反思豪宅时代，颠覆认知正当时！
如果不能与时俱进的升级认知，你可能很快会对一个行业产生误判，甚至丢失机会。
北京楼市今年就到了这样一个关键的节点。住宅的供应体系随政策发生了巨大变化，房产的价值也由此开始分化。明白自己要什么？如何在纷繁的市场乱象和信息不对称的环境下，做出最正确的选择。对每一个购房人都是一场考验。
6月底，北京将颁发第一个限竞房的销售证，大约有20个项目做好了开盘准备，一波从未出现过的房产类型将占据市场主流。
房产证拿到5年内不能转售，规划面积的70%都是90㎡以内的小户型产品，500万左右的总价水平，大多数分布于五环外及六环外的项目区位，让刚需、刚改客户迎来属于自己的春天。
但抛开公租房、共有产权房、限竞房这些政策庇护的房产类型，纯商品住宅也正式进入到消化存量的阶段。70年产权，可自由买卖，大户型在不知不觉中开始变为紧俏产品。
豪宅不再成为北京楼市的关键词，但豪宅的涵义放到今天，有了重新审视的必要。
其实，北京自2015年开启的豪宅时代，一直缺乏能达成共识的标准定义。三年前，售价10万+的楼盘开始增多，业内外似乎没有准备好这一高价的全面冲击，顶豪的诞生是附庸于房价的表层认识。
到了2016年，大家开始探求豪宅价格背后的产品逻辑。建筑、园林、精装、会所等要素条件成为支撑营销的品质背书。但看多之后，就会发现，实际上地价推动导致的“被豪宅化”才是演化的本质。
于是业内掀起了“真伪豪宅”的争论，直到去年3.17调控之后才归于平息。
时至今日，当我们回到当下楼市语境再去审视豪宅，一些概念的界定也愈发明晰了。
1、重新审视豪宅价值
豪宅显然不是通过样板间的感官刺激来验明正身的。走出感性误区，理性视角下的豪宅其最大价值还是在于外部资源的占有和产品形制的纯粹。
对于稀缺资源占有，『地产营销人』强调过很多次，包括：城市界面的区域发展；周边的自然环境；人文氛围的成熟度等先天资源的不可复制性。
但从产品层面，我们过去强调创新，但自从政策对规划增强约束性之后，谈创新有了隐形的天花板。
2015年之后的豪宅绝大部分都是与保障房混居的规划模式，这是主观意愿无法改变的现实。当然，两种完全不同的人群住在一起到底会不会“和谐”？市场去年已经给出了答案，入住的豪宅社区暴露出意想不到的社会问题。
因此，豪宅社区的“纯粹”要比“创新”更重要。
纯粹性一方面体现在规划上，尽可能避免“混居”模式，力求社区圈层的单纯、一致，让同一阶层的客群找到身份归属；另一方面，在产品的设计上，用低密的形制、均衡的户型、舒适的尺度、人文元素的融入来体现品质的纯粹。
资源占有和形制纯粹一样重要，豪宅既需要先天条件的优越，亦需要后天产品的智慧。
2、豪宅价格的伪命题
没有10万+就不能称其为豪宅？这无疑是对豪宅定义的最大误解。
豪宅看单价无足轻重，因为有面积的标准，所以用总价去划定更为准确。人们理解的“豪”往往首先聚焦在配置上，联想的是“豪华”的“豪”；但豪宅在意的是尺度，豪中见大，才是其关键特征。
豪宅底线户型面积该多大？就北京楼市而言，150㎡以上才能称其为“豪”。其实，即使在2015年、2016年顶豪层出不穷的周期，很多豪宅项目的主力户型都在140㎡左右，“豪”的着实勉强。
再加上今年限竞房对规划面积的约束，即使30%部分可以做超出90㎡的户型，绝大多数项目也仅仅做到130㎡左右，不可能超出条件设计出更大户型面积。
因此，总价越过千万门槛，面积在150㎡之上，方才达到豪宅标准的底线。另外一个需要叠加的维度是产品形态，高层、洋房、别墅因容积率及建筑密度的不同，其价值亦有分别。
低密代表社区内资源的最大化占有，无论是受此影响的采光效果、绿化面积，还是产品形态带来的宜居性、舒适性，都是豪宅更高品质的体现。
由此在北京豪宅市场，可通过“等值线，等高线，等豪线”三条参考线去对比，即分别对应总价、面积、形态三个要素，最终筛选出真正的豪宅。
豪宅的标准并非一成不变，楼市在演进，对豪宅的定义也要适时予以调整。
