老破大已经不值得买了

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有人问了个问题：中关村到底还有没有买入价值？

其实这个问题可以置换成，如果没有学区需求，只为了自住，到底有没有必要买在老城区？

这个问题又可以拆解成两个问题，第一，刚需纯自住，到底没有必要买老城区；第二改善纯自住到底有没有必要买在老城区？

好了，接下来我们一个问题一个问题讲。

1、刚需纯自住，有没有必要买老城区？

这里说的刚需，通常指的是500万以下的预算，首套房，年轻人。这种房子的居住价值意义很大，因为年轻人需要大量的时间消耗在城市里，接触各种各样的资源，买在远郊未必不可，但是会有很大一批人选择老城区老破小。所以，这个总价以下的老房子的流动性整体上是比较优质的。

换一种模型说法就是：一个房子可以分解成区域价值+房子品质。对于年轻人、低总价预算的这类群体来说，区域价值的比例一定更高一些，房子品质可以弱化。所以可以保证流动性。

2、改善纯自住，到底有没有必要买在老城区？

如果预算比较高，改善需求，那么考虑老房子的可能性就会大大降低，你花了七八百万，还去买一个80年代的老房子，图啥呢？既不图学区，自住又不爽，单纯为了那点周边便利性，其实有点奢侈。

所以有这个总价及以上预算的人，会更倾向于买楼龄新，品质好的房子，对于地段的要求可以适当降低。

注意，这不是我说的，这是市场自发的选择。这个结论又不能说死，因为总有人会选择城区的老房子，不管是什么时候。但是选择老城区老破大的人比例在逐渐变少，这是一个渐进的过程。

3、即使是学区房，老破大的流动性也很差。

这个问题可以做一个模型，学区+自住。比如说，一个700万的学区房，单价14万，它的学区价值是300万，单价是6万，自住价值是400万，单价是8万。如果换成是一个1000万的学区房，那么它的学区价值，就还是单价6万，而它的居住价值，绝对到不了8万。所以高总价房子的单价就会越来越低。

也就是说，越小的房子，它的学区价值占比越高；如果有一个10平米的学区房，那么它就不能按照单价来衡量了，要按照总价来算，这个房子单价有可能达到30-40万一平米。

最终的结论就是，老破大的流行性一定会越来越差，自住价值越来越低。

不管是买无学区的老破大，还是有学区的老破大，将来的流动性都不会太好，增值潜力也强不哪去。

其实这个话题，在二线及三四线或者更小的城市里，表现更明显一些，北京上海这种大城市的表现还要相对弱一点，因为大城市的资源量比较大，流转速度相对慢一些。