送首付、打7折，降价潮中的碧桂园，隐忧中的巨头仍在“买买买”？
来源：一号地产｜ID：dichanyihao 作者：任之行
一号说：
巨头的隐忧
在房企频频遇险之际，此时此刻的碧桂园（02007.HK）却似乎颇有种闲庭信步的感觉，或是斥资百亿元（一说资金没有这么多）投资万达商管Pre-IPO，或是又斥资百亿元收购富力物业，堪堪都是大手笔。
也难怪碧桂园出手如此之豪，半年报显示其账面可动用现金1862.4亿元，较之“现金王”万科也不遑多让。
不过，纵然如斯阔绰，碧桂园也没有如期兑付的意思，一笔7.8亿美元3年期的银团贷款将于今年12月到期，据悉可以确定的是该笔贷款将续期一年。
囤积资金的谨慎之举不知是否与销售下滑有关，9月份碧桂园实现销售额456.6亿元和销售面积576万方，分别同比下降29.4%和24.2%，较8月跌幅有所扩大。
与此同时在投资力度上，碧桂园亦在降低意愿，2021年前三季度土地投资力度约30%，低于2020年全年约36.7%的水平。
销售额波动剧烈 利润率持续下滑
9月碧桂园实现销售额456.6亿元和销售面积576万方，同比大降低，环比略有上升；8月则实现452.1亿元销售金额和550万方销售面积，环比则呈现大幅下滑。
因为在6月、7月碧桂园业绩不俗，分别实现销售金额533.3亿元、542.8亿元，及销售面积630万方、650万方。
显然市场变化在头部房企身上也呈现了剧烈波动。
其实下半年碧桂园打折促销的消息就没停过，在“金秋购房节”期间，碧桂园在凤凰云线上购房平台、天猫旗舰店、安居客平台等多个平台上，推出覆盖全国203个城市超790个项目近两万套房源，其中房源优惠额度最低可至：
75折。
但是75折购房还不是最大限度优惠，早在2020年11月碧桂园曾推出7折购房，不过数量不多，全国72565套房源有多少套能达到7折呢？答案是：
400多套。
7万套房源拿出其中400余套打7折，再拼命喊大喊“7折甩卖”。
看来碧桂园已经深得江南皮革厂的销售精髓。
不过一号君真的替碧桂园的营销总们着急，前不久才召开的集团总裁会议，可是下了死命令：
誓保全年8000亿销售目标，每月800亿目标，集团营销承责完成，如年底未完成全年目标，程光煜请辞
单月800亿目标，已经不是“跳起来，够得着”的问题了，而是“跳出三界外，不在五行中”的伟力了。
要说单月800亿，碧桂园也不是没有过，去年11月就以842.1亿元的月销售额艳压恒大，位居榜单首位。
但也就那么一次，灵光乍现，现如今还拿过去说事，不知道营销线还买不买账。
而在今年这样的市场环境下仍要冲业绩，只能采用降价促销这一老招数了。如此则势必进一步影响利润率，事实上近年来碧桂园主营利润率已处于连续下滑态势，2018至2020年各年主营利润率分别为20.67%、19.31%、17.13%，2021年6月末则为14.52%。
2018年至2020年，毛利率分别为27.03%、26.06%、21.8%。上述同期净利率分别为12.81%、12.60%、11.69%。
今年中报，毛利率与净利率则首度跌破20%和10%关口，分别降至19.7%、9.5%。
探究内情，向前追溯可以发现，2017-2018年土地市场过热期间拿地带来的影响，此时开始显露出来。当时预计房价将会大幅上涨的房企，纷纷大举扩张，但后来限价措施的实施极大地压制了一些城市的利润空间。
随着薄利、亏损项目逐步结转，可以预料的是，未来12-18个月间，碧桂园的利润率将持续承压。
标普预计，碧桂园2021-2022年毛利率将从2021年上半年的20%左右进一步下降至18%-19%；未来两年碧桂园利润率的压缩将抵消营业收入的增长，导致EBITDA增速不高于2%。
