个人二手房转让各项税收政策全梳理
一、增值税
（一）转让非住宅相关规定
1、个人销售其取得（不含自建）的不动产（不含其购买的住房），应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。
政策依据：财税〔2016〕36号之附件2第一条第（八）项第11款
2、个人转让其自建的不动产(不含其自建自用住房)，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。
政策依据：国家税务总局公告2016年第14号第四条第（二）项
（二）转让住宅相关规定
1、北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区
个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。
2、北京市、上海市、广州市和深圳市
个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。
政策依据：财税〔2016〕36号之附件3第五条
（三）免税相关规定
1、个人销售自建自用住房免征增值税。
政策依据：财税〔2016〕36号之附件3第一条第（十五）项
2、涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产免征增值税。
家庭财产分割，包括下列情形：离婚财产分割；无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；房屋产权所有人死亡，法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人依法取得房屋产权。
政策依据：财税〔2016〕36号之附件3第一条第（三十六）项
参考文件：
1、《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）
2、《国家税务总局关于发布<纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法>的公告》(国家税务总局公告2016年第14号)
二、城市维护建设税及教育费附加
1、城市维护建设税、教育费附加均以实际缴纳的增值税税额为计税依据，与增值税同时缴纳，如没有缴纳增值税，则不需缴纳。
2、城市维护建设税税率按房屋所在地分别规定为：市区的，税率为7%；县城和镇的，税率为5%；不在市区、县城或镇的，税率为1%。
3、教育费附加费率为3%，地方教育费附加费率一般为2%（各地可能会有差异）。
参考文件：
1、《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》
2、《征收教育费附加的暂行规定》
三、个人所得税
（一）一般性规定
1、个人转让二手房取得的所得应按照“财产转让所得”项目按20%的税率征收个人所得税。财产转让所得，以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额，为应纳税所得额。
财税字〔1999〕278号第二条、国税发〔2006〕108号第一、二、三条对个人转让自有住房的应纳税所得额相关计算作出了规定。
政策依据：
1、《个人所得税法》第二条第八项、第六条第五项
2、《个人所得税法实施条例》第六条第八项
（二）减免税相关规定
1、个人转让自用达五年以上、并且是唯一的家庭生活用房取得的所得，暂免征收个人所得税。
政策依据：财税字〔1999〕278号第四条
自用5年以上，是指个人购房至转让房屋的时间达5年以上。
家庭唯一生活用房，是指在同一省、自治区、直辖市范围内纳税人（有配偶的为夫妻双方）仅拥有一套住房。
政策依据：国税发〔2007〕33号第三条
2、以下情形的房屋产权无偿赠与，对当事双方不征收个人所得税：
（一）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；
（二）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；
（三）房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。
政策依据：财税〔2009〕78号第一条
3、通过离婚析产的方式分割房屋产权是夫妻双方对共同共有财产的处置，个人因离婚办理房屋产权过户手续，不征收个人所得税。
个人转让离婚析产房屋所取得的收入，允许扣除其相应的财产原值和合理费用后，余额按照规定的税率缴纳个人所得税；其相应的财产原值，为房屋初次购置全部原值和相关税费之和乘以转让者占房屋所有权的比例。
个人转让离婚析产房屋所取得的收入，符合家庭生活自用五年以上唯一住房的，可以申请免征个人所得税，其购置时间按照《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》（国税发〔2005〕172号）执行。
政策依据：国税发〔2009〕121号第四条
参考文件：
1、《财政部 国家税务总局 建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》（财税字〔1999〕278号）
2、《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发〔2006〕108号）
3、《国家税务总局关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知》（国税发〔2007〕33号）
4、《财政部 国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》（财税〔2009〕78号）
5、《国家税务总局关于明确个人所得税若干政策执行问题的通知》（国税发〔2009〕121号）
6、《财政部 国家税务总局 住房和城乡建设部关于调整房地产交易环节契税 个人所得税优惠政策的通知》（财税〔2010〕94号）
7、《中华人民共和国个人所得税法》
8、《中华人民共和国个人所得税法实施条例》
四、契税
（一）一般性规定
1、契税由房产承受人缴纳，税率为3%—5%。契税的适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案。
政策依据：《中华人民共和国契税暂行条例》第一条、第三条
2、对于个人无偿赠与不动产行为，应对受赠人全额征收契税，在缴纳契税时，纳税人须提交经税务机关审核并签字盖章的《个人无偿赠与不动产登记表》，税务机关（或其他征收机关）应在纳税人的契税和印花税完税凭证上加盖“个人无偿赠与”印章，在《个人无偿赠与不动产登记表》中签字并将该表格留存。
