提问：房姐，你好！光谷东版块和滨江商务区选哪个？看了一下 光谷东目前只有南山府 绿地星河绘位置还可以，明年可能有广电和龙湖，这四个选哪个？滨江商务区目前在卖的好像只有月亮湾壹号和保利滨江中心，您推荐那个？或者有没有别的推荐？回答：你好，楼市里面很多人会误解一句话“强者恒强”。比如二七滨江 武昌滨江，因为武汉城市最开始发展的是长江沿岸，这些板块先天条件决定了他们的起始价格就很贵。但是纵观北上广深，近几年涨幅最大的恰恰是规划利好的新区，并不是传统核心区，这其中最关键的因素，就是价格。滨江是本地土豪改善自住的天堂，光谷东是炒房客的天堂。豪宅和刚需盘是2个完全不同的群体，涨幅逻辑也不太一样。高区挑产品，低区挑价格。如果未来2个板块涨价的绝对值相同，门槛越低的板块，越值得买。价格越便宜，涨幅越大。投资优先光谷东，如果你考虑自住，更倾向入手月亮湾。
提问：上个月，在武汉的看二手房，发现如下情况：1急售的房子不多。消化主要集中在一周内，资产价格坚挺。2大多数房东都无法偿还近70%的房贷。3.房屋销售价格主要以购房价格+3年期利息为主。4.价格是小区均价的10%左右，房东在交涉过程中不愿意让步。现在是买投资房的时候吗？或者等到下半年或者明年。2小区均价的基础上打9折的房源可否买入？
回答：从你房地产投资的角度来看，没有入门。请不要生气。让我解释一下为什么。
1） 优质住宅的选择，与去化周期，没有直接的联系。诚然，房东拿不到市场价，低于市场价挂牌销售的正常、干净的房子肯定会很受欢迎。长期关注该小区的自住型购房者会第一时间被抢走，但这并不意味着总能买到最好的房子和最便宜的价格。因为，真正好的房子，大多数时候都会挂一个高于社区成交均价的价格。然而，大部分自住型购房者对价格体系并没有一个清晰的认识（但事实上，他们中的许多人比普通的业余人士更熟悉住宅区）。他们可能意识不到一栋房子的价值似乎高于成交均价，但实际上是物有所值，甚至物有所值。他们可能在第一时间没有意识到房子的价值，然后他们可以在还价的小前提下，果断地做出购买的决定。更有甚者，购房者做了一件傻事：等待所谓的“好时机”。
然而，长期（踏空）风险就是短期风险。如果你认为三年后会上涨，最好的购买时机不是两年零十一个月后或者两年零九个月后，而是现在。即使在最坏的情况下，三年的资本成本（扣除租金的机会成本）也只有10%左右，与市场整体平均增长率相比微不足道。那些高喊“上海三年没涨，你感觉怎么样，站岗怎么看”的智障人士他们可以直接被勒索。他们一辈子赚不了多少钱。在微观层面，市场并不总是“有效”，这就给真正的专业买家留下了机会。
2） “大部分房东有近70%的房贷无法结算”，这意味着你关注的是高风险房源，而只有这样的房源才能提供“比社区均价低10%”的价格。这10%中的许多可能是由于位置、楼层、房间类型、装修、税收和不喜欢的设施造成的。我们对正常的低负债住房供应考虑不多，这说明选房目标相对偏颇。我们会错过很多各方面都很优秀的真正的好房子，但挂牌价格“似乎”没有折扣。
3） 小区均价9折优惠，要看是挂牌均价还是实际成交均价。这两者之间可能会有大约5%的差距。因为大部分挂牌价都有点高，任何时候真正有诚意卖房的，每个小区都是那么几套，我们只会去看那么几套，其他干脆不看。此外，我担心许多所谓的10%折扣是由债务（即交易风险）和损失带来的。真是一套分析，恐怕大部分都没有折扣。
4） 在现实世界中，真正的好房子，没有各方面的瑕疵，增值性强，未来租售好，几乎没有折扣，谈价格总是很难的。我们不是巴菲特先生。我们不会一次购买数亿美元。我们不买垃圾货。相反，我们是高品质的A级卷心菜。房东不是傻瓜。卖上千万的房子可不是白菜。为什么你要求人们给你一个只买一个的零售顾客折扣？在互联网发达、信息泛滥的今天，在房地产这样大规模的交易中寻找愚蠢的交易对手，只能算是一种行为艺术。
对于那些买房的人来说，如果他们张开嘴，以“城市梦想价格”的130%卖掉房子，就得付七折。他们必须向人民艺术家致敬。
