实务！公司取得个人名头的取暖费发票，能否税前扣除？

公司经常根据需求租赁居民个人所有的房屋，在签订租赁合同时一般可能会约定除了租赁费以外，在租赁期间发生的水、电、物业、取暖费、有线费等日常费用支出均由承租人承担，这样承租人就会取得一些房东个人名头的水费、电费、物业费、取暖费等发票，这些发票可以作为承租人的合法税前扣除凭证在承租人公司税前扣除吗？

这个问题实际上从2018年7月1日起得到了较为彻底的解决。根据2018年28号公告第十九条规定，企业租用（包括企业作为单一承租方租用）办公、生产用房等资产发生的水、电、燃气、冷气、暖气、通讯线路、有线电视、网络等费用，出租方作为应税项目开具发票的，企业以发票作为税前扣除凭证；出租方采取分摊方式的，企业以出租方开具的其他外部凭证作为税前扣除凭证。

这位学员的问题是出租方未向承租方企业开具取暖费等发票，那么可以按照“出租方采取分摊方式的，企业以出租方开具的其他外部凭证作为税前扣除凭证。”条款规定，以供暖公司开具的房东个人名头的增值税发票（或发票复印件）和分割单作为税前扣除凭证，在承租方公司按规定税前扣除。

特别提醒事项：

1、租赁包括多方租赁和单方租赁情形；

2、个人房东需要到税务机关代开增值税发票，根据2016年23号公告规定，自然人房东可以到税务机关代开房屋租赁费增值税专用发票（目前只有三种情况下自然人可以代开专票）；

3、代开房屋租赁增值税发票的征收率为非住房5%或住房减按1.5%;

4、代开房屋租赁费发票备注栏一定要注明不动产的详细地址；

5、《国家税务总局关于小规模纳税人免征增值税政策有关征管问题的公告》(国家税务总局公告2019年第4号)第四条:自2019年1月1日起，《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第九条所称的其他个人，采取一次性收取租金形式出租不动产取得的租金收入，可在对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入未超过10万元的，免征增值税。

免税的前提条件是“其他个人”仅指自然人，不包括个体工商户。分摊后月租金收入不超过10万元，超过10万元的也不能适用免税政策。再有享受免税的话，是不能开具增值税专用发票的，也就是需要放弃开专票的想法。免税增值税普通发票税率栏和税额栏分别显示“***”。

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