重庆二手房成交量排名前99的小区，这10个，投资要谨慎！
我们来假设一个场景。
你看上了一套二手房，各方面都挺满意的，就是房龄比较大了，超过15年。
这时候，最应该考量哪五个要素，作为买不买的答案？
这五个要素，按照重要程度由高到低——
银行贷款政策。
房子也是有折旧的。理论上讲，房龄越大，房子折旧越明显，银行的评估价就越低。
而二手房的贷款是按照评估价来计算，并非成交价。评估价越低、可贷额度就越低。
举个例子。
一套二手房成交价150万、评估价110万（我这个例子是比较极端的哈）。按照首付三成、贷款七成计算，可贷部分是110万*7成=77万。
对买家来说，除开77万贷款，剩余73万都得自掏腰包。因为评估价低、可贷额度少，首付三成立马变成首付五成。
这种情况对卖家来说，很难说不会因为“首付”太高而劝退买家，最终导致房子的出手难度变高、流动性减弱。
但是——
房龄虽然会影响银行的评估价，却不是绝对、唯一的因素。因为评估价的高低是基于多方面的考量。如果房子的综合条件不错，房龄的影响就会削弱，评估价不一定会非常低。
换言之，买房龄超过15年的房子，一定是把综合素质放在首位。
对于老小区，区位、物业管理水平、交通便捷性、学校优质程度，是影响综合素质的四大要素。所以它们在最前面，而评估价等银行贷款政策受综合素质影响，所以放在最后一位。
再补一句，纯投资不建议买房龄超过15年的二手房。在手上持有个三年五载，房龄“咻”地一下就奔着20年以上去了，后期转手是会受影响的。
（特别鸣谢：感谢贝壳重庆研究院提供相关知识点）
聊完了干货，我们来聊一聊二手房历史成交量能排进重庆主城区TOP 99的房龄15年以上的小区（二手房历史成交量数据来自贝壳找房成交小区榜，房龄以小区首期建成年代计算）。
10个。
我们实地看了其中5个：龙头寺的长安华都，五里店的庆业巴蜀城，大石坝的东方港湾，杨公桥的华宇林泉雅舍，南坪的上海城。
剩下5个梳理了基本信息，供参考。
03
上海城
位于南岸南坪，二手房历史成交量在主城区排名48、在南坪排名第6（数据来自贝壳找房成交小区榜，下同）。
小区最新挂牌均价19089元/㎡、主力成交总价121-276万、以高层为主（总价数据来自好好选房，下同）。
在南坪，随便找个路人问“上海城在哪里”，都能给你指出路来，就是这么有名气。但上海城给我的整体观感，不算太好。
华宇林泉雅舍
位于沙坪坝杨公桥，二手房历史成交量在主城区排名43、在杨公桥排名第1。
小区最新挂牌均价13008元/㎡、主力成交总价118-160万、以高层和小高层为主。
实拍图
长安华都
位于渝北龙头寺，二手房历史成交量在主城区排名70、在龙头寺排名第3。
东方港湾
位于江北大石坝，二手房历史成交量在主城区排名75、在大石坝排名第6。
整体绿化不错，以高枝干树木为主。但一些树木的枝干已经挡住了阳台和窗户。从树木枝干形状看，可能已经有一段时间没有好好修剪过了。
相对其它几个小区，东方港湾的公共交通稍微没那么方便。1.5公里左右才是5号线大石坝站，附近有重庆大学附属肿瘤医院等5所医院，石门公园、盘溪河滨河公园2个公园。
实拍图
庆业巴蜀城
位于江北五里店，二手房历史成交量在主城区排名94、在五里店排名第一。
小区最新挂牌均价14052元/㎡、主力成交总价135-160万、以高层和小高层为主。
小区外是公交车站，步行3分钟左右到环线/6号线五里店站，1.5公里内环线渝鲁站、6/10号线红土地站。附近有4家医院、重庆IFS国金中心商场、龙头寺公园。
实拍图
其它五个进入贝壳找房热门成交小区TOP 99的老小区，弹子石的东海长洲、四公里的回龙湾和金阳罗马假日、天星桥的蓝谷溪地、六公里的渝能国际。