展望：2020年安阳市域商业地产
前言
时间过得很快，转眼已经是古城撰写《安阳商业地产展望》的第四个年头了，但时间又过得很慢，因为到现在为止，古城前几年写过的很多项目仍然没有竣工、开业，甚至没有落地。之前有朋友打趣说：“古城，你把你的《展望：2019年安阳市域商业地产》换换日期放在今年也不失它的先进性和预见性。”向来争强好胜的古城只能尴尬而又不失礼貌地笑笑。安阳这几年商业不景气，古城给出的关键词也是越来越保守，从“谨慎乐观”到“乐观谨慎”再到仅存的“一缕阳光”，那么2020年定哪个词好呢？姑且就用“背水一战”吧。
一、回顾2019年的一缕阳光
2019年，是安阳商业地产发展史上非常黯淡的一年，若想营造出这缕阳光还挺明亮的氛围，那就只能将范围扩展至专业型市场，将时间延伸到2020年一月初了。为了显得更加积极、更加正式一些，古城在这一板块尝试使用工作总结的形式，班门弄斧一把：
这一年，总建筑面积12万方的家具建材市场——乔尚居家体验馆竣工开业，进一步完善了国旅安阳城的商业版图；这一年，我市最大的综合性农贸副产品平台——佰客农贸市场全面建成，为广大市民带来先进的食品一站式购物体验；这一年，龙安商务中心、新都汇、华富靖邺府、京林公园壹号、班芙春天B区商业街施工进度喜人，银杏广场、居然之家、欧蓓莎二期、嘉宝广场loft街区破土动工，为未来安阳商业地产复兴提供了有力支撑；这一年，新城吾悦广场、龙安万达广场、爱琴海购物公园，安阳未来的三个商业大盘稳步推进，在项目洽谈、规划上取得了阶段性成效，有望在2020年正式落地；这一年，胡桃里、美居酒店、MRTEN进驻安阳，进一步丰富了安阳的商业品牌构成；这一年，安泰苑澳邦生活超市更名为瑞隆百货，踏上了全新的发展旅途；这一年，U乐广场、万和城相继传出与永辉超市、麦当劳签约的消息，提振了安阳商业地产圈的斗志和士气；这一年，聂村叶波大润发推动迅速，并于2020年1月初开业迎客，弥补了聂村没有大型超市的空白，为周边市民生活带来了便利；这一年，海底捞相继与安阳东方明珠商业街、大美城商业广场传出“绯闻”，虽最终没有落地，但也从侧面体现出安阳商业触底反弹的迹象。但我们需要清楚地认识到，近两年我市的商业活力已经远不如邯郸、新乡等市，甚至与濮阳、鹤壁比也不占优势。2019年，我们有很多商业项目建设进度缓慢，如丹尼斯文惠店始终没有实质性动工；2019年，我们有很多烂尾、停工的“老面孔”没有盘活成功或拍卖成功，继续“祥和”地坐落在安阳各片区；2019年，我们有不少商业广场经营略显惨淡，品牌调整、商场经营等陷入瓶颈；2019年，我们有很多品牌遭遇“滑铁卢”，肯德基、德克士、汉堡王、良品铺子等有好多店面都关停了，此外，好评度较高的比高影城也在年底暂停营业，无疑给安阳商业又蒙上一层阴影。
总的看，2019年，面临日益复杂的内外部形势和繁重的经济下行压力，虽然安阳商业地产从纸面上看成绩不够理想，但也是有些亮点、有些成果的，更重要的是，我们看到了一些好的迹象、好的兆头、好的趋势，这才是2019年这“一缕阳光”的实质所在。
二、打响2020年的“背水一战”
古城认为，2019年很可能是安阳近年来商业持续萎靡的一个谷底，正常来讲，2020年是应该触底反弹了，但是如果没有破釜沉舟、狭路相逢勇者胜的决断和气概，很有可能将继续萎靡下去。所以，古城在这里呼吁安阳商业地产人，在新的一年里，一定要鼓足勇气、卯足干劲、力挽狂澜，从根本上扭转颓势。
（一）充分发挥纯新项目的鲶鱼效应。
纯新的项目是自带“另起一行”特性的，受安阳商业大环境影响较小，且能够反向刺激环境进行改善，那这就是我们所说的“鲶鱼效应”了。我对纯新项目的定义是在2020年才正式落地的项目，那这无疑缩小了范围，且需要大胆去预测，但古城保证绝对不会瞎猜，以免在明年年底又置身于“大型打脸现场”。
1、新城吾悦广场。从商务局网站消息来看，该项目已经签约，总投资达20亿元，拟选址光明路明福街交叉口东南。古城猜测，这应该属于框架性协议，今年很可能正式签约。项目业态应该是商业+住宅形式，考虑到周边有多个住宅项目，该项目具备较强的发展潜力。此外，如果新城吾悦正式落地，附近规划的建业百城天地很可能就彻底搁浅了。
2、龙安万达项目。龙安万达是古城持续关注的项目，目前该项目也已签订框架协议，拟选址在文峰大道与钢花路交叉口西南，从区政府回复来看，业态包括商业广场、万达金街、主题商业街、写字楼公寓等。古城认为到时候应该会有住宅地块。该项目介于龙安和殷都两区中间，区位整体是比较不错的，且如果建成，往西辐射到水冶也是有可能的。