提问：您好！房姐，新人首问问个价差问题，花山14000，光谷东18000现在价差4000，未来光谷东到30000二个板块价格是拉大还是缩小或是现有差价回答：你好，光谷东目前属于发展中期，利好正在逐渐兑现，花山目前还在发展初期，想象空间也比较大。过去2年，花山因为规划问题，发展相对滞后，现在问题已经逐步解决，未来规划会逐渐明朗。花山的优势是山水资源 产业 教育，以及光谷东和武汉站的人口外溢。从长期来看，价差会缩小，花山土拍拿地价低的刚需盘卖完之后，拿地价高的品质盘价格会追上来。提问：房姐你好，我看你的一些解答毫不犹豫的付费的。现在特别困惑，所以请教下。17年10月买的锦绣龙城C区的房子，月供8100，到现在差不多付了30万的月供了，之前觉得那边视野开阔，看的到南湖，隔壁就是中南财经政法大学，楼下也有菜市场，武商超市，还算方便。但是旁边两条铁路，一条城铁，之前也是小白傻乎乎，听信中介说一天也就几趟，不影响。还有9号线也快开通了，出行问题不大。现在后悔了，每天民族大道堵死个人，出行确实不方便，还有这个铁路噪音也有点大。小区的配套设施也不完善，现在想卖换个房子。但是基本没涨，现在出售感觉就是纯亏20以上，好纠结怎么办。是继续还还是说等待时机？上班在中北路，每天几乎2小时在路上。很烦躁。所以特地加入星球请教请教，望给条明路。拜谢。回答：你好，不知道锦绣龙城是什么价位入手的，从投资角度，我的意见是现在继续持有。9号线是最大的利好，这个利好还没有兑现，地铁对于锦绣龙城这类盘不是锦上添花，而是雪中送炭，一旦地铁确定要修，价格会有一波拉升。都不用等地铁通车，你就可以出手了。建议把锦绣龙城暂时租出去，去中北路附近租房住，未来利好出尽再考虑置换中北路。备选方案是，现在中北路淘笋，有性价比高的笋盘，可以直接入手，非笋勿入，弥补锦绣的亏损。关注知识星球内推荐的楼盘。提问：新人首问，房姐好 ，刚入星球，已学习精华 ，现用首问资格：新婚夫妻在武汉福星惠誉国际城3期一套133平房子，刚装修好，明年两证满两年。房价目前跌了，大约算上装修 至少要赔30w。现在两人因工作调动到郑州发展，趁郑州现在房价低，想入手郑州。考虑方案：接力贷开发老人票先在郑州买套小的投资，明年或后年把福星惠誉的房子卖掉，一分二在武汉和郑州再同时买一套。想咨询：1.今年郑州行情有必要赶紧上车么？还是明年也不晚？2.子弹大约60w，考虑回报率的情况下，金水北/白沙/高新区哪个地方更值的投资？3.福星惠誉国际城3期的房子适合明年卖了一分二，还是继续持有好？4.给父母的接力贷影不影响我的首贷资格？期待回答，不尽感激。回答：你好，从2020上半年全郑州住宅用地成交数据中，可以看出，荥阳、新郑、新密、登封都是大坑，填不满，港区和高新区将长期横盘，供应速度超过了人口速度，金水区是短期涨不动，但还有窗口期。二七、管南略有好转可跳出泥潭，东区和金水类似，短期供应大，长期没供应，只是东区不要买太远的郊区即可，金水无郊区，碰到性价比高的项目，可以入。郑州是1亿河南人的郑州，人口支撑力强，长远看不会差。武汉最近3年，新区概念盘在领涨，城乡结合部的低价盘在补涨，核心区的二手房由于入手价高，价格还在回调，沙湖 徐东如果不是标杆盘，大部分楼盘涨幅会跑平大盘。建议继续持有，等待下一波涨幅来了再考虑出手。接力贷不影响你的房票和贷票，只会侵蚀流水。提问：房姐好！我补缴的5-8月黄埔社保，从9月开始顺缴的。看中新福港鼎峰一套房，业主在银行有贷款160万，中介说大概率现在就能过户，小概率过不了，最稳妥的过户时间是明年二月，业主要让我先付140万，他去定他看中的别墅，和我签订定金和借款合同，然后在银行将房子二次抵押给我，如果我要求的话，他还可以把他名下另外一套房子也抵押给我。这样的操作对我有什么风险？我担心如果等到明年二月过户时业主违约，走诉讼程序，时间我耗不起，损失的风险我也承担不了，我是不是应该放弃该房源呢？