400万左右，北京城六区内购房怎么选？

对于刚需首置客户，400万元左右，在北京几乎是可承受总价的上限。

400万左右的房子，首付100多万，通过自己工作积蓄和家人支持，是可以触及的梦想。

然而，面对这个总价段位，真在北京实地选房、看房，其实也很纠结。

为什么呢？让我们看看二手房和新房两个市场。

总价400万左右的二手房，在北京有一定选择余地。但如果想买在中心城区，地段中上、配套成熟的区域，大概率只能找到90年代的公房，或者2000年之前的早期商品房。户型设计不合理，小区陈旧，无物业服务，所谓年轻人对生活品质的追求，无法实现。

然后看新房市场。400万左右，新房也有不少选择，但搜寻一圈下来，你会发现：满足总价预算的新房项目几乎全在“城六区”之外。

也就是说，买新房可能品质保住了，但换来距离中心城区更远、周边配套不完善、基础设施相对薄弱等问题，这恰恰是首置客群最在意的。职住分离，带来生活成本上升和无谓时间消耗，非长久之计，因此摆在年轻人面前的，也是“两难”困境。

所以，400万左右的预算，最理想的置业标的是：位于城六区内的新房。既有地段、配套保障，又有满足品质要求的楼盘。

问题是：400万左右，在城六区还能买到新房吗？

根据去年北京网签成交数据统计，城六区之中，新房成交总价420万以内的套数占比仅为8%，十分稀少。进入2020年，随中心城区的限竞房供应进一步下滑，该占比将继续下降。

下面，『地产营销人』可以带大家在城六区范围中逐一排查，看一看适合刚需的总价400万左右的新房产品，最佳选择在哪里？

1、东、西城两个区，可直接排除

东西城不要说400万左右的新房，连二手房都不会有，因此就不用惦记了，可直接排除。

这两个区域未来是传说中的中央政务区，产业和人口疏解摆在第一位，禁止住宅地产开发，因此没有任何机会。

即使现在有零星在售项目，也是遥不可及的城市顶豪，10多万单价，跟一般人没关系。

2、朝阳区，预算至少再加300万

朝阳区新房供应较少，去年主要集中在东北部，如：孙河、崔各庄、马泉营等方位。

朝阳这些新房项目要么是大面积别墅产品，总价至少1500万以上，要么就是130㎡以上的改善型平层住宅，并非面向刚需市场。

即便有最小面积90㎡的户型，总价也在700万以上，为更有实力的城市中产所准备。

3、海淀区，刚需空间压缩殆尽

海淀住宅新房供应比朝阳更少，瞬间出现的限竞房，眨眼就卖光光。

因此，海淀不是讨论总价高低，而是拼有没有购房好运气。

另外，海淀今年市场格局大变，将进入豪宅时代。多块不限价土地的拍出，预示着未来将再次回到8万+、10万+的价格平台。

照此，海淀能提供给刚需客户的空间，正压缩殆尽。

 4、丰台区，有新房请拿出600万

丰台区有新房可选，且多是限竞房产品。

去年六环内丰台新房网签成交均价为67702元/平米，即使80多平米的小户型两居产品，也要550万起，90平米则在600万左右。

配套成熟，临近轨道的项目，有门槛可以理解，但对于首置型客户，超出预算有点勉强，建议量力而行。

5、石景山，唯一存在窗口期的区域

现在看，石景山是城六区中，新房价格最友好的区域。得益于近两年供应放量，不少限竞房项目入市，降低了刚需客群的购房难度。

400万左右在石景山有新房可选，但窗口期并不长。

与海淀相似，石景山在经历一轮拍地之后，也开始向高端市场迈进。7万+或是该区域今年攀升的房价新平台。

从石景山供应板块看，400万左右的新房如果在区位、配套、发展潜力等层面做出严格评估，位于首钢东南区的古城板块，拥有最佳购房机会，2月北京住宅销冠——中海首钢·长安云锦，最值得一看。

受北京冬奥会带动，新首钢高端产业综合服务区崛起，以及长安街西延线贯通等利好加持，中海首钢·长安云锦作为古城板块首发限竞房，去年一经推出就大热京西，两次开盘斩获超43亿业绩，是石景山业绩最耀眼的限竞房项目。

中海首钢·长安云锦位于石景山古城南街，长安街以南1.3公里，距西五环1.5km。项目紧邻莲石快速路，至西二环全程无红绿灯，能快速切换至金融街、丽泽、中关村等几大京西商圈，通勤高效便利。

项目距地铁1号线古城站约1000米，距离建设中的地铁11号线，古城南街站，不足300米，未来规划中的18号线预计在附近设有站点，连通东西部交通更加顺畅。

效果图

中海首钢·长安云锦周边生活配套成熟，石景山万达广场、沃尔玛山姆会员店、当代商城、喜隆多购物中心等繁华商业，可满足购物休闲所需；朝阳医院京西分院、石景山医院等三甲医院又提供了良好的医疗保障。

项目东侧规划有公立幼儿园及1万平米教育用地，北侧有古城二小分校和王子岛国际幼儿园。同时辐射范围内还有石景山幼儿园及京源学校，教育资源较为丰富。

效果图

长安云锦由中海+首钢携手打造，具有中海出色的产品基因，品质超出刚需客户预期。

项目整体规划为8层高洋房建筑，围合式布局，形成内向社区氛围。在产品设计上，中海精耕细作，为消费者着想，减少公摊，提高使用率，增加扩展空间，极致化呈现性价比。

效果图

项目主力在售74㎡两居户型，总价控制在410万左右，首付约160万起，为刚需置业者提供了非常友好的准入门槛，是目前城六区内、长安街延线总价最具优势的产品。

74㎡两居，在中海首钢·长安云锦在售户型中，B1和B8较受市场欢迎。

首先是B1户型，细看平面，格局规整、空间通透、功能齐全。拥有独立玄关，客厅面宽达到3.9米，超过一般三居客厅的尺度。大面积阳台和飘窗的设计，获得更多使用空间， 84%的超高得房率，使居住舒适度进一步提升。

B1户型，建面约74㎡

再看B8户型，最大优势是客厅+卧室，三房全部有阳光射入，这在同等面积户型中很难实现。

另外在功能上，做到了动静分区，家人欢聚与各自休息，互不干扰；两间卧室保留飘窗设计，扩展空间丰富。

B8户型，建面约74㎡

据『地产营销人』独家调研得知，项目前期成交客户，除石景山本地外，同时兼有相当占比的海淀和西城外溢客群。

这部分高知、高职的年轻客群为多从事教育、科技、金融等行业的城市精英，因此中海首钢·长安云锦业主层次较高，活力圈层已在孕育，未来良好的社区氛围值得期待。

样板间实景图

买房有预算要求，因此要量力而行，但面对选择，产品众多，也要竭尽全力去筛选、考察、比较，找出有限条件下的最优解。

400万左右，能在城六区的潜力发展板块，买到有央企品质保障的高性价比产品，窗口期不会太长。随着未来不限价项目的入市，价格天花板瞬间打开，升值空间尽可想象。

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