3、建业十八城项目。该项目虽然老早就已经签约，但由于涉及一些土地方面的问题迟迟没有动工，所以可以归为新盘，且是个大盘，从签约时的资料来看，项目位于小吴村及其周边，可开发用地740亩，定位是集酒店、办公、商业中心、住宅为一体的城市综合体。考虑到目前安阳住宅市场已经趋于平稳，建业项目又多，如果前期问题得以解决，那么2020年有实质性动作也是很有可能的。
4、国旅宝莲古镇项目。可以理解成国旅安阳城三期，19年乔尚居家已经竣工，那么在2020年启动新项目也是水到渠成的事情，按照官方信息来看，宝莲古镇是集茶道、古玩、民间艺术、字画藏品等于一体的项目，更侧重于文旅，考虑到周边发展提速，且今年方特很可能开业，国旅与方特联袂打造微旅游路线应该是行得通的。
5、华南城项目。华南城公司是一家大型综合商贸物流企业，近期与安阳县（示范区）沟通频繁，有可能在2020年正式落户，华南城本身更像一个容器，可以承载诸如商贸交易、物流集散、特色旅游、展示推广、综合商业都多种业态。鉴于深圳华南城与万达刚刚签约合作协议，安阳县（示范区）也于近期与万达就商业综合体项目进行洽谈，那大胆猜测一下，安阳的华南城会与万达合作吗？我们拭目以待。
图：上城公馆 来源：安阳信息网
6、上城国际（暂定名）。上城公馆项目想必大家都耳熟能详了，该项目从立项以来一直在稳步推进，目前上城北郡大多住宅楼已经封顶了。那么当初规划的位于永明路、人民大道东北角的上城国际是不是也有可能启动呢？2019年上城就给我们带来了胡桃里的小确幸，那么2020年能不能给我们带来一个大惊喜呢？
7、其他项目。在这里将其他项目归纳在一起，并不是古城有等级意识认为这些项目体量不大、定位不高，而是由于这些项目还基本处于八字还没一撇的状态，翻遍网络，估计也只有那么一两条信息。诸如华谊兄弟星剧场生活综合体、中国诚通控股控股中格万象城市综合体、北关区儿童城海洋馆项目、金九·易生活广场等，都是如此，当然啦，也许无心插柳柳成荫，这些项目会给我们带来一些惊喜呢？
（二）充分发挥半新项目生力军作用。
所谓半新项目，具体是指虽然未实质性开工，但已经落地的项目。这些项目可能在2020年年初就会进入到施工状态，所以也会是安阳商业地产圈的生力军。
图：爱琴海购物公园
图：爱琴海购物公园
1、爱琴海购物公园。本来该项目（文昌大道东风路交叉口西北角）是打算在19年上半年开工建设的，结果到今年12月25日才有了公示信息，去年《展望》的时候古城感叹“连规划图”都没有，那今年算是满足了我的愿望，不仅有规划图、效果图都出来了。项目总建筑面积达到13万平，扣除一栋公寓、一栋酒店及停车场等配套，商场面积很可能达到6万平以上，基本达到了区域性商业广场的标准。
图：龙安城市广场
2、龙安城市广场。与爱琴海购物公园类似，该项目（文峰大道与铁四路交口西南角）也是打算19年开工建设，前期准备工作都办妥了，但是一直到现在也没有实质性开工，不过欣慰的是去年古城感叹说找不到项目规划图了，今年古城终于在百度贴吧里找到了该项目的沙盘图。从规划来看，有住宅、有公寓，还有体量不小的商业裙楼，但是古城总觉得有可能走家居或商品批发等专业性路线，当然了，这只是一种“第六感”，没有任何依据佐证。
图：亚龙湾配套商业
3、亚龙湾东湖商业综合体。亚龙湾在最初就规划有五星级酒店和配套商业，随着住宅部分接近尾声，商业部分也应该在2020年破土动工了。从沙盘来看，业态主要有写字楼、公寓、酒店、商业街等，不知道会不会有负一层的地下超市，虽然不是正宗的商业广场，但是几栋商业楼看着还是挺摩登的，相信在竣工后能为安阳县（示范区）增色不少。
4、利源广场。项目位于安阳县（示范区）龙山大道与新安路交叉口东南角，简单记忆就是高铁站后边斜对面。总建筑面积13万平，涵盖写字楼、商铺、公寓、星级酒店等业态。作为安阳本土企业，利源集团涉足房地产之后很快就规划了自己的商业地产项目，这是非常难能可贵的，衷心祝愿该项目推动顺利。
图：海悦国际 来源：安阳信息网
5、海悦国际大厦。项目就在利源广场南侧，有一栋写字楼、一栋公寓及三到四层的商业裙楼，建筑面积8.7万平，该项目是由安阳建工集团投资建设的，古城想说的和上文给利源集团说的一样，就不在这里赘述了。希望两大安阳本土的良心企业在今后芝麻开花节节高。
图：安阳国际金融中心
