全国主要城市首套房利率：大城市绝对房价更高，但房贷利率却未必
山川网：在前天的一篇推文中，我讲到了自己的一个重庆朋友，春节期间在江苏某三线城市购置了一套二手房。由于政策仍处于收紧期，所以房贷没有走四大行和全国性股份银行，而是走了地方型银行江苏银行。这笔房贷借款成本很高，利率达到了6.37%，相当于央行中长期借贷基准率4.9%的1.3倍。
我在之前一些关于房产的相关文章中也和大家做过介绍，一般来说，关于房贷的中长期利率，行业惯例是在基准利率的基础上，上下浮动20%之间。比如楼市政策比较宽松的时候，首套房一般利率会有八五折或八折，其实就相当于基准率向下浮动了15%~20%；而到了楼市政策收紧的时候，首套房利率会取消优惠，或者上浮一成到两成，即上涨10%~20%。
而我这位朋友的情况，就属于相对比较极端的情况。一来是入市的时机非常不好，政策正处于加息周期；二来也跟个人硬件条件相关，由于年龄较小，贷款额也较多，所以四大行和全国性股份银行不容易办下来贷款。那么在这样的前提下，城市银行也有出于风险基数进行再次利率提高的动机。这种情况，就好比是同样是支付宝的蚂蚁借呗，有些用户的日利率可以低至万二，有些用户的日利率则高至万六一个道理。
当我们讨论城市房价高低的时候，往往讨论的都是城市的绝对房价。比如我们说某某城市，房价是X元每平，正是说的房产的绝对价格。但是对于购房者而言，房屋成本是非常综合的一个概念，除了绝对价格外，还要考虑首付成数、贷款方式、贷款利率、交易税额等多方面成本因素。其中对于房产交易成本影响最大的，就要说是房产绝对价格和房贷利率这两点。
那么我们总是说大城市的房价很贵，往往都是针对大城市的房产绝对价格而言的。那么房贷的利率层面呢？是否大城市也同样明显较高呢？
根据腾讯整理的这份过去12个月间十个有代表性城市的首套房利率变化情况，我们可以从中看出一些端倪。十个案例城市中，既有北上广深这样的传统一线城市，也有南京、苏州、无锡这样的新一线城市，同时也有合肥、石家庄、西安这样的二三线城市。
我们会发现，这一波的中国楼市价格剧烈上涨，正是从2017年3月份开始苗头初起，到了2017年9月、10月份的时候，已经达到了阶段性的最高峰，并且一直延续至今的。对于政府而言，房贷利率是调控楼市热度的重要工具，首套房利率被提高至5.3%~5.7%这样的基准利率1.1倍左右的水平，政策信号十分明显——楼市出现过热状况，不鼓励消费者在这一区间进行房产交易。如果你坚持要在此区间入市，那么你就要承担比政策宽松时期房贷利率上浮近30%的成本。
比较有意思的两个城市，是西安和上海。首先是西安，在2017年2月份的时候，西安的首套房利率在数据统计城市中，是最高的，4.9%的利率属于没有任何优惠折扣的水平。这在当时全国主要城市都存在较宽松楼市利率的情况下，其实是比较少见的。但是一直到了2017年10月份，西安的首套房利率上涨都明显相比其他城市更温和，只是从4.9%涨到了5.1%。之后虽然有了一个较高的提升，但是最终也只是到了5.4%的水平。从这个层面看，我们会发现其实西安政府一方面是不得不接受国家层面对于全国楼市过热的一种调控政策跟随。但是又因为本身的房价和购买力并不十分突出，有意在房贷利率上保持相对温和，这样就可以在全国限购的大趋势下，保持楼市的持续发展。这一点，也与西安地方政府目前一直在执行的超宽松落户政策相吻合。高企的地方负债率，对人口流入的迫切渴望，都共同造就了西安这一轮调控中采取吻合态度的基调。
而上海的情况也大致相仿，目前北上二城的常住人口都已经出现了停滞增长和开始流出的迹象。上海地处中国经济最发达的长三角城市圈，城市圈内杭州、宁波、南京、苏州、无锡等新一线城市众多。在上海执行较低的房贷利率的同时，大家可以发现被统计的南京、苏州、无锡三城最新的首套房利率都超过了5.6%的水平。从某种层面说，这其实是一种人口流向性的潜在体现。
而关于目前首套房利率最低城市的前十城市中，我们其实可以非常鲜明地将之分成两类，一类是由于房产绝对价格很高，入市门槛本身就较高的城市，比如北京、上海、厦门等地。由于有高价格+高资格要求的门槛，所以原本符合购房标准的居民数量就较少，所以在房贷利率上相当于温和。
其二，其实就是目前十分有意在接下来做大城市人口和规模的城市，当然这其中各个城市的情况又差别巨大。沈阳、大连、太原、乌鲁木齐、昆明等城，处于对外省人口吸引程度相对较低的城市，甚至在经济增速情况上，还存在跑输全国平均水平的情况，当地楼市的价格要么本身就比较稳定，要么就是存在缺乏人口流入支撑的跟风增长，所以无须大幅提高房产入市门槛。
而西安、广州则是非常典型的对人口表现出强烈需求的典型。在前不久，西安刚刚获批关中平原城市群中心城市，而广州也提交了2035年城市人口2000万+的长远规划。在一线城市中，广州的房产价格最为温和，均价只与南京、杭州等城市处于相似区间。且由于广州本身行政面积较大，郊区的房价更是还有1~2万的高性价比房产。
从某种层面来看，一座城市房产的绝对价格，代表的是这座城市过去区间对人口的吸引力度。而一座城市房产的房贷利率，则代表的是这座城市未来区间对于人口的态度。
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