商品房认购书性质认定及责任承担（二）

本文是君之道思考的第347期文章 

在《商品房认购书性质认定及责任承担》的第一篇文章中，我们提到一般商品房认购书的性质应为预约合同，独立于商品房预售合同有效。由于司法实践的复杂性模糊了预约合同和本约合同的界限，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》确立了内容标准与履行标准区分规则。但在具体案件中，这两项标准是否足以满足实践需求，本文进一步对此讨论。

一、“具备合同主要内容”的认定

对于“合同主要内容”的确定，有部分裁判采取严格依照《商品房销售管理办法》第16条规定的全部13项内容或大部分内容的态度。但参照最高人民法院相关案例，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条确定的合同“主要内容”并不等同于《商品房销售管理办法》第十六条所规定的商品房买卖合同应明确的“主要内容”。

在（2018）最高法民申2297号大中华国际集团（中国）有限公司与王诗增房屋买卖合同纠纷再审案件中，最高人民法院认为，虽然案涉《认购书》没有具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的全部13项内容，但该协议具备了房屋位置、用途、面积、价款、付款方式等房屋买卖合同的主要条款，当事人履行房屋买卖合同不存在实质障碍，且王诗增已经按照约定支付了部分购房款，原审据此认定该《认购书》构成房屋买卖合同，并无不妥。

最高人民法院（2017）最高法民申1317号案件中也有类似表述，即“虽然该认购书不完全具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同应明确的主要内容，但对商品房买卖合同关系应具备的当事人名称或者姓名、商品房基本状况、销售方式、价款的确定及付款方式等基本内容已作明确约定……”

因此，就内容标准而言，“具备合同主要内容”主要指认购书包括商品房位置、面积、用途等基本情况、价款及价款支付方式等，并非严格执行《商品房销售管理办法》第16条规定的全部13项内容。

二、“已按约定收取购房款”的认定

“出卖人已按约定收取购房款”的内涵即为认购书已实际履行，上篇文章中已指出本处的“购房款”应既包括全款也包括部分购房款，司法实践就此问题一般不存在争议。

在个案中收受的购房款应是全款还是首付款或者按照全款的某一比例来收取，我们认为应结合商品房认购书的约定来判断。开发商已收取全款，则毋庸置疑已实际履行了合同；但买受人按照商品房认购书约定在定金之外又支付了一定数额的购房款，即使不满足首付的比例要求，我们认为均不影响“出卖人已按约定收取购房款”的认定。

三、实践修正：增加主观判断的标准

根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条关于“当事人签订认购书、订购书、预定书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”的规定，当事人在协商并等待正式缔约条件或时机成熟的过程中，为巩固阶段性谈判成果，对已达成一致的事项在签订正式合同前予以明确并约定在将来的一定期限内就该谈判事项订立正式的合同，该约定区别于买卖合同本身，属于预约合同。预约合同的重要特点即在于“约定在将来的一定期限内就该谈判事项订立正式的合同”，这也应当是区分预约合同与本约合同的关键所在。

对此，可参见最高人民法院公报案例成都讯捷通讯连锁有限公司与四川蜀都实业有限责任公司、四川友利投资控股股份有限公司房屋买卖合同纠纷再审民事判决书（案号：(2013)民提字第90号），在该案中，最高人民法院认为，仅根据当事人合意内容上是否全面，并不足以界分预约和本约。判断当事人之间订立的合同系本约还是预约的根本标准应当是当事人的意思表示，也就是说，当事人是否有意在将来订立一个新的合同，以最终明确在双方之间形成某种法律关系的具体内容。如果当事人存在明确的将来订立本约的意思，那么，即使预约的内容与本约已经十分接近，即便通过合同解释，从预约中可以推导出本约的全部内容，也应当尊重当事人的意思表示，排除这种客观解释的可能性……双方当事人虽然约定了房屋的位置、面积及总价款，但仍一致认为在付款方式等问题上需要日后进一步磋商，双方的这一意思表示是明确的，而且，当事人在该协议第5条进一步明确要在将来订立一个新的合同，以最终明确双方之间的房屋买卖法律关系的具体内容。因此，最高人民法院认为案涉《购房协议书》的性质为预约合同。

在该公报案例中最高人民法院实际修正了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条所确定的两项客观标准，而以当事人的意思表示作为最终判断标准。在(2019)最高法民申2826号案件中最高人民法院延续了这一主观认定标准，认为案涉《定制开发协议》主要合同义务和根本目的是将来双方签订商品房预售合同。而协议中明确的作为未来商品房预售合同标的的具体楼号、楼层、面积和合同价款等因素，系预约合同的功能之一，体现了《定制开发协议》为预约合同的性质，并不据此认定案涉协议为本约合同。

四、结语

因此，从司法实践来说，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条所确定的判断商品房认购书性质的标准已不能完全适用，还应结合认购书签订时当事人双方是否明确具有“将来订立合同”的意思表示来确定。

在完成对商品房认购书性质的判断后，如何认定协议双方的责任承担，我们下一篇接着讨论。

文/张远洪律师