作者：暴哥
来源：暴财经（ID：icaijing123）
2021年正式到来了，对于买房人来说这是转折性的一年，因为大部分买房人的还贷变了。
还贷利息减少的原因是因为LPR房贷利率改革，买房人将房贷利率转换成LPR定价方式之后，享受到了LPR基础利率降低的福利。在这里我先大概和大家复盘一下房贷利率定价方式的改革。房贷利率定价方式的改革是过去两年中央做出的一个影响全国买房人的决策。因为涉及的利益群体太庞大，所以央行用了一年多的时间才正式完成转换工作。
2019年8月17日，央行宣布LPR形成机制，LPR利率由指定银行报价，全国银行间同业拆借中心统计公布。央行正式退居幕后。2019年8月25日，央行宣布房贷利率和LPR基础利率挂钩，也就是房贷利率=LPR基础利率+加点数。2019年12月28日，央行规定从2020年开始新房贷只能用LPR定价方式，存量房贷在2020年3月1日到2020年8月31日间转换成LPR定价方式。2020年3月后，商业银行开始存量房贷的转换工作。2020年8月包括中农工建等商业银行批量将在转换范围内的个人房贷进行批量转换成浮动LPR定价方式，并且规定2020年12月31日前可以申请转回。
如今2021年已到，一切尘埃落定，所有符合规定的房贷都完成了定价方式的改革变更。选择一年一签+浮动LPR定价方式的买房人，每年都会受当时LPR基础利率的影响。LPR低，还贷利息就会减少，反之LPR高，还贷利息就多。选择多年一签+浮动LPR定价方式的买房人，在约定年限后才会有变化。比如你当时选择5年一签，那么5年后你才需要重新签订合同，在这之前你的还贷利息都不会改变。选择固定利率的买房人，不受LPR利率变化的影响，会一直按照原来的还贷利息还贷。另外公积金贷款因为不在改革范围内，公积金贷款的还贷利息也不变。2021年到来，真正还贷利息发生变化的是选择一年一签+浮动LPR定价方式的买房人。由于2020年5年期LPR发生了比较大的下降，所以这部分人的还贷利息降低了。打个比方，贷款100万30年，房贷利率5.2%，等额本息还款。那么在选择一年一签+浮动LPR利率方式的情况下，加点=房贷利率-4.8%=5.2%-4.8%=0.4%。因为目前最新的5年期LPR是4.65%，那么2021年的房贷利率就会变成4.65%+0.4%=5.05%。那么每个月的还款金额大约能省100元左右，一般来说一二线城市房价高，购房者贷款总额会更高，那么节省的资金也更多。和上百万的贷款金额对比，每个月百来块的资金也是微不足道，但对于平常老百姓而言多少也是钱。当然，在未来二三十年内，国家未必会一直保持低息，甚至有可能加息，这无法预测，需要看经济的发展。特别是对全球国家都具影响力的美国，2020年3月16日上午美联储紧急降息100基点至零利率。而且根据预测，联邦基金利率到2023年都将保持在零附近。也就是说起码在未来一年，美联储基本上还是会保持零利率。2，2020年12月29日，央行召开第四季度例会，会议中提及：
综合运用并创新多种货币政策工具，保持流动性合理充裕，保持货币供应量和社会融资规模增速同名义经济增速基本匹配，保持宏观杠杆率基本稳定。延续普惠小微企业贷款延期还本付息政策和信用贷款支持计划。
很明显，会议中央行对于货币政策态度也没有加息的意思。实际上，相比于LPR的变化和还贷利息的变化，你更应该关注的是房价。因为相比于房贷利息的变化，房价的变化对个人资产价值的影响会更大，而且会大很多。房贷利率的降低，一年下来业主大概也就大约节省几万块。不过房价的变化，一年时间可能会影响着几十万甚至上百万的资产价值变化。下面是部分城市2020年11月的二手住房市场房价涨跌变化。像东莞、淮安、深圳、铜川、金昌、吴忠、鄂尔多斯等城市的房价同比涨幅都超20%。比如东莞，二手房价同比上涨40.96%，房价增长幅度大约是6千多元/平米。一套100平米的房产一年的房价价差就是60多万。当然，也有房价下跌的，像林芝、西双版纳、鹤岗、七台河、通辽、北海、保山、日照、南充、贵港等城市过去一年房价都下跌得比较厉害。对于已经买房的人来说，如果自己买的房产是处于下降通道的城市。那么就不要被降低的房贷利息冲昏头脑，非自住最好是趁早出手。对于准备买房的人来说，建议最先考虑自己的刚性自住需求。在这一个前提下，尽量选择能力范围内最大的城市。如果是一些热门的城市，比如北上广深、厦门、成都、武汉、合肥、南京等城市，尽早买。
