36条村，拆掉半座南沙城
“天之骄子”南沙，在城市更新领域下了一剂猛药。
这两天，我们拿到一份文件《南沙区加快旧村更新改造推进高质量发展的工作方案的通知》。
这份文章，信息量很大，透露了南沙三到十年的旧改计划，对楼市影响重大。
方案显示，南沙区纳入《市方案》的旧改项目，涉及黄阁镇、东涌镇、大岗镇、榄核镇、南沙街共5个镇街，一共有36个。
当中，三年计划项目有且仅有1个，那就是金洲；五年计划一共有22个，而十年计划，有13个项目。
未来五年之内，将拆掉半座南沙城。
根据旧改项目的不同流程和进度，目前南沙处于拆迁改造实施阶段的项目一共有有9个，有金洲冲尾村、坦尾村、东湾村、东瓜宇村、亭角村、大涌村、东流村、大塘村、大井村。
眼尖的朋友，不难发现，目前整个南沙旧改推进最快的板块，主要集中在黄阁、金洲等置业版块。
而处于改造方案审核审定阶段项目10个，包括南横村、东井村、大石村、龙古村、马前村、鸭利村、南涌村、鱼窝头村、大稳村、天益村；
所谓改造方案审核阶段，就是正式开拆前，必须要走的程序。
前期阶段项目17个，涉及广隆村、塘坑村、大岗村、人民村、官坦村、大同村、九王庙村、客家村、黄山鲁林场、芦湾村、鹿颈村、深湾村、灵山村、庆盛村、石排村、流东村、板头村。
如果按照程序和改造速度来看，实施阶段＞方案审核阶段＞前期阶段。
而南沙这么做，目的也很明确，那就是城市进阶，产业升级。
对于城中村改造，一直以来，我都有一个观点：广州这座城市很务实，到了不得不改的地步，才会像城中村“动刀”。
当年，冼村与猎德咫尺之隔，打造城市CBD，城中村改造为什么选“选猎德而舍冼村”？
两者都在珠江新城，论“城中村”问题的严重性，冼村远远要比猎德多得多。
而且冼村也没有什么岭南传统村落风貌、文物保护单位及“非物质文化遗产”等。
为什么珠江新城第一个改造城中村，是猎德而不是冼村？
其背后，更重要的原因是因为猎德村已经切切实实地影响到珠江新城建设，乃至“河南与河北”的交通联系了。
拥堵不堪的广州大桥的拥堵和新光快速的竣工逼迫猎德大桥不得不马上开工。
而建设猎德大桥的关键，就是城中村的改造。
这座城市的务实，五条人就有所传唱。
一个朋友，放着其他城市的“金饭碗”不要，偏偏下海来广州，而且还是做城市更新领域的工作。
他说，初来乍到，除了珠江新城，广州不少地方“城不城，乡不乡”，很难想象这是一座一线城市，国际大都市。
但是，它每年公布GDP，又是这么牛掰，不得不让人佩服这座城市的低调和务实。
这不难理解。
包括省城广州在内，改革开放初期的珠三角“村村点火，户户冒烟”，开始了初级工业化进程，率先走上了致富之路。
东南西北中，发财到广东，一度成为全国的共识。
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城市急速扩张，包围农村，珠三角富起来了，但是城市肌理和面貌，并没有得到改善和提升。
2001年，有中央领导视察广州时就说过：到广东走了一镇又一镇，镇镇像农村；走了一村又一村，村村像城镇。
有人说，这里进了门像欧洲，出了门像非洲。
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一直以来，受制于城乡二元土地制度，广州城镇化呈现明显的“双路径”。
即政府自己搞自己的；村集体也是单干，除了征地，基本上是井水不犯河水。
甚至很长一段时间，广州因为没钱，也禁止社会资金介入城中村改造，让其自我改造，自生自灭。
所造成的结果是，城乡空间失序，城中村用地低效、产业粗放、公共服务设施薄弱。