政策依据：国税发〔2006〕144号第一条第二项、农便函〔2006〕28号第一条
3、按照《中华人民共和国继承法》规定，非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠与行为，应征收契税。
政策依据：国税函〔2004〕1036号第二条
（二）减免税相关规定
1、对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税。
对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。（2016年2月22日起此项优惠政策已调整）
政策依据：财税〔2010〕94号第一条、财税〔2016〕23号第一条
2、自2016年2月22日起，对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。
政策依据：财税〔2016〕23号第一条第二项、第三条
3、自2016年2月22日起，对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。(北京市、上海市、广州市、深圳市暂不实施)
家庭第二套改善性住房是指已拥有一套住房的家庭，购买的家庭第二套住房。
政策依据：财税〔2016〕23号第一条第二项、第三条
4、对于《中华人民共和国继承法》规定的法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承房屋权属，不征契税。
政策依据：国税函〔2004〕1036号第一条、农便函〔2006〕28号第一条
5、在婚姻关系存续期间，房屋、土地权属原归夫妻一方所有，变更为夫妻双方共有或另一方所有的，或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有，变更为其中一方所有的，或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有，双方约定、变更共有份额的，免征契税。
政策依据：财税〔2014〕4号
参考文件：
1、《中华人民共和国契税暂行条例》
2、《国家税务总局关于继承土地、房屋权属有关契税问题的批复》（国税函〔2004〕1036号）
3、《国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题通知》（国税发〔2006〕144号）
4、《国家税务总局农业税征收管理局<关于当前契税政策执行中若干具体问题的操作意见>》(农便函〔2006〕28号)
5、《财政部 国家税务总局 住房和城乡建设部关于调整房地产交易环节契税 个人所得税优惠政策的通知》（财税〔2010〕94号）
6、《财政部 国家税务总局关于夫妻之间房屋土地权属变更有关契税政策的通知》（财税〔2014〕4号）
7、《财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》（财税〔2016〕23号）
五、印花税
（一）一般性规定
1、财产所有权转移书据由立据人按所载金额万分之五贴花。同一凭证，由两方或者两方以上当事人签订并各执一份的，应当由各方就所执的一份各自全额贴花。因此，二手房交易时，买卖双方都要缴纳印花税。
政策依据：
1、《印花税暂行条例》第一条、第二条、第八条、印花税税目税率表附件
2、国税发〔1991〕155号第十条
2、房屋产权证由领受人按件5元贴花。
政策依据：《印花税暂行条例》第一条、第二条、印花税税目税率表附件
（二）减免税相关规定
对个人销售或购买住房暂免征收印花税。
政策依据：财税（2008）137号第二条
参考文件：
1、《中华人民共和国印花税暂行条例》（〔88〕国务院令第11号）
2、《国家税务局关于印花税若干具体问题的解释和规定的通知》（国税发〔1991〕155号）
3、《财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税（2008）137号）
六、土地增值税
（一）一般性规定
个人转让二手房按照所取得的增值额和规定的税率计算缴纳土地增值税，增值税额为个人转让二手房所取得的收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额。
土地增值税实行四级超率累进税率：
增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％。
增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％。
增值额超过扣除项目金额100％、未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％。
增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。
政策依据：《土地增值税暂行条例》第二、三、四、六、七条
（二）减免税相关规定
1、对个人销售住房暂免征收土地增值税。
政策依据：财税（2008）137号第二条
2、以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为不缴纳土地增值税。
政策依据：《土地增值税暂行条例实施细则》 第二条
以上“赠与”是指如下情况：
（一）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。
（二）房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。
上述社会团体是指中国青少年发展基金会、希望工程基金会、宋庆龄基金会、减灾委员会、中国红十字会、中国残疾人联合会、全国老年基金会、老区促进会以及经民政部门批准成立的其他非营利的公益性组织。
政策依据：财税字〔1995〕048号第四条
3、对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。
政策依据：财税字〔1995〕048号第五条
参考文件：
1、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）
2、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）
3、《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕048号）
4、《财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税（2008）137号）
来源：财合税。