【独家】揭秘丁祖昱拥抱未来发布会188页PPT背后的故事！
艳姐说
岁末，如果去渡过一年中的最后一天，把我们清晰地区分成两拨人。有人选择数秒倒计时，等待烟火升空，彻夜狂欢；有人选择坐在台下聆听一场思想的跨年盛宴。
准备这场思想跨年盛宴的KOL越来越多，吴晓波算一个，罗振宇算一个，他们万万没想到，最绕不过的对手，居然是一个细分领域的KOL——丁祖昱。
2019年最后一天，五千人坐满了上海新静安体育中心，听老丁来做一场针对地产行业的年终点评，艳姐有幸也是聆听者之一。
能看到，观众席中有不少两鬓斑白的房地产行业老兵。有人评论说，丁祖昱的年终演讲是众多大佬演讲活动中“含金（身价）量”最多的一个。
今天是周末，在关于丁祖昱“拥抱未来”的各种报道刷屏的时候，我们不仅想再回味一下这次丁总188页ppt中，还没怎么被讨论过的最有趣的三个话题；
同时也爆料一下这场精彩发布会背后你所不知道的花絮。要知道艳姐也曾在易居呆了七年，也曾经是丁祖昱发布会筹备工作组工作人员，认识太多易居小伙伴。
这次居然有工作人员告诉我：今年丁祖昱发布会第一稿就写了188页，但是因为距离发布会只剩下两三天，居然一次也没彩排过？！
虽然艳姐已经在发布会后一小时内总结了老丁的核心观点和预测（详见：
刚刚！丁祖昱2020年十大房地产预测最全干货都在这里）。
但一些有意思的现象和数据还没怎么被其他平台讨论过的，还是想拎出来单独和大家聊一聊。
①“房二代”发威
丁祖昱分享的观点中，有一个很有意思的数据：2019年上海部分千万豪宅购买者中，90后占比反超80后，位列购买力榜首，其中95后占比11.7%。
购房者年龄层的显著变化，在豪宅领域显露的淋漓尽致。
究其原因，是因为从95后开始，中国有了“房二代”了，他们的父母基本都有了一套、甚至两套以上的房子。
如果95后还愿意结婚的话（未来十年预计中国结婚人数将减少3400万对），他们会发现自己手上会有很多套房子供自己选择，如果不满意的话，他可以卖掉一套两套房子直接步入改善。
也就是说，对这些“95后房二代”来说，他们不存在刚需阶段。
无独有偶，前段时间贝壳找房也发布了一份《95后购房趋势报告》，报告显示，在购房均价接近500万的一线城市中，95后的购买占比日渐上升，其中超四成还是全款买房。
换句话说，当80后、90后们还在熬夜加班抗脱发的路上奋战时，在校园里的95后门已经完成了人生的第一次置业。
从95后购房人群对房子的具体需求上看，他们会比90后、80后更加关注日常通勤和生活配套的便利程度，同时也更加倾向于和朋友们住在一起，因此就会有许多“老带新”的情况。
这个细微的特点，其实也真实地映射在95后群体的身上，““一个人时很宅，一群人时很疯”，他们可能是“孤独”和“社交”的矛盾综合体。这种特点投射到开发商的产品上，在设计空间时如何兼顾这两种需求，成为了新时期优质产品的挑战。
②孙宏斌做梦都要笑醒？
在丁祖昱2019年的盘点中，年度项目销售榜单中，百亿神盘刚好有10个，创出了历年来的新高。其中，济南融创文旅城，新锦安壹号公馆，重庆融创文旅城夺得三甲。
而这10大百亿神盘里面，单融创中国的项目就占了三个，其中两个还排在前三甲中。分别是：济南融创文旅城（第一名，134.5亿）、重庆融创文旅城（第三名，114.6亿）、昆明融创文旅城（第七名，107亿）。
在单项目销售面积Top10中，三个融创的大盘也再度双双入围。
还有更巧的，融创2019年的三个百亿大盘，全都是当年从万达手中收购来的。
2017年万达和融创400多亿交易对价交割了13个文旅城，理论上相当于给融创增加了建筑面积近5000万平方米的土地储备，面积与融创当时的土储相当，但价值量有差距。
有人评论说万达成功把包袱甩给融创，孙宏斌三年后铁得后悔，这是妥妥的“买的没有卖的精”。现在看来，老孙是不是做梦都要笑醒？
去年融创发年报的时候，就有“20亿的文旅营收，1200亿的文旅城地产销售”的说法，虽然从文旅的角度来讲，融创文旅城的投资回报比还跟国内同行巨头还有较大差距。但这些文旅城周边的房地产业务却给融创中国业绩增长带来了强劲动力。
据说，2019年上半年重庆融创文旅城几乎每周一开盘，广州文旅城更是从2015年一直买到现在。
融创还能吃多久文旅城的红利，这个问题也不重要了，毕竟当初收购资产的成本早已经成倍的赚了回来。你没听孙宏斌前几天在发布会上含含糊糊说，400多亿收购卖了1600多亿？高手，高手。
③再问一遍：地产营销总会不会集体失业？
2019年的房地产营销已经演变成渠道为王，卖房就靠渠道。渠道在房地产营销中的占比越来越大，从2018年的10%-15%到2019年已经占据半壁江山，2019年四季度项目渠道占比更是达到了70%以上。
渠道佣金也在不断增加，2018年左右，渠道佣金为1-2%，今年平均佣金2.5%，个别项目佣金10%以上，利润赶不上给渠道佣金费用。
也因此，在2019年末，以贝壳为首的渠道方突然被推至舆论的风口浪尖，一篇篇“讨逆檄文”如子弹般纷纷射来，一时间渠道成了扼杀地产营销的穷凶极恶的元凶。
艳姐此前也在文章中评论过，虽然看上去开发商有被渠道绑架的趋势，但是说到底渠道还是处在营销的外围和下游，话语权上还是有天花板的。
而且，房企的管理体系在日渐完善，不会纵容分销佣金的点数和成交占比无限上涨，甲方永远是爸爸，这个道理是颠扑不破的。
而从长期来看，大型开发商一定会思考分销的经济性与风险可控性的均衡，战略性进入该领域不可避免，就好比前些年万科、保利等开发商自组营销代理公司，在这一方面，有些开发商已经走在了前列，世茂在16年便和好屋组建了联营公司，碧桂园和融创针对贝壳的入股也处在进行时，当里外都是自家人后，或许风控和效益的难题将得到一定程度上的解决。
建立自销，就会取代一部分代理。自销在费效比显著低于代理的同时，人均效能又高出不少。建立自渠，就会取代一部分中介。而自渠的费效比是远远低于中介的。
诚然在行业下行周期里，自建营销体系需要要冒着极高的试错的风险，需要有极大的战略前瞻和勇气。但对行业来讲，在传统营销和移动互联网营销多种理念和模式上创新，更能锤炼一家房企的内实力。
最后，不必高估了分销的作用，毕竟链家老板左晖近日也公开表示，分销只是甘当开发商的夜壶而已，新房市场的周期轮动依然存在，销售端不会一直差下去。分销渠道仍是个年轻的领域，会有很多躁动和不成熟的表征，作为同样走过那个阶段的地产人，也应该多一分包容。
主编：张艳
责编：耿牧风