案例解析新租赁准则下出租人对经营租赁的财税处理（含新旧准则对比）

案例解析新租赁准则下出租人对经营租赁的财税处理

彭怀文

本微信公众号昨天写了一篇在适用新《租赁准则》下承租人对原经营租赁财税处理的问题，应读者要求，今天就写一篇出租人财税处理的。

对于经营租赁，对于出租人来讲，新旧《租赁准则》变化不大，二者对比如表-1：

【案例】某房地产公司与甲公司，在2018年12月31日签署了一份写字楼的租赁合同。合同约定：租赁期限5年，从2019年1月1日起；每年租金100万元（不含税，含税105万），租金按年支付，租金每年12月31日前支付。租赁期满，甲公司需恢复租赁场地原貌。

某房地产公司2019年1月向房屋中介公司支付了中介费用3万元，房屋中介公司提供了普通发票。

某房地产公司在2019年12月31日前收到了甲公司支付的第一期租金105.00万元。

该房地产公司是一般纳税人，出租的写字楼属于自己开发的老项目，对外出租适用简易计税。假定出租的写字楼每年度应计提折旧30万元（符合税法规定）。

问题：房地产公司2019年度的财税处理（适用新租赁准则）

解析：

1.会计处理

（1）2019年1月支付初始直接费用

根据新准则规定，出租人因出租而发生的初始直接费用，在发生时应先予以资本化，然后在租赁期间合理分摊。

借：长期待摊费用  3.00万元

贷：银行存款  3.00万元

（2）2019年12月收到租金，确认收入：

借：银行存款  105.00万元

贷：主营业务收入  100.00万元

应交税费—简易计税  5万元

2020年以及以后租赁期间收到各年租金时也做上面相同分录，不再赘述。

（3）初始直接费用的分摊

假定该房地产公司对租金收入采取直线法确认，则初始直接费用也应采用直线法。

每年应分摊的金额=3万元/5=0.6万元

借：其他业务成本  0.6万元

贷：长期待摊费用  0.6万元

（4）租赁物折旧

出租的房屋属于固定资产，出租期间并不改变其原来的折旧政策，房屋折旧属于房屋出租取得租金收入的成本。

借：其他业务成本  30万元

贷：累计折旧  30万元

（5）出租房屋缴纳房产税

租赁期间的年度内房产税，按照租金收入的12%计算缴纳，每年应交房产税=100×12%=12万元。

2019年收到租金后：

借：税金及附加  12.00万元

贷：应交税费——应交房产税  12.00万元

2.税务处理及税会差异分析

（1）初始直接费用

出租房屋支付的中介费等初始直接费用3万元，会计处理是把其进行了资本化处理，只是分摊了一部分计入2019年度损益，而税务方面是可以税前扣除的，因此2019年度需要进行纳税调整，调减应纳税所得额。以后租赁期间会计处理分摊的初始直接费用，税务处理已经在租赁开始的2019年度进行了税前扣除，需要进行纳税调整，调增应纳税所得额。

（2）租金收入

该案例的租金收入，税务处理与会计处理是一致的，没有税会差异。

（3）折旧

租赁期间计提的折旧金额，都可以在税前扣除，无税会差异，不需要进行纳税调整。

（4）房产税

租赁期间依照租金计算缴纳的房产税，都可以在税前扣除，无税会差异，不需要进行纳税调整。