正如前文所述，如今购房人心目中的豪还停留在一味追求表面感官之“奢”，价格之“贵”等浅显认识上，对真正的豪宅缺乏到位理解。豪宅的价格并非高不可攀，其品质融入在完整体系中，细节之“精”传递产品之魂。
上周5月30日，一场颠覆传统豪宅认知的高端论道——“颠覆豪宅，国誉归来不看府”-暨《北京城建国誉府千万人居价值白皮书》发布会，在北京华尔道夫酒店举行。
著名经济学家、中国社科院研究生院城乡建设经济系主任陈淮，中国指数研究院常务副院长黄瑜，中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰等地产界及经济界的重量级嘉宾大咖，以及北京城建投资发展股份有限公司销售管理部部长鲁波，北京城建兴泰房地产开发有限公司副总经理段晖，北京链家高策房地产经纪有限公司北京代理二中心总经理刘洪涛，一起论道豪宅本质，追溯豪宅本源，重塑豪宅定义新标准。
在主题发言环节，资深营销人刘洪涛认为，根据目前市场上一系列的土地政策，无论是现在还是未来能够符合豪宅定义的项目，势必越来越少，而北京未来的高净值人群势必越来越多，购买好房子的挑选余地已不足，由此足以体现国誉府“千万价格，半亿价值”的珍贵性。
作为京西人居品质标杆的国誉府，传承京西贵脉，以人文理念筑居，紧邻良乡高教园，在浓郁人文学府的文化气息之中，造就国誉府的厚重人文。
奢阔的户型满足豪宅的定义。国誉府以约189㎡的“4居+1”户型，双主卧套房的空间排布，诠释了豪宅的尺度之阔；南向12.9米面宽，270°观景视野的设计，将园林的景观植入生活，体现了豪宅的观景之阔；而灵动户型的规划，以关乎孩子成长代表豪宅未来之阔。
国誉府是作为一生之宅的纯粹社区，兼顾同品味、同圈层的邻里关系。同时纯粹的新中式设计，通过文人园林的意境展示，将人居品质提升到一层新的高度。
国誉府以创新的工匠手法打造独栋洋房形态，一梯两户均为边户，270°采光赋予豪宅尊崇体验。其中，上跃户型80余平米的大露台，下跃户型的近6米挑空以及前后私家花园，更是超越一般豪宅配置，颠覆了豪宅的传统认知。
陈淮主任认为，随着北京新总规落地，未来3-5年内，城市精英阶层居住必将外延，这是全世界国际大都市发展的必然结果，东京、纽约、巴黎、伦敦等城市无一例外。
而当下府居文化的复兴，顺应了时代潮流，为高端置业者所认同，像国誉府这种享受型改善住宅，未来将成为城市精英阶层的第一居所。
黄瑜院长认为，从长远看，未来普通商品住宅更加稀缺，北京180平以上的豪宅供应量正逐年走低，销供比常年维持在1.5左右，市场显著供不应求。她通过数据展示，得出与同品质、同面积段的豪宅相比，国誉府的品质对应千万总价实为难得。
而中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰则认为，地段也不再是决定房地产价格的永恒定律。随着北京城市多中心发展，轨道交通、市政生活配套的完善，推动客户购买习惯与时俱进。国誉府深度研究高端客户需求，打造终极改善产品，具备豪宅核心竞争力。
国誉府配置三重精装大堂，设计专属植物纹样，“誉”章装饰与黄金麻石材立面等细节，尽显匠心追求。新中式独栋洋房产品则体现了在形制上创新性和独特性。
作为本次盛会的东道主，北京城建兴泰房地产开发有限公司副总经理段晖总，对于国誉府精工匠艺打造的颠覆豪宅的品质，信心十足。
北京城建作为国家级重点地标建筑的执笔者，曾打造了鸟巢、国家大剧院等国家重点工程。可以说，正是以鸟巢的工匠标准，打造了国誉府这一中国现代人文生活方式的人居标杆。
据段总透露，国誉府全程引入第三方质检机构，保证了高标准的建造质量。值得一提的是，项目全部楼栋荣获结构长城杯金质奖，这在北京极为罕见。已集中交付的验房空单率高达96%，得到业主的高度认可。
楼市历经沉浮，豪宅方显本色。用时间去验证认知，用品质去衡量价值，一切颠覆于未来回望，都顺理成章，不足为奇。
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