6、安阳市国际金融中心。又是一个位于安阳县（示范区）的项目，位于文明大道与新安路交叉口西北角，有4栋写字办公楼和6栋独栋企业办公楼组成，这是一个偏向商务办公的项目，希望能够筑巢引凤，引入一批高质量的金融企业入驻，如果能有几家首次进军安阳的股份制银行入驻，那就再好不过了，因为转眼之间安阳也有五六年没有引入新的股份制银行了。
7、嘉州格林小镇商业部分。该项目位于中华路与安康大道交叉口，现在在建的是住宅部分，但是从规划图中我们是可以看到写字楼等商业板块的，这是嘉州第一次涉足商业，祝愿它开一个好头，以此来提升投资商业地产的积极性。
8、建业城配套商业。作为建业在洹北的大盘，项目远期是规划有比较大体量的商业建筑群的，但是这些就暂时不考虑在内了，目前建业城正在往南进发，而实验中学往北的地块是规划有商业的，目测是社区型商业，如果达不到凯旋广场的标准，引入百城天地也是可以的。希望该项目能够在今年有实质性进展。
9、殷都区财富中心。位于铁西路建工街交口西北角，也是一个老规划、新项目，随着文源棚改二期的推动，该项目也可能在今年进入到施工阶段，从之前规划看，是“双子座”，一高一低，看着挺厚实的。
（三）充分发挥在建项目压仓石作用。
在建商业项目是最为稳定的一个“方阵”，已经开工，且有的已经封顶，那么如果速度较快的话，2020年很可能就会竣工。由于这些项目在去年展望中大多提到过，且在上文总结中也提及过，所以就不展开来写了，简单再点一下名，以示尊重：龙安商务中心、安阳游客集散中心、新都汇、华富靖邺府、京林公园壹号、班芙春天B区、银杏广场、居然之家、欧蓓莎二期、嘉宝广场loft、缔盛广场、万和城三期……其中，龙安商务中心被商业地产爱好者戏称为“安阳小裤衩”，已经进入招商阶段，美居酒店、美年大健康、相州农商银行总部等已经进驻写字楼，不知道商业广场会不会给我们带来更多的惊喜；还有万和城三期，这本身是一个偏住宅的项目，但是有两栋公寓和四层的商业裙楼，前段时间还与凯里亚德国际酒店签约，并与永辉超市、麦当劳达成意向，当然了，后面这两个品牌我们简单了解一下就行了，在安阳，只有正式签约了，建成开业了，才能打消我们的疑虑。此外，财富港湾（原龙昇广场）、京林城市广场、U乐广场这三个项目属于已经盘活的“半拉子”工程，我们在这里点一下，就不在下文中提及了，其中U乐广场如果能如期开业，有可能会是2020年安阳商业地产圈的一个大动作。古城几次路过，内部的确有施工，但是总感觉进度有些慢，希望能在年后加一下速度吧，健康路的文化街也能够以此为契机，增加一下人气。
图：华富世家靖邺府
图：龙安商务中心 来源：龙安商务中心
图：万和城三期
（四）全面盘活各区商业半拉子工程。
又到了一年一度的“老友会”时间，很多项目在六七年前，少年包青天先生展望安阳商业地产的时候就已经存在了。这里面有到现在依旧遥遥无期的，如丹尼斯文惠店、中太万象城、保利地块、红旗渠广场东北片区等；有施工进度过半的，如龙跃新世纪广场、彰德府威尼斯印象、国贸中心（含红星美凯龙和海天城市广场）、豫北有色地矿科技大厦；有基本竣工但迟迟未全面招商的（这类项目很多本身不算“半拉子”，但商场部分算“半拉子”），如大美城商业广场、世贸中心、彰德天阶。这些项目如果能够相继盘活，那安阳的商业地产阵容就有一定的厚度了，但是“家家都有一本难念的经”，每一个项目也很有可能都有各自存在的问题，想要全面盘活并不是易事，所以希望官方渠道能够加强协调，一个项目一个策略，一步一个脚印，将项目捋顺、盘活。
图：红星美凯龙
总的来看，2020年安阳确定要开工的新项目并不多，且新项目呈现出写字楼公寓多、商业广场少，新区新城多，传统老城少的特点，不过如果上文中所说的几个大体量商业广场能有哪怕一个开工，也能在一定程度上缓解安阳商业地产持续遇冷的尴尬。形势依然严峻，道路依然坎坷，但是我们要坚信安阳爬坡过坎的艰难期一定能够过去，同时古城也希望安阳广大商业地产商能够以背水一战的心态，拼一拼、搏一搏，打一场反败为胜的战役！
结语
在文章最后，古城要衷心感谢始终关注古城邺话、始终关注《展望安阳商业地产》的朋友们，感谢安阳信息网、安阳规划发展群、安阳规划吧朋友为古城提供的图片及数据支持，感谢负责排版的凯文老师的辛勤付出，正是有大家的努力，才推动古城在及其艰难、存货稀少的不利局面下强行写出了这篇文章。希望明年，背水一战能够变成乘胜追击吧！
朋友们，咱们下期再见。
编辑：kevin
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