房姐有更好的建议吗？另外，投资的话，黄埔花园、新福港鼎峰、万科东荟城、万科悦府，能排个序吗？这样看下来有点不符合逻辑。首先140的定金太多了，房子总价的20%，我都觉得高了。如果是卖家提出来的，也更加得多怀疑一分（虽然站在卖家的角度，买家拖这么长时间，多要定金也合理）。如果只是拿你这140定金买房，他自己为啥不去把房子做个抵押？如果需要的是更多钱，又怎么会同意3个月后再付款？事出反常，必有妖。我有一套房子，就是付了房价20%的定金，人民币200多万。房东还是拿其他好几套房子分别敲了抵押给我，确认足额无误后，我才敢给定金的。结果，还是出事了。房东各处欠款极多，现在官司都打完了，也判了胜诉，就等法院执行拍卖流程。可是，多耽误事啊。这事都快过去两年了，200多万还没拿回来呢。凡事多长个心眼，不能马上资金监管过户的房子，尽量不碰。如果不是职业房产投资者，没有经手过很多债务房交易，还是选择正常卖家的正常房源。黄埔花园在老黄埔的地位，犹如天河公园的东方新世界，或者泓景花园在赤岗，或者万科欧泊在万博，或者中海花城湾在珠江新城，几乎是市场的风向标和涨跌的号角旗。老黄埔整个城市界面有点“大县城”的感觉，随着这个过程的慢慢变化，黄埔花园的地位会进步一的加强和巩固，随着地铁7号线，以及黄埔港的慢慢搬迁，会愈来愈稳固。提问：急急急，美女好，广州南沙明珠湾，越秀天悦江湾，美的华发天珀，单价32000-34000.值得投资吗？明珠湾是南沙发展核心轴，也是广州南向发展主轴。产业吸附能力强，交通体系完善。整个明珠湾起步区有四大区块：蕉门河口片区成熟度最高、慧谷西区的城市更新力度最大、灵山岛尖开发进度值得期待、横沥岛尖的价值最高但相对最不成熟。天悦江湾南向望江，左番禺大桥、右星光快速，如果自住的话，这个位置其实不错的，因为广州人对江景还是情有独钟的。但这个项目有个绝对的硬伤，看似”左番禺大桥、右星光快速“但，其实你开车真正上到星光和华南快速其实并没有那么顺利，还是要在南州路上绕来绕去，崎岖的很。产品肯定没问题了，可以买。提问：姐，一个同事，热衷于三线城市买房，装修，销售；特别是装修花钱不多但是软装很吸引人，连中介都佩服倒腾房子专业，这种也是楼市一种活法？回答：凤变冰+ABC。详见知识星球文章《中介常用的吃差价手段—ABC单》提问：问下武汉学区房你是怎么看的。虽然知识星球文章是不碰学区房，但是我感觉大众还是比较认可学区房，特别是武汉这种好学校相对固定的。这种情况下学区房貌似还是金字招牌啊回答：有两点我想解释一下：1.不是不碰学区房，而是不接受学区房因学区的高溢价，也就是说如果不是因为学区而价格高于周边太多的房是没问题的，相反，同等价格下，有学区是增项，为什么不要？2.知识星球的文章框架非常清晰，也经过了时间的检验，是一个非常非常厉害的投资逻辑。但落到具体的事情上，我们也要学习因地制宜，独立思考。投资永远是自己的事情，完全照抄功课肯定做不了第一哦。武汉的初级中级教育和医疗在全国都是排前列的，这是武汉的竞争力，我见过很多家庭把自己的孩子从深圳带回武汉进行初中高中教育。所以武汉的学区房当然值得入手，只要没有过高溢价，不是北京的胡同过道学区房，就不是赌博。买，是对的。提问：新人首问：亲爱的房姐姐，久闻盛名啦！坐标武汉，现持有2010年购入汉口北家俱CBD底铺100平米（有租约，租金4.4万/年）(暂未办房产证）,2011年入手东西湖恒大彩虹镇商铺110平一间（租金5万/年）（暂未办理房产证）,2007年入手武昌纽宾凯新时代商务中心53平米(住宅性质带12年租约，租金3.2万/年）,另吴家山山水星辰110平（已卖，沒过户）和百瑞景140平住宅（自住），子弹80个，年收入50万/年，首问：武汉资产配置是否合理，如何调整？另外，我拟投资，比如南方广州，东莞，深圳，佛山等，其他城市也可，请问投资的区位锁定方面有些专业什么建议？（广州，深圳沒有房票，正在想办法搞社保）回答：你好，感谢大额付费！