用资金不足，无法购买其他房产。另一方面，等到退回首付款时，房价已经大幅上涨，他们已无力承担。
问：期房交付前我是否可以转售？
您是否可以在交付前将期房进行转售，取决于当初您和开发商订立的销售合同。但是，您不应该抱着日后转售的目的去购买期房，除非您是一个非常专业的投机者，手中握有足够的资金以应对市场任何变化的风险。房市投资是一项“长跑”。鉴于进出成本不菲，期房投资不属于短期内即可大额获利的投资。您想赚的更多，承受的风险则越大。只有首付款却想着在全额缴款前“捞一笔”的投资者，这么做的风险太高，并且全身而退也并非易事。
问：带租金担保的期房，价格是否“虚高”？
是的，带租金担保的房产售价存在虚高现象。天上不会掉馅饼。开发商之所以提供租金担保是期望以此来吸引买家，从买家身上获得更多。举个例子，一套两居室公寓周租金为500澳元，以5%的收益率计算，这套公寓房的售价应该为50万澳元。开发商是怎么做的呢？他给您提供550澳元/周的租金担保，然后这套公寓的售价按照5%的收益率自然就从50万上涨到了55万。
以提供两年的租金担保为例，该开发商两年内补贴租金成本为5200澳元，但是考虑到贷款利息等，开发商一套房子至少多挣了4.5万澳元。由此可见，租金担保实在“太贵”。
在我看来，买房人应该守住的底线是“好房子从来不需要租金担保。如果有人向我提供租金担保，那么我会绕道而行。”
问：订立售房合同中我需要特别注意的事项有哪些？
期房买卖合同中通常允许存在2%-5%的建筑面积误差。如果这种误差导致公寓房结构发生改变，例如原本一间小卧室现在只能做一间书房，住房的价值和出租价格将因此受到很大的影响。依据合同，开发商具有决定权，买房人只能吃“哑巴亏”。相比典型的房屋买卖合同，期房买卖合同有可能是完全“一边倒”的情况。如果您打算购买期房，您应该请一位经验丰富的律师帮您仔细审阅该期房销售合同条款。
问：若房屋交付后存在质量问题/缺陷该怎么办？
很正常，几乎所有的新房都会存在这样或那样的问题，并且很多问题直到住进去后才会发现。一些信誉好的建筑商会在新房交付后3个月对存在的所有小问题进行一次性返工处理。
但是很多期房购买者并不清楚，很多超过3层的公寓与其他类型房屋并不享有同样的住房保险。一般情况下，建筑商对交付后出现的结构性问题保修6年，非结构性问题保修2年。
但是，对于一些重大的建筑质量问题如漏水等，业主很难从建筑商处获得相应的整改。新州大学2012年的一份研究报告指出，2000年后兴建的期房中85%都存在质量问题。其中75%的问题建筑没有得到妥善修缮。
如果出现问题，首先应该联系建筑商。如果建筑商不愿意整改，业主可以起诉至当地仲裁法庭（如维州民事和行政法庭），诉讼时效为房屋建成日期后10年。
问：是否存在期房建成后银行不贷款的风险？我该怎么做，以避免发生这种事情？
有。尽管风险很小，但是从目前的市场来看，这种可能性有所增加。尤其是墨尔本和布里斯班一些规模较大的公寓开发项目。如果房价出现下跌，或者银行政策发生变化，银行可能会拒绝贷款。换而言之，订立期房买卖合同通过银行预审的贷款在期房交付时可能会无法如期发放。为了避免这种情况，买房人最好多预留10%的房款。
问：我如何才能确保所选择的开发商信誉好、并且会如期交付？
您虽然不能100%的肯定，但是可以事先做一些功课，以降低风险。例如研究一下这家开发商已经完成的几个开发项目。理想的情况是，不要选择他们既往开发的最大项目（要知道很多开发商都拿最大的开发项目做自己的面子工程。）
此外，我会查阅开发商10年前开发公寓的相关报告，向这些项目的物业管理人员询问房屋质量情况。此外，买房人必须注意的一点是开发商不一定就是建筑商。所以您可能从这个开发商手中买到的房子是另外一个建筑商承建的，而这个开发商并不负责提供房屋保修等。
END
面对可能出现的期房危机，在各州府城市，开发商们都在设法把目标放在外国买家身上，特别是中国买家，以期来补救供应失衡，希望他们能吸纳过剩的房源。
在澳洲房地产业，中国人目前仍然是最大的买家。即使是中国对澳洲房地产市场的投资下跌了30%，也仍然比其它排在其后的四个国家的投资总额要多。根据瑞士信贷今年3月发布的报告，2016年10月至2017年1月间，澳洲有1500栋住宅由外国投资者购买，其中80%是中国买家。
中国买家在购买期房时，需要谨记：开发商往往是以发展公司，实现企业利润最大化为终极目标。这也就使得开发商需要实现足够的预售，也就是出售期房（Off the Plan）确保项目进展。而中介很多时候更是被佣金利益驱动。
每个人都有自己的利益，你必须行动起来，做好自己的调查，守护好自己的利益。
本文作者：Cynthia 高晨曦 ，Anna阳映红