2015年，广州单位建设用地产出为10.13亿元/平方公里；低于深圳市16.5亿/平方公里的单位建设用地产出，更不及国际性大都市香港（58.9亿/平方公里）、新加坡（45.21亿/平方公里）城市的用地效益水平。
土地利用率很差。
由此，上世纪90年代末期开始的“退二进三”，2008年开始的“三旧改造”，成为了市场上的趋势。
而借助珠江新城与琶洲CBD的东风，我们目睹了猎德、琶洲、杨箕上演的财富神话。
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作为大湾区炙手可热的区域，向海而生的南沙，让人有太多的期待。
问题来了，南沙36条村，怎么改，如何改？
首先，南沙支持和鼓励国有企业参与南沙所有的旧村改造，进行兜底，避免开发商把经济利益拿走，把矛盾和问题留下。
这个措施，黄埔早已施行，广州科学城集团、知识城、高新区集团等区属国企手握大量旧改项目。
其次，强化产业导入。
虽然，南沙属于城市更新产业圈层中的第三个圈层。
这一次《改造方案》中也明确规定，导入的产业类型、企业类型、投资强度、产值税收等具体要求。
|广州市城市更新规划建设管理圈层示意图
比如，在南沙中心城区，旧村改造的融资地块上，产业建设量原则上占融资地块总建设量的40%以上。
而位于中心城区以外的项目，融资地块上产业建设量，原则上占融资地块总建设量的30%以上。
这涉及世界500强企业、名校和名医的导入和布局。
| 来源《广州城市总体规划》
根据南沙”十四五“规划纲要草案，南沙中心城区重点无疑是明珠湾、蕉门河中心、南沙湾片区，这里将打造大湾区中央商务区、核心区。
其涉及金洲冲尾、东瓜宇、广隆、芦湾、深湾村等改造。
而庆盛片区依托庆盛枢纽，建设科技创新应用型高地，重点培育人工智能、新能源汽车研发与制造等战略性新兴产业。
近期，广深高速磁悬浮预留线路首次曝光，南沙成了此条线路的最大受益者。
当然，如果不想改造，也是可以的。
村集体提出将本村改造项目移出项目库，并承诺5年内不再申请旧村全面改造的，可按程序申请审批村民建房。
值得一提的是，上述36个旧村改造项目，已有16条村通过公共资源交易中心完成招商。
保利、越秀、恒大、富力、中铁建、时代、敏捷、星河、方圆、河南瀚宇、升龙等开发商纷纷布局，改造面积1420公顷，改造成本446亿。
当中，金洲冲围旧改，是南沙旧村改造中，目前推进速度最快的项目。
如今的南沙，正在通过旧村改造，土地腾挪，在新能源汽车、智能制造、国际金融、现代服务区、现代创新服务区，实现产业转型突破。
过去一年，南沙引进世界500强企业投资项目就有25个，累计达到197个，总投资额近4500亿元。
|金洲、冲尾旧改项目现状@细鹏拍摄
旧改升级、产业爆发，最直接的体现，无疑是楼市。
对买家来说，旧村改造，就是市场上密集的货币投放。
过去一年，这一轮的黄埔行情，大家有目共睹。
除了人才政策的放宽，市场还有一部分需求是“拆出来的”。
毕竟，66条村改造，真的不是嘴上说说而已。
| 黄埔旧改宣传标语
远一点的例子，还有杭州。
2016年，杭州旧改疯狂启动，一年杭州整村征迁的村就有69个，涉及征迁的人数达到15000人。
2015年12月，杭州的房屋均价是1.6万元/平方米，一年之后为2.2万元/平方米，涨幅近40%。
到了2017年12月，均价达到了2.8万元/平方米，两年间涨幅75%。
其中，拆迁力度最大的临安片区，两年间涨幅近150%。
当然，与杭州不同，广州旧改并不是全部货币化安置，很多人还是会选择房子。
但是，总一些被“拆掉”的需求，手持重金，进入市场。
这对于南沙楼市，尤其是热门板块，也是一个机会。
————旧改秘密，偷偷说给你听————