3套商铺如果租售比在5%以上可以继续持有，房产证办好之后做抵押融资。纽宾凯新时代这类独栋公寓酒店住宅，涨幅比较弱，买家少，成交少，涨幅依赖周边楼盘的普涨。建议出手裂变。南方城市，目前广州可以直接入场，佛山能级不高，广州涨完 佛山才开始启动。深圳和东莞目前是高位，一般不建议现在入手，除非能淘到笋盘。广州投资回报率最大的板块，详见知识星球内部分享。提问：房姐，最近中央一直在推老旧小区改造，各地包括武汉也是一堆试点新闻纷纷响应。有些自媒体认为市中心拆迁代价高吃力不讨好，所以以后转修修补补不拆迁了。也有些人认为老旧小区改造和拆迁是两条线，互不干涉。房姐对此怎么看？谁说的对？回答：你好，老旧小区改造，总比不改造、啥都不动完全老样子一直放在那里等着它衰败要好。老旧小区改造，其实对国家还真不一定划算。大头的费用是国家在出，例如外立面翻新、管道维护与重新铺设、楼梯和楼道修补、小区内道路翻修等。装电梯的钱，也是国家补贴相当一部分，业主其实并不需要出多少钱。轮上小区改造，其实业主是很占便宜的。不过，国家做改造的钱，也不是大风刮来的，要有财政预算才行。多多少少，免不了要影响一点货币发行端。目的呢，是改善市区面貌，提振市区经济活力。也相当于基建的一部分，对城市的长远发展有一定好处。改造并不代表将来就不能动迁。做过翻新的小区，过几年仍然正常动迁的，其实也不少。本质上还是看规划走向。轮到这个板块了，小区个案的处置，还是会跟随板块整体规划的大局。市中心动迁的最核心决定因素，是新建项目的规划容积率。拆掉1.5，建设2.5，就有点难操作。拆掉1.5，建设4.5，就很顺了。这需要意识形态层面的一定突破。提问：房姐，对于北京步梯楼房装电梯怎么看？最近小区居委来征询居民建议，目前是一梯两户，六楼每家出10万，接下来每层每家递减2万，一楼不出钱。如果安装之后对于提升整个小区均价大约有多少？每个楼层价格会如何变化呢？因为据说有的试点小区后续运营，维修，保养的费用问题也有矛盾，房姐对北京整体老小区推进电梯安装趋势怎么看？谢谢。回答：你好，公房装电梯是额外送你一块公摊面积，不减少套内面积，哪怕6楼也才出10万，这就是天上砸馅饼，岂有躲着走之理。不用仔细计算，也知道装了电梯，升值绝对不止10万，哪怕3楼都至少有20万以上。6楼受益最大，其次5楼、4楼、3楼、2楼、1楼。342156，变成654321。维护保养肯定会产生一点费用，与带来的好处相比可以忽略不计。邻里争执这个是没有格局的表现，千万不要学样。回答：杠杆固然重要，但不是这个流派的优势核心。核心优势在于更能赚钱。赢利=（卖出价 - 买入价）* 持有面积 * 周转。大面积低单价即占了其中两个变量。详见知识星球内部分享《干货！炒房各流派都是怎么赚钱的？》提问：房姐，坐标上海，我们一直比较的是不是内环大平层和近郊独栋？郊区的双拼，联排，叠墅是不是鸡肋？回答：你好，不能这样比较，因为前者和后者不是一个总价段的。郊区双拼联排是和内环主流2-3房比较，800-1500万的总价段。叠墅就更低了，500-800万的也有一些。内环大平层，总价起码2000以上吧。或者2500以上。近郊独栋还真不一定都2000以上，1500-2000的小独栋也不少。当然，大独栋可以很大很大，总价可以很高很高，上亿也完全存在。说回市区2-3房和郊区双拼联排叠加的选择，我显然力挺市区2-3房。市区2-3房才是最主流的选择，最符合城市效率的最大化、使用成本的最优化。郊区大面积增加的那些功能，对自住而言提升的边际舒适度是有限的，但城市效率缺失造成的边际痛苦却是很大的。这种对比，从租金上就能明显感受得到。市区2房，随随便便租金就1-1.5万，3房1.5-2万很常见，而且不算难租。郊区除非装修品相好、靠近国际学校，否则真的很难很难很难租。无论自住还是投资配置，都推荐市区。
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