房屋租赁专题之49：商业租赁中进场费的性质及返还规则

本文是君之道思考的第 425 期文章

实践中，出租方向承租方以各种名目收取进场费（或称入场费）作为签订合同的条件，是商业租赁中比较普遍的现象。然而关于租赁合同中“进场费”的性质以及由此引发的争议的处理规则，我国相关法律和司法解释并无明确规定，实践中争议较大。

有观点认为，收取进场费没有法律依据，进场费的约定应属无效，合同终止或解除时，进场费应当退回；有观点则认为，进场费系租赁合同双方当事人自行约定的权利义务，且并未违反法律法规的强制性规定，应是合法有效的，在合同终止或解除时，应当根据合同的履行情况判令全额退还或将进场费平摊到约定租期内，退回尚未履行部分的租期所对应的进场费。

从我们检索的司法案例来看，支持将进场费平摊到约定租期，根据合同实际履行情况判令退回尚未履行部分的租期所对应的进场费是更为普遍的做法。本文拟从进场费的法律性质，结合相关司法实践案例对该问题进行介绍和分析。

一、租赁合同中“进场费”法律性质

（一）进场费是承租人获取租赁房屋使用权的对价

一些法院认为，承租人缴纳的进场费是为了获取对租赁标的承租权而支付的使用对价，广东省广州市中级人民法院在(2020)粤01民终5160号案中认定进场费用为案涉房屋使用的相关对价，根据公平原则，参照双方签订案涉合同的租期，进行相应折抵较为合理，木屋清吧未使用期间的进场费应予以返还。

（二）收取进场费被认定为商业活动中的商业惯例

承租人为了与出租人建立租赁合同关系而交纳进场费，双方在租赁合同中未明确约定进场费的构成及用途，收取进场费作为现实商业活动中的一种经营模式，没有违背法律及行政法规的效力性禁止性规定的，一般会被看作是商业惯例。

湖南省长沙市中级人民法院在（2020）湘01民终4447号案中认为，对于一次性进场费，虽咚呷呷公司不能提供相应证据证明该笔费用的构成以及收取该费用的法律依据，但在法律并无禁止性规定且合同中已明确约定进场费为“一次性缴纳、一次性收取费用，不退还”的情形下，应当对收取一次性进场费视为双方认可的商业惯例，一审法院本可对双方达成一致意思表示的该项约定不予干预，但因咚呷呷公司在该案中存在将未通过消防安全验收的商铺交付肖晓园的违约行为，故一审法院根据公平原则，肖晓园应支付合同解除之前按其实际占有使用商铺时间计算的一次性进场费。

由于目前法律、法规和司法解释对房屋租赁合同中进场费的法律性质没有具体的规定，司法实务中，结合个案情况、合同有无约定、承租人所交纳进场费实际用途来认定其法律性质。

二、进场费的返还规则：有约定从约定，无约定视个案具体情况裁定

无论进场费被认定为承租方获取房屋使用权的对价还是租赁业务中的商业管理，对于进场费的退还与否，主要根据双方的合同约定处理，如果无明确约定的，则将根据租赁合同的效力、违约情况等确定应否返还，以及返还多少。

（一）租赁合同无效或被撤销，依据《合同法》第58条出租方应全部或部分返还进场费

如果双方签订的租赁合同无效或被撤销，依据《合同法》第58条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，除非出租人能证明其收取的费用已实际用于合同的履行，否则其应退还或部分退还该费用。

广东省深圳市中级人民法院在（2015）在深中法房终字第389号案中认为，涉案租赁合同自始无效，现亦未有证据显示康江波收取前述入场费已实际用于涉案租赁合同的履行，故康江波收取入场费于法无据，应予返还。据此，艾华兵、陈罡关于康江波退还入场费的主张，该院予以支持。

（二）租赁合同已实际履行完毕，未约定期满需返还的，承租方关于进场费返还的主张难被法院支持

当租赁合同中明确约定了进场费，但对租赁期限届满出租方是否负有返还义务未作明确约定，在合同已经履行完毕的情形，一般法院不予支持承租方要求返还进场费的请求。吉林省松原市中级人民法院在(2015)松民一终字第954号案中认为，关于进场费是否返还问题，双方在书面合同中没有约定，也没有充分证据证明进场费需要最终返还。从书面证据看，被上诉人向上诉人开具的是收据而非欠据，收据代表收付款双方权利义务的一种终结而不是开始，收据上没有记载有返还方面的约定。因此，该进场费是收付款双方的一种自愿行为，在无特殊约定的情况下，不应当予以返还。

（三）租赁合同因一方违约导致提前解除，结合租赁合同的履行情况及结合公平原则，将进场费平摊，判令返还未履行的租赁合同期间对应的进场费

广东省广州市中级人民法院在（2016）粤01民终7075号案中认为，杨德兴缴纳的进场费，无论是杨德兴主张的10年承租权的对价、是预付款性质，还是世贸公司、新业公司所称的取得承租权所必须缴纳的进场费，其实质都是基于双方所存在的租赁关系而产生的，不能脱离双方的租赁关系而单独存在，结合双方在合同中对租金数额的约定，进场费与租金数额、租期具有关联性，考虑到整个租期长达10年，至合同解除时仅历时1年余，世贸公司在2015年4月份收回了涉案商铺后也有交由第三方使用，如全部不予退还涉案商铺进场费不符合公平原则。据此，该院酌情支持杨德兴要求世贸公司退还进场费的诉讼请求。广东高院对该案进行再审时也肯定了二审法院的裁判观点。

三、律师小结

由于目前法律、法规和司法解释对房屋租赁合同中进场费的法律性质没有具体的规定，司法实务中，结合个案情况、合同有无约定、承租人所交纳进场费实际用途等综合认定进场费的法律性质。但是，无论进场费被认定为承租方获取房屋使用权的对价，还是租赁业务中的商业惯例，在合同终止或解除时，法院会从合同有无约定、合同履行等情况并结合公平原则，裁判进场费应否返还，以及返还多少的问题。

为了避免租赁双方之间的进场费返还争议，我们建议，在租赁合同中明确约定进场费条款，明确进场费的用途、性质以及合同提前解除或期满终止情形返还条件的适用等。此外，由于进场费返还请求的基础是基于实际缴纳了进场费的事实证据，因此，承租人在支付进场费时，可要求在合同中约定开具发票或出具收据。