澳洲未来住房市场走势预测，三大利空VS三大利好！

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澳洲目前的住房市场已经达到6.9万亿澳元的规模。关于未来的走势，不确定因素很多，其中影响最为明显的当属澳储行的货币政策，其次则为监管机构的压力和负扣税的改革。

回顾过去，澳洲住房市场近期曾在2008-2012年期间有过两次调整，调整幅度均不到10%。据业内人士预计，在澳储行不进行激进加息策略的前提下，本次澳洲住房市场调整或不到5%。

澳洲房价的调整区间

根据澳洲权威房产研究机构Corelogic提供的数据，澳洲住房市场在2013年-2017年期间出现强劲增长。2018年4月，这一上涨周期则已经宣告结束。其中悉尼房价自2017年9月以来已经下跌了4.4%。墨尔本的房价则从去年12月份开始走软，现已下跌了1.1%。就五大首府城市整体而言，住房市场的转折点发生在2017年的10月份，整体下跌了2%。

据业内人士分析，澳洲住房市场本次调整和既往历史上的两个周期具有一定的可比性，即2008年3月至2009年1月和2010年6月至2012年4月的两次调整期。

首先，回顾第一个调整周期，即金融危机时期，澳洲首府城市房价较峰值时期下跌了8.3%。就第二个调整周期，即2010-2012年经济低迷时期，澳洲首府城市房价较峰值时期下跌了6.3%。

相比之下，澳洲住房市场目前的调整和第二个调整周期更为相似，因为后者在很大程度上也是受信贷收紧影响所致。

根据投资基金Coolabah Capital Investments产品组合经理Chrisopher Joye的预测，在澳储行并没有采取激进加息策略的条件下，澳洲住房市场调整的最小幅度为5%左右。如果澳储行进行2-4次加息操作，那么澳洲住房市场调整的幅度则介于10-20%之间。相比之下，澳洲住房市场自2012年4月以来已经上涨超过50%，因此上述调整区间仍处于可控范围之内。

利空因素

值得一提的是，2018年澳洲住房市场的基本面出现了新的变化。

首先，在海外融资成本上升的影响下，短期来看，澳洲主要银行可通过上调贷款利率把增加的成本转嫁给最终的消费者。

换言之，这一效应相当于澳储行提前加息，属于利空。

但是，目前皇家委员会针对银行展开的大清查活动势必会导致银行不得随意向最终消费者转嫁成本。因此，澳洲主要银行也有可能通过降低存款利率和经营成本来消化增加的融资成本。

第二大不确定因素则主要来自监管机构。

我们看到澳洲主要银行在澳洲审慎监管局（APRA）和皇家委员会的监管压力下纷纷上调了贷款标准。

近期，APRA加大了对银行确认借款人实际收入和支出情况的要求。换言之，由此可能导致贷款审批时间延长，同时那些提供虚假材料的借款人的贷款能力会受到影响。

第三，负扣税。

负扣税目前也是影响澳洲房产市场走势的一个主要不确定因素。如果反对党工党在明年的大选中胜出的话，其表示会废除负扣税并上调资本利得税。由此势必会对住房投资构成明显的不利影响。

利好因素

相比上述利空因素，澳洲住房市场也同样存在以下三大利好因素。

首先， APRA于4月26日宣布，任何银行只要满足以下两个条件即可解除投资信贷不得超过10%的限制。即1. 过去六个月内投资型房贷增速低于10%的基准；2. 符合APRA有关偿贷能力的要求。

市场普遍认为这是APRA放送信贷监管的信号，有助于住房投资活动的上升。

其次，证券化市场的振兴有助于提供非银行借贷机构的可用资金。据统计，自2008年以来，住房抵押贷款证券（RMBS）的发行量明显加快，从2008年的新增100亿到2017年的新增400亿。

最后就是经济回暖和就业增长。伴随全球经济的复苏，澳洲经济有望同步回暖，新增就业人口有望进一步增加，对住房市场构成支撑。

综上所述，澳洲住房市场目前的调整更像是2010年至2012年期间，受信贷收紧影响所导致的软着陆。但是，投资者应密切关注澳储行未来的货币政策走向。如果澳储行将现金利率回升至3.5%的正常水平，则房产市场的调整幅度将明显加大。

参考资料：澳洲金融评论报