BOSS对话 | 方长斌：保利商业是个“长期主义者”
4月10-11日，第14届中国商业地产节将于广州举行。赢商网推出“不止步·再出发”专题纪录片。
过去一年，经济放缓、零售业调整、市场竞争加剧等困境，让商业地产稍显不安。
在存量市场角逐中进入商业地产下半场，乐观者认为，这是一个机遇与挑战并存的好时代；悲观者则认为这是分化加剧、末位淘汰的坏时代。
瞬息万变中，行业的前行者其一举一动格外备受关注。保利商业虽在过去一年依旧保持稳步发展，但其操盘运营能力，却有着鲜明的突破。
“行业已慢慢把目光从原有的增量转向资产运作方面。”保利商业地产投资管理有限公司副总经理、保利商业管理有限公司总经理方长斌给存量时代指出了一个清晰可寻的方向。
01
存量时代，拼运营
刚过去的2018年，中国商业地产依旧“百花齐放”。据统计，全国开业购物中心总数量超530个、商业总体量超4600万㎡，仍处于高位发展阶段。而2019年，全国预计982个购物中心开业，带来约8622万㎡商业体量。
但另一方面，近三年新开业购物中心数量、体量增速连续大幅下滑，背后所反映的市场发展变缓，已板上钉钉。
“这本质是房地产周期发展带来的最直观影响。”在方长斌看来，商业地产开发的增量集中体现与周期有关联，同时市场的集中度也构成一个发展阶段。
增量与存量的“博弈”中，交织着悲观论调与积极信号。
“从开发商的角度讲，增量市场的背后，将会面临很大的存量去化问题。”但方长斌却看到挑战背后带来的机遇，“如果从一个做运营的企业来讲，这是一个很好的时代，因为有大量的项目和市场可以去挖掘。”
挖掘的成果，保利商业在过去一年已有部分体现。
首个轻资产输出项目保利MALL·合肥，2018年7月26日正式开业，出租率98%、开业率90%及总客流量13万人次。该项目前身为新地购物中心，合作模式是整盘租赁。
已开业7年的保利中环去年升级为时光里·广州，北塔项目将原百货主力店撤场后，调整了动线、硬件、空间、美陈、品牌门店等，带来30+区域首店品牌。
△时光里·广州调场升级前后对比（左图：改造前；右图：改造后）
去年年底，广州首个保利广场开业，商场前身为琶洲村旧村改造项目。保利商业从介入、定位、设计、装修、招商再到开业，前后仅花9个月。
△保利商业仅用9个月“重塑”保利广场·广州
“如今商业地产的门槛越来越高，早已跳脱跑赢数量、追求规模的传统模式，并进入在运营上拼实力、拼创意的市场竞争当中。”
“未来行业市场门槛会越来越高、分化越来越大。”正如方长斌所言，保利商业希望能够致力于为现有的及未来的一些存量项目提供优质的资产解决方向和定制化物业运营系统。
“不能再用传统的思维看待购物中心了。”方长斌提到，一方面，单纯以购物中心作为产品交易的定义逐渐模糊；另一方面，消费者的变化，给商业赋予了新的空间和平台。
究其原因，互联网大幅提升了传统行业的效率，同时加速了行业的变化增长和周期迭代速度。
“如今购物中心不应再拘泥于传统交易模式，而是搭建一个涵盖品牌展示、新品发布、人与人交流互动的平台空间。”这也是方长斌所强调的，购物中心和人的衣食住行等生活息息相关，只有把运营和服务做好，才会得到很好的市场回报。
02
长期主义，制胜利器
购物中心之外，保利商业也有了新的角色和定位。
2018年，保利地产正式升位“保利发展” ，从单纯的住宅开发和销售延伸到居住、商业、教育、康养等生态服务体系，定位不动产生态发展平台。
其中，保利商业作为城市美好商业的同行者——通过购物中心、公寓酒店、社区商业等多元化的产品形态，覆盖城市众多服务，不断拓展城市商业建设的边界，缔造多元美好商业生态。
如果把保利商业的时间周期拉长去看，方长斌认为，其发展更符合如今流行的“长期主义”。
