在佛山，你管不了别人控盘炒房价，但你可以...

2021年的冬天，比以往来的都更冷一些。

曹雪芹在《红楼梦》里说的没错，这天儿冷了，痴男怨女们就忍不住报团取暖。

在楼市里头，有点相反，多的是一出出人情冷暖。

楼市趋冷时，想跑的人，谁都顾不上谁；楼市趋热时，甭管开发商、还是二手业主，少不了私下勾搭抱团抬价。

论这些操作，跟红楼里的痴男怨女，本质上还是一样的，欲望驱使。

在楼市越发分化的当下，轻则护盘防楼价下跌，重则控盘拉房价上涨。

这不，隔壁广州就爆出有抖机灵的业主们抱团控盘涨价的现象。

人民群众又一片哗然，某些“无产阶级”就在网上各种骂街，喊出人神共愤；而有房要卖的，一边谴责吃相难看，一边又挂高售价。

那些准备入手的买家，心里慌得一批。其他的多数看客，似乎都见怪不怪了，毕竟这现象多年前就见诸报端，比如去年的深圳。

惹得监管大棒敲下来，如今广州也上演同款剧情，监管呛声严厉打击哄抬房价。

咳咳，房价不是不能涨，是不能这么明目张胆地涨。

话说，抱团涨价究竟有多大效用不好说，但这种行为显然与中央“房住不炒”的楼市基调相违背。

就在去年下半年，佛山楼市迎来限购后较明显涨幅，核心区、临广板块尤甚。而其中，部分板块部分盘，就明里暗里有控盘涨价的苗头。

虽然没有直接的证据表明，但种种现象总透露着蛛丝马迹。前天有位粉丝在文章下面留言，就点破了那么几个盘。

当然，他说的内容里还有些偏激的成分，会对某些无辜的人有攻击性，故未再呈现。

遇见控盘涨价的市场，不明就里的刚需买家就像鱼肉。对打算置换的改善卖家和纯粹的投资客而言，都不是好事儿。

作为买家，不为人为操控的不理性价格买单。如果遭遇抱团涨价，如何破局？不妨往下看。

谁在参与抱团控盘涨价？

在各大业主群里，房价是经久不息的话题，不管自住还是投资，自家房子能卖个好价钱，是业主都喜闻乐见的事。

以自住为主的业主群，关于房价的内容大多比较琐碎，极少有人系统性号召坐地起价、统一卖价和控价，房价往往根据市场需求供给自然上涨；

而当楼市升温时，以投机客为主的小区，则容易有类似股市坐庄的操作，一些积极的业主会互相联合，纵横捭阖。

低级版是通过群公告、邻里互动等方式，号召业主集体升价、高价挂盘，掩护“低价”出货等方式控盘；

中级版是通过有理有据的市场对比，利好兑现预期，分析自家小区房价偏低，以此感化大家别便宜卖；

高级版更狠，对小区低价卖家骚扰施压，乃至通过些手段搅黄其成交；

。。。。。。

初级版是抖机灵，中级版是苦口婆心，高级版则是在违法犯罪的边缘试探。

在佛山，控涨价的情况不多见，当然也可能是操作隐蔽范围小，但可以感受到这现象在临广部分热门盘里有存在。

这些盘有以下特征：多为次新盘，组团整体户数不多，一般在千户以下，小区要么档次较高、要么地段较好，中介喜欢帮衬吹嘘，外在口碑好于内在，热衷组织交流的投机客比重高，楼市升温时放盘数较少。

以千灯湖及周边为例，多数楼盘业主还是一盘散沙，相对实现投机客控盘的楼盘很少，一只手数得过来，但有控盘心思的业主很多。

抱团控盘涨价有效吗？

这短期内会急剧拉抬小区均价，一般会导致两种结果：

一部分焦虑恐慌、不明就里的买家可能会上钩成交；

但涨价太多肯定导致小区难成交，有价无市，买家会分流周边小区成交。

在佛山抱团控盘涨价并不容易，很多小区业主的类型多样，虽然有主导人和控盘客召集，但并非所有业主愿意参与控价。

尤其长久自住型业主，对小区售价并不太关注，多半不愿参与这控盘游戏成就投机客。或者每天忙于赚钱的业主，也不爱凑热闹赚纸面财富。

还有部分卖家可能因为急用钱或快速换房需要，都更倾向走为上计。

除此之外，小区附近的中介对抱团控盘涨价也会发挥作用。

在板块靓房难求的背景下，中介为了快速成交和多收佣金，也会利用这种契机去推介控盘房源中的低价盘，传播紧张和稀缺气氛，以此逼客成交。

若抱团控盘涨价去到高位，业主不诚心卖，中介难撮合买卖成交，可能会转向推荐其他小区。

当然，也有足够老练专业的中介管家，在识破心智不稳的卖家时，会旁敲侧击跟卖家玩心理战，把虚高的价格砍下来。

尤其那些不太懂楼市、人云亦云且又不差钱的卖家，我之前陪亲戚朋友挑过30多套二手房，应对这类卖家时，砍价比较得心应手。

刚需买家应该如何破局？

简单粗暴的操作：此处不留爷，自有留爷处。

相对其它同等经济体量的城市，佛山整体房价并不算高，普通住宅从百来万到几百万，选择很多。

抱团控盘涨价这种事，不是所有小区都能成，加之长期控盘对作为个体业主的约束有限，时间拉长点，价格会回归市场。

因此，作为刚需买家，需要尽可能避免在焦虑和恐慌下，稀里糊涂买了那些短期内被抱团控盘涨价的房源。

佛山之大，除了那几个小区，可供你选择的还不少。多迈开腿看盘，脑袋清晰点，如那些楼龄老大的小两房&大面积三房，或者槽点颇多的盘，遇见业主太任性，你也别惯着。

当然，作为土豪买家，只要房源跟自个对上眼，随便了，毕竟千金难买心头好嘛！

市场升温，置换族先买后卖，动作迅速果断。

在佛山，不管是桂城，还是禅城主城区部分板块，目前二手交易不少。除了一部分刚需外，次新的大三房和四房交易，多是改善置换。

正常市场情况下，买卖都不用着急，置换一般先卖后买，但在市场升温时，这种慢吞吞的操作方式，有可能让自己承受损失，错过置换机会。

因此，买家在进行置换时，当市场升温，有条件则建议先买后卖；没颁发，一定要先卖后买时，那一定要果断，不要因为那点差价，影响换房大计。更不要配合其它业主控盘吊高来卖，白白流失置换良机。

人无完人，房无完房，量力而为，及时上车更重要。

一套各方面都符合心意的完美房源，很难遇到，要么遇到后，远超预算。这是很多刚需买家，看房多年一再错过的原因。

刚需买房，一定分清需求主次，在个人承受范围内筛选，根据房源和价格等市场情况适时调整，优先满足主要需求。

次要需求在市场大涨时期，甚至需要先放弃，不要抱着一颗追求完美的心态去买二手房。

碰到大体满足主要需求的房源，价格在预算区间，就可出手。如果看到主次需求基本都满足的房源，就果断去争取。

对刚需来说，买房是上车，对改善来说，置换是换车，只是车不一样罢了。

不管是刚需还是置换，在市场升温大涨时，分清主次，学会妥协，量力而为，这比在路上继续纠结明智多了。