400万左右,北京城六区内购房怎么选?

对于刚需首置客户,400万元左右,在北京几乎是可承受总价的上限。
400万左右的房子,首付100多万,通过自己工作积蓄和家人支持,是可以触及的梦想。
然而,面对这个总价段位,真在北京实地选房、看房,其实也很纠结。
为什么呢?让我们看看二手房和新房两个市场。
总价400万左右的二手房,在北京有一定选择余地。但如果想买在中心城区,地段中上、配套成熟的区域,大概率只能找到90年代的公房,或者2000年之前的早期商品房。户型设计不合理,小区陈旧,无物业服务,所谓年轻人对生活品质的追求,无法实现。
然后看新房市场。400万左右,新房也有不少选择,但搜寻一圈下来,你会发现:满足总价预算的新房项目几乎全在“城六区”之外。
也就是说,买新房可能品质保住了,但换来距离中心城区更远、周边配套不完善、基础设施相对薄弱等问题,这恰恰是首置客群最在意的。职住分离,带来生活成本上升和无谓时间消耗,非长久之计,因此摆在年轻人面前的,也是“两难”困境。
所以,400万左右的预算,最理想的置业标的是:位于城六区内的新房。既有地段、配套保障,又有满足品质要求的楼盘。
问题是:400万左右,在城六区还能买到新房吗?
根据去年北京网签成交数据统计,城六区之中,新房成交总价420万以内的套数占比仅为8%,十分稀少。进入2020年,随中心城区的限竞房供应进一步下滑,该占比将继续下降。
下面,『地产营销人』可以带大家在城六区范围中逐一排查,看一看适合刚需的总价400万左右的新房产品,最佳选择在哪里?
1、东、西城两个区,可直接排除
东西城不要说400万左右的新房,连二手房都不会有,因此就不用惦记了,可直接排除。
这两个区域未来是传说中的中央政务区,产业和人口疏解摆在第一位,禁止住宅地产开发,因此没有任何机会。
即使现在有零星在售项目,也是遥不可及的城市顶豪,10多万单价,跟一般人没关系。
2、朝阳区,预算至少再加300万
朝阳区新房供应较少,去年主要集中在东北部,如:孙河、崔各庄、马泉营等方位。
朝阳这些新房项目要么是大面积别墅产品,总价至少1500万以上,要么就是130㎡以上的改善型平层住宅,并非面向刚需市场。
即便有最小面积90㎡的户型,总价也在700万以上,为更有实力的城市中产所准备。
3、海淀区,刚需空间压缩殆尽
海淀住宅新房供应比朝阳更少,瞬间出现的限竞房,眨眼就卖光光。
因此,海淀不是讨论总价高低,而是拼有没有购房好运气。
另外,海淀今年市场格局大变,将进入豪宅时代。多块不限价土地的拍出,预示着未来将再次回到8万+、10万+的价格平台。
照此,海淀能提供给刚需客户的空间,正压缩殆尽。
 4、丰台区,有新房请拿出600万
丰台区有新房可选,且多是限竞房产品。
去年六环内丰台新房网签成交均价为67702元/平米,即使80多平米的小户型两居产品,也要550万起,90平米则在600万左右。
配套成熟,临近轨道的项目,有门槛可以理解,但对于首置型客户,超出预算有点勉强,建议量力而行。
5、石景山,唯一存在窗口期的区域
现在看,石景山是城六区中,新房价格最友好的区域。得益于近两年供应放量,不少限竞房项目入市,降低了刚需客群的购房难度。
400万左右在石景山有新房可选,但窗口期并不长。
与海淀相似,石景山在经历一轮拍地之后,也开始向高端市场迈进。7万+或是该区域今年攀升的房价新平台。
从石景山供应板块看,400万左右的新房如果在区位、配套、发展潜力等层面做出严格评估,位于首钢东南区的古城板块,拥有最佳购房机会,2月北京住宅销冠——中海首钢·长安云锦,最值得一看。
受北京冬奥会带动,新首钢高端产业综合服务区崛起,以及长安街西延线贯通等利好加持,中海首钢·长安云锦作为古城板块首发限竞房,去年一经推出就大热京西,两次开盘斩获超43亿业绩,是石景山业绩最耀眼的限竞房项目。
中海首钢·长安云锦位于石景山古城南街,长安街以南1.3公里,距西五环1.5km。项目紧邻莲石快速路,至西二环全程无红绿灯,能快速切换至金融街、丽泽、中关村等几大京西商圈,通勤高效便利。
项目距地铁1号线古城站约1000米,距离建设中的地铁11号线,古城南街站,不足300米,未来规划中的18号线预计在附近设有站点,连通东西部交通更加顺畅。

效果图

中海首钢·长安云锦周边生活配套成熟,石景山万达广场、沃尔玛山姆会员店、当代商城、喜隆多购物中心等繁华商业,可满足购物休闲所需;朝阳医院京西分院、石景山医院等三甲医院又提供了良好的医疗保障。
项目东侧规划有公立幼儿园及1万平米教育用地,北侧有古城二小分校和王子岛国际幼儿园。同时辐射范围内还有石景山幼儿园及京源学校,教育资源较为丰富。

效果图

长安云锦由中海+首钢携手打造,具有中海出色的产品基因,品质超出刚需客户预期。
项目整体规划为8层高洋房建筑,围合式布局,形成内向社区氛围。在产品设计上,中海精耕细作,为消费者着想,减少公摊,提高使用率,增加扩展空间,极致化呈现性价比。

效果图

项目主力在售74㎡两居户型,总价控制在410万左右,首付约160万起,为刚需置业者提供了非常友好的准入门槛,是目前城六区内、长安街延线总价最具优势的产品。
74㎡两居,在中海首钢·长安云锦在售户型中,B1和B8较受市场欢迎。
首先是B1户型,细看平面,格局规整、空间通透、功能齐全。拥有独立玄关,客厅面宽达到3.9米,超过一般三居客厅的尺度。大面积阳台和飘窗的设计,获得更多使用空间, 84%的超高得房率,使居住舒适度进一步提升。
B1户型,建面约74㎡
再看B8户型,最大优势是客厅+卧室,三房全部有阳光射入,这在同等面积户型中很难实现。
另外在功能上,做到了动静分区,家人欢聚与各自休息,互不干扰;两间卧室保留飘窗设计,扩展空间丰富。

B8户型,建面约74㎡

据『地产营销人』独家调研得知,项目前期成交客户,除石景山本地外,同时兼有相当占比的海淀和西城外溢客群。
这部分高知、高职的年轻客群为多从事教育、科技、金融等行业的城市精英,因此中海首钢·长安云锦业主层次较高,活力圈层已在孕育,未来良好的社区氛围值得期待。

样板间实景图

买房有预算要求,因此要量力而行,但面对选择,产品众多,也要竭尽全力去筛选、考察、比较,找出有限条件下的最优解。
400万左右,能在城六区的潜力发展板块,买到有央企品质保障的高性价比产品,窗口期不会太长。随着未来不限价项目的入市,价格天花板瞬间打开,升值空间尽可想象。
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