片区综合开发项目中如何确定地价
我们在接触众多的片区开发项目中，都会面临的一个重要问题也是一个难题：资金如何平衡。
因为大多数片区开发项目资金平衡的来源主要还是土地出让金（这里就不在讨论土地出让金作为还款来源是否合规的问题），那么片区内土地地价的科学确定就显得非常重要了，也会是社会资本方与政府谈判的一个重要问题，因为片区开发有个默认的规则就是“上有封顶，下不兜底”，地价如果“虚高”，可能就社会资本方兜底这个亏损了。
今天就讨论一下实际在确定地价的时候经常用到的几种方法。
在地价评估中有市场比较法、假设开发法、收益还原法、基准地价评估法和成本法。
实际中应该根据不同的项目情况、不同的用地性质选择不同的方法，并相互之间进行印证。
市场比较法：最直观反映市场情况的一种方法，通过成交案例进行比较，有时候需要在适当情况下进行一定的修正。
一般住宅用地、商服用地、工业用地均可采用此种方法进行评估。
一般选择距项目周边2km范围内的近一年的成交案例，价格基础建议以楼面价作为比较基础，不要采用亩单价（土地单价），因为容积率差异较大，亩单价（土地单价）会影响较大，而对楼面价影响较小。
但这种方式有个缺陷，市场过热的情况下，实际上已经不能反映出实际的价格了。比如今年上半年的浙江市场，面粉快接近面包的价格，谁能够还说它是正常的价格呢。
如果项目属于新区或者开发区，土地出让案例较少，如果直接采用比较案例的价格（或者平均价格）那就有点不准确了，这种情况先需要对成交案例进行修正才能得出较为准确的价格。
市场比较法的修正公示为：
P=A×B×C×D×E
- P：待估项目地价；
- A：比较案例价格；
- B：待估项目除以比较案例交易情况指数
- C：区域因素条件指数
- D：个别因素条件指数
- E：年期修正指数
假设开发法：在测算完开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除预计的正常的开发成本及有关专业费用、利息、利润和税费等，以价格余额来估算待估价地块价格。
实质上就是一种倒推法，以房价推算地价。我愿意把假设开发法叫做一种理性的方法。一般住宅用地、商服用地可采用此种方法。该种方法推算的地价是楼面价。
收益还原法：该种方法的原理就是假设地块开发后每年都有纯收益（地租），以一定的土地还原率，估算地块价格的方法。也很好理解，此方法一般用作商业办公用地地价的评估中，收益还原法评估出的地价一般相对较低，因为中国收益型物业一直估值都是比较低的。
- P: 待估项目地价
- a：土地纯收益，每年不变
- r：土地还原率，固定且大于0
基准地价法：政府一般每2-3年会更新一次基准地价成果，基准地价是政府土地出让的重要指导价格，要求土地出让起始价格不低于基准地价。
一套完整的基准地价包含成果报告、技术报告、图表等。
我们一般要依据图、表、修正体系进行地价的估算。
基准地价是一个很有用的方法，因为基准地价用地类型很全，不仅有住宅用地、商业办公用地，还有工业用地和公共管理与公共服务用地，工业用地和公共管理与公共服务用地地价甚至可以直接采用基准地价。
各种用地类型土地级别与基准地价图（举例）
基准地价一览表（举例）
修正体系（举例）
成本法：也叫成本逼近法，该种方法其实是站在城投做地单位角度，他们实施一个片区普通的做地过程中所发生的成本，也就是土地取得费用（征迁费用）+土地开发费用（七通一平费用）。
当然完整的成本法还有其他几个成本项，评估地价=土地取得费用+土地开发费用+税费+利息+利润+土地增值。
成本里的各项有必要多说一点，我们做片区开发其实很大一部分投资成本是花在做地上的。
也可以看到我们的成本里面是不包含类似于安置房建设、配套公共服务设施等建设成本的，有时候政府把这部分折算到做地成本，确定地价的时候，这是不对的。
成本逼近法的缺点是不能够反映市场价格，适用于项目周边土地成交案例不活跃，新区或者开发区类型的项目。
- 土地取得费用：征收农村集体土地或国有土地时，土地取得费用为征收安置补偿费用，主要包括被征收土地或土地使用权、地上青苗、建筑物及构筑物的补偿费用及人员安置补助费。
- 土地开发费用：通常为宗地红线外达到七通一平（通水、通路、通电、排水、热力、电信、燃气及土地平整）所发生的费用。
- 税费：主要为耕地占用税、耕地开垦费、新菜地开发基金、征地管理费、教育附加费及其他在土地取得（收储）过程中需要缴纳的税费。
- 利息：基数为土地取得费、土地开发费和各项税费，按照正常的开发周期、各项费用的投入期限和贷款年利率，分别测算各期投入的利息，开发周期超过1年，利息应该按照复利计算。
- 土地开发利润：一般取6-10%，要根据开发土地类型、开发周期长短、所在地区的经济环境。
- 土地增值收益：我们知道土地的价格不仅跟成本有关，更是跟土地性质有关，那么土地增值收益就是区域内土地用途改变或进行土地开发，达到建设用地的某种利用条件而发生的价值增加额，其本质就是“增值地租”，是出让价格与成本价格的差值，一般取值在10%-30%左右，跟项目所在的地区经济相关。
各种方法均有相应的适用场景，需要根据不同项目、不同用地性质选择合适方法，同时用其他方法进行验证。
评估地价的目的不同，选用的方法也应该不同，如我们想估算起始地价，可以选用基准地价法和成本逼近法，在结合市场比较法估算的地价，选择一个中间值来确定起始价，这个是合理的。
关于地价的内容虽然枯燥，但在片区开发项目中是无法避免的，如果有疑问，欢迎探讨。