有意思的是，似乎碧桂园并不将低利润率归因于拿地，却称是因为质量提升所致，
今年碧桂园中期业绩发布会上，谈及毛利率下行问题，碧桂园常务副总裁程光煜的回应就很直白：
“由于2019年下半年之后项目质量的大幅度的提升，所以销售的毛利水平在2020年是低点”
原来利润率高低是与项目质量挂钩，并成反比？
“五星级的家”，诚不欺我。
一迭声降价 伤了老业主的心
10月16日，在人民网地方领导留言板有一位天津的购房者给领导留言道，
“东丽湖碧桂园熙湖臺在售联排屋昨天突然超低价售房，严重扰乱市场秩序。请有关部门予以纠正。”
据留言信息，这位老业主买的是东丽湖碧桂园熙湖臺在售联排别墅，总价约在300-400万元之间。可是碧桂园突然于最近“搞出两栋楼以工抵房名义，一万一平销售。同样房子，总价仅200-250万，跟之前相比低了一百多万。”
无独有偶，在广东惠州也有类似投诉，在一篇题为“惠州碧桂园违规降价，送首付，涉及骗取银行信贷资金，破坏稳定”的投诉信中，老业主列举碧桂园三个项目的违规销售事项：
“惠阳碧桂园深荟城违规九折并在签约当天送客户40万家私，可直接扣10个点套现，违规骗取银行资金”；
“惠阳碧桂园南站新城送首付从17万到46万不止”；
“大亚湾城市之光送首付30万”；
工抵房也好，送首付也罢，不过是换个面目降价大促，然而降价卖房这种事，只能悄悄地进行，大张旗鼓到处嚷嚷是收不到多少效果的，原因很简单，购房人“买涨不买跌”的心理是一道难以逾越的门槛。
如果满世界都知道碧桂园要大降价，且不说已经买了房的老业主会不会来退房，就是潜在购房者也要在心里打个问号：
“五星级的家”，诚不欺我？
精明如碧桂园的销售精英们，自然懂得个中道理，只是两害相权取其轻，比起单月800亿、全年8000亿销售目标之重压，只能死马当活马医了。
但是这种近乎寅吃卯粮的销售策略，虽能让碧桂园短期获利——国庆黄金周销售额两三百亿元——但长期看势必影响房地产整体市场，将房价下跌的恐慌情绪传递给购房者，造成市场更为剧烈的波动。
既是头部房企，理应考量市场担当才是，“老大哥”不知何时才能成为真正的“带头大哥”。
囤仓三四线 危机潜藏
2021年中期财报，恒大负债1.95万亿，成为负债最高的房企，碧桂园负债1.76万亿，排名第二，万科负债1.52万亿，位居第三。
有息负债方面，恒大、碧桂园、万科三家分别为5700亿、3243亿、2697亿；持有现金上，三家分别为867亿、1679亿、1952亿。
无论从哪个指标来看，碧桂园都居于中游，较之恒大稳健，较之万科则略显激进。
之所以说略显是因为还没有对比两者的土储，如果对照来看可以发现碧桂园将太多的资金消耗于三四线及以下能级城市，未来恐难以轻易消化。
从土储总量来看，截至今年上半年，碧桂园已获取权益可售资源1.69万亿元，其中目标三四线城市权益可售资源为8715亿元，占比51.57%。
三四线占比过半土储备之外，碧桂园在上半年仍在提高三四线拿地比例。数据显示，今年上半年，碧桂园共获取219幅土地，共斥资884亿元，按照权益金额占比计算，62%分布在三四线城市。
面粉价格很能说明问题，2021上半年，万科拿地均价7213元/平方米；碧桂园拿地均价为：
3346元/平米。
这就是为什么碧桂园总能打折销售的理由。
为何碧桂园如此热衷于三四线拿地？除了表面冠冕堂皇的“敢于顺势打破诸多既有定律，长远看好三四五线城市”，更核心的原因恐怕还在于主席杨国强的认知：
“随着农民工工资的上升，他们产生了居住改善的需求。他们不会在房价骇人的大城市买房，也不会在缺乏医疗和学校配套的农村住，因此，最大可能会在有学校和医疗等基本配套、房价在1万元/平方米以下的城镇居住。”
我单知道“一个人永远赚不到超出自己认知范围以外的钱”。
想不到竟然连首富也不例外。