吴江路四季坊调整探班报告
该项目全名为“上海四季坊 Inpoint”，之所以标题用上了“吴江路”，是因为后者在改造之前可谓夜市经济老法师，有强大的认知度，而四季坊项目某种程度上也与吴江路步行街是一个整体。
它并非我长期关注的主流商业项目，之所以有此选题是因为我喜欢的niko and ... 即将开业，据最后一版围挡所示，开业日期为12月19日。
如今围挡已经拆除，外立面显现，正在进行最后的理货陈列工作。
当然写项目不能只看单品牌，但不得不说正是因为两头主力大店的陆续呈现，让四季坊此次整体改造具备了一定看点。
首先这不是一个我特别了解的项目，甚至照片素材也不是很多，因此是少有的搜索了一些相关参考资料后的分享，这与我过往绝大多数纯个人感受的分享有些许不同。
改造背景
据资料所示该项目运营已过10年，因此也难怪硬件等相关设施相对陈旧，近年随着周边丰盛里、兴业太古汇地铁廊等项目/区域的陆续开通，之后还会有华润置地的商办项目，四季坊的在硬件方面的升级可谓刚需任务，以体现南京西路石门一路商圈的整体体量和品质提升。
结构方面，也是该项目需要解决的痛点所在，与众多沿步行街商业项目类似，沿街铺位价值高，内场及高楼层商户则相对较难规划，这是仅凭品牌更替较难解决的，因此不破不立的大改，先不论最终效用如何，但至少能看出明确的目的。
硬件设计
硬件改造方面，比较显著的两个大变化，包括：
1、东、西两个主入口交付给品牌
该项目体量不大，1万方出头，为东西走向一字型动线商场，从百度地图能看到商场调整前的动线及规划布局，布局方式基本就是以南北向柜位切割。
此次改造，商场将主力门头让位给品牌，目的很明确——有助于引入主力商户。成果也很明显，除了文头提到的niko and ...坐镇东侧外，西侧入口则是引入了KKV和同集团的THE COLORIST。前者主打生活杂货，某种程度上和niko and ...类似，只是理念、价格、风格不同；后者作为平价美妆品牌，与四季坊长期的合作品类更易形成氛围。
这些都是能让年轻消费者逛得起来的品牌，是能让人只是“路过”四季坊而转为“停留”的关键因素。下图是我唯一一张调整前的主入口照片，虽然对项目来说主体形象更明确，但与其消费者进店率不高，不如索性把商业面积让位给具有号召力的品牌做大店，有助于解决内场尤其是2层商户的招商问题。
2、舍弃露台打造玻璃幕墙外立面
这是比较大的改造部分，但从效用来说也肯定是各有利弊的。采用玻璃幕墙设计方案，整个项目更有“盒子”感，2层外立面可以给商户用于灯箱、LED屏、logo等强化形象，也更现代化，但项目的多元化感受会减弱；而原先采用露台的设计方案，如果商业吹水的话，可以说为商户提供纵向空间的外摆、增强“呼吸感”、产生场内消费者和街道人群的联结，时髦点的说法叫拉近社交距离，整个项目都做得好，未必不是一个好的选项，但肯定也是因为各种因素包括品牌规划、消费者行为导向等，让这一露台空间未能充分利用。下两张照片可以看到明显的前后对比，显然后者的商业感更强一些。
这两点是肉眼可见的变化，从目前来，似乎商场有放弃内场自然动线的趋势，以全沿街或者有对外入口的方式来进行规划，部分在2层没有入口的餐饮、美甲等品牌也会在1层设有入口和展示面通往2层。
招商规划
主要变化包括两个阶段：
第一阶段，美妆品牌的持续引入
要知道该项目在调整前拥有ETUDE HOUSE、THE FACE SHOP、One Leaf、佰草集、CLUBCLIO、TONYMOLY、innisfree、OLIVE YOUNG、banila co.等一众品牌，几乎是韩系及国货美妆的心头好。
该项目调改后品牌定位有所提升，但针对的核心目标消费群其实没变。在市场熟牌方面先后引入了innisfree、LANEIGE、MAYBELLINE等品牌，同时与老朋友爱茉莉太平洋集团继续保持紧密合作，开出旗下高端自然护肤品牌primera以及多品牌集合店ARITAUM首店，某种程度上说也是相互扶持的提升。
4iNLOOK这样的美瞳细分市场标杆品牌，也作为主打年轻定位的泛美妆类品牌，能在该项目获得更好的展示空间，开出不同于绝大多数商场中岛柜的大面积专卖店。
我此前有发过一个简单报道
第二阶段，大店的引入
也就是本文的始作俑者，虽然几个品牌尚未开业，但已具话题性。
有趣的是，我在针对两阶段调整先后发社交媒体时，有朋友分别回复说：
“换汤不换药”（这里其实也不是贬义，更多想说的是此前定位的延续。）
“终于做对了”（自然是对主力店投入的认可。）
还是很能言简意赅地点题的。
除此之外，例如MLB、Zoff、RELX、KOI这类分属不同品类但定位氛围类似的品牌在该项目中也进驻。
餐饮部分，则依旧会针对周边庞大的白领消费群体进行招商，一风堂能从1层移位至2层，某种程度上也是该项目拥有足够多刚需客群使然。
总体而言即使几个大店开出，调整也未完全收工，更多还是要看这些老业态的升级、新品牌的引入是否能达成项目的调整初衷，打造一个更具完整性、形象更好、进店率更高、可逛性更强的沿步行街商业体。