何谓“长期主义”？意指不仅要坚持你想做的事情，而且不能中断你在做的事情，还要持续地不被诱惑。一旦中断，前功尽弃。
基于此，角色升级的保利商业，在业务范畴和产品形态不断拓展的同时，依旧注重运营和服务，并希望深耕于此，形成自身资产管理的核心竞争力。
2009年，保利首个商业项目佛山保利水城（现保利MALL·佛山）开业。2012年，商管公司正式成立。这三年，是保利商业的孵化期。
2012-2014年，稳健布局购物中心外，保利商业首次通过酒店进行版图外拓，注重持续化运营策略。
△保利酒店已进军特许经营酒店第三方管理市场
2015年，首个若比邻社区商业项目——若比邻·广州保利天悦开业，保利社区商业板块起步。目前，其已在全国27城拓展了92个社区项目，其中1/3是与外部开发商合作的。
△保利若比邻成为首批“全国标准化社区商业中心”
2016年，保利商业首次通过轻资产打造保利广场·武汉，开启外拓合作模式；随后2017年，保利MALL·烟台、保利MALL·长沙先后开业，外拓模式趋于成熟。
如今，保利商业通过租赁、经营、购买等方式加大品牌输出力度。截至2019年3月，在全国34个城市开业运营了206个商业项目，商业经营面积超230万平方米，经营业绩年复合增长率超20%。
从这个角度来讲，保利商业在规模和业绩稳步增长的同时，更追求持续化运营以及社会贡献。
这也让保利商业除布局核心一二线城市外，也愿意下沉至三四线城市，如保利MALL·慈溪，通过项目带动当地的经济发展和文化生活水平的提高。
与此同时，保利商业选择通过轻资产进行操作，后续包括青岛、烟台、南充等通过租赁形式进行市场拓展，并投入大量的资金和人力物力去改造及运营，这是建立未来20年长期合作的基础，并给合作方带来持续增长和物业价值的提升。
03
商业，就是个万花筒
商业，从某种程度上就像一个万花筒，每个人每时每刻从每个角度看到的都不一样。这恰恰也是方长斌所期待的商业模样——充满无限的可能性。
而当保利商业突破更多边界和维度，以及创造出产品的形态，也将带来无限的惊喜。
同样，这种无限可能性会给行业迸发出更多的机遇。
△保利商业管理有限公司总经理方长斌
回归到增量及存量市场的竞争当中，方长斌认为，基于中国庞大的人口密度，其实每个区域都会有它的机会在里面。
而保利商业的发展，无论是哪个城市或区域，都会对相应人群的需求进行考量。
目前保利商业已在上海布局时光里项目、广州打造时光里及保利广场项目，未来还将在北京有筹备的项目。而一线城市之外，后续还会对包括重庆、杭州等城市进行发力。
“拥有规划利好的城市区域将会是保利商业的目标市场，如长三角一体化、拥有大湾区利好的珠三角经济带等。”方长斌透露，商业需要跟着人走，未来国内的核心城市及核心区域保利商业仍然会去角逐，而对于三四线城市则会根据地区的经济发展和存量基数进行合作。
“永不止步！可以说是保利商业乃至整个行业发展很好的一个命题。”方长斌解释到，商业必须不断前进、不断迭代才会有生存机会。
而不止步之后的再出发，在方长斌眼中看到的是关于线上线下、科技、新物种的融合。这也将会驱使保利商业打破传统空间壁垒，创造出更多有趣的产品。
来源 · 赢商网
统筹 · 陈巧明/付庆荣
撰文 · 陈曦龙
视频拍摄·曾祥翔 郝雪
视频剪辑 · 郝雪
编辑 · Lemon Mousse
图片 · 保利商业
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原创报道，转载授权，找头条君
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