物业冬季防冻维护工作方案
物业冬季防冻维护工作方案
冬季是全年维修保养工作的重要时期，冬季防冻维护工作涉及到数千户业主生活安全的大事，若在冬维工作中出现疏忽或管理不当，发生冻害造成停水、停电、停暖、停气等事故，这不仅影响业主正常生活，而且还会造成重大的经济损失。因此加强冬季防冻维护工作管理，采取必要的防冻措施，最大限度的消除冻害隐患，杜绝大面积的冻害事故发生，才能够保障居民能够舒适平安的度过冬季。
一、冬季防冻维护工作指导思想
防冻维护工作要以“早策划、早准备、早落实”为指针；以落实好防冻维护措施为重点；以加强巡逻检查工作为手段，以达到无冻害事故发生为目的，本着谁主管谁负责的原则，落实冬季防冻维护方案，努力为力旺业主创造一个舒适安全的生活环境。
二、冬季防冻维护时间
冬季防冻维护工作时间：每年的10月25日开始至次年4月15日结束。
三、冬季防冻维护工作步骤及措施
冬季防冻维护工作根据季度和气候变化情况，分以下四个阶段进行：
第一阶段：冬季防寒保温物资准备阶段
时间从每年7月1日开始至9月30日结束，在此阶段完成冬季防冻物资的统计、提报、审核、采购工作，为下阶段做好充分准备。具体做好以下几方面工作：
1、整理统计库存防寒物资的种类和数量，比照上年用量核定需要增补的物资材料的规格及数量。
2、根据统计数量将需要增补的防寒保温物资及疏通材料，做入三季度服务中心季度采购计划之中。
3、跟踪防冻维护物资和疏通材料的采购进度，三季度末必须将上述物资和材料采购入库。
4、采购足够长度的聚氯乙烯塑管及配件，自制冻堵疏通工具，一旦发生冻堵事故，能够立即接入采暖管网或者自来水管网进行疏通。
第二阶段：冬季防寒保温实施阶段
时间从每年10月20日开始至11月30日结束，在此阶段完成所有对外门窗、送排风口、各类孔洞的封堵及外露管网的保温事项。具体做好以下几方面工作：
1、将楼道内窗户关闭严实，缺损玻璃或五金小件要及时补全，必要时可将楼道窗户执手拆除，防止业户开启换气扇不关，导致冻害事故发生。
2、封闭屋面对外检修口，对外消防连廊门、单元门要完整好用，并使用棉门帘进行防风保温。闭门器出现故障的，要立即进行维修更换，以达到自动关闭。
3、对地下室和楼顶层的消防排烟口、电梯机房换气口等与外界相通的孔洞，要根据各服务中心的实际情况采取防冻保温封堵等措施。
4、靠近地库出入口、住宅楼单元门口、楼体对外消防连廊口较近的给排水或消防管线，要采取保温防冻措施，关键部位可以考虑加设伴热带。
5、未供暖空置房、商铺、地下车库要采取如下防冻措施：
（1）要将所有消防水和生活给水管网内水放空后，要进一步检查局部低处存水的管道和喷淋头，必要时打开低处末端管道放水。
（2）梁下局部管道标高较低，造成内部存水，必要时拆开管道放水。
（3）如果有电磁阀控制的管道放水时，在开启机械阀门的同时，注意将电磁阀门同时打开。
（4）商铺门窗口、烟道口、排气口等对外通气的孔洞要进行防冻封堵，并将未供暖的空置房、商铺供暖设备及管网内积水及时泄掉，同时关闭上述建筑内的给水阀门，泄掉阀门后侧管道积水。
6、各设备机房、地库出入口及外商铺内要设置温度计或测温瓶，并设置测温记录表，实时监测室内温度，防止冻害事故发生。
7、顶层中央空调冷却塔要排净底盘内积水，使冷却塔连接管道上的所有阀门全部处于开启状态，并对冷却塔采取防雨雪的苫盖措施，防止底盘或管道内积水冻坏设备。
8、入冬前要清掏室外化粪池、污水井，并疏通与其相连的污水外网管道，防止严冬时节污水排放冻结受阻，导致污水外溢。
9、入住率低或污水井浅的园区，要做好污水井的防冻保温工作，防止出户管冻堵或损坏事件发生。
10、及时拆除景观水系内的水泵，统一进行保养存放。并对水系采取防水防冻措施。
11、老项目要对历年曾经发生过冻害的部位，进行重点关注，采取极端有效的措施，杜绝冻害事故再次发生。
12、柴油发电机要定期更换机油和润滑油，柴油机水箱要加注防冻液，发电机房内送排风阀门用后要及时关闭，防止冷风倒灌影响发电机启动或发生冻害。
13、柴油发电机室温低的项目，要增设采暖设备提高室温，发电机每周启动运行一次，避免柴油发电机不启机事件发生。
14、地下车位出售率或使用率低的服务中心，在满足消防疏散要求的前提下，可考虑关闭封堵部分出入口，以减少库内热量流失。
第三阶段：冬季防冻维护检查管理阶段。
时间从11月1日开始至次年3月31日结束，在此阶段履行冬季维护管理制度，完成重点部位的巡逻检查和冻害处置事项。具体做好以下几方面工作：
1、建立冬季防冻维护工作责任制度和巡逻检查制度，并在工作中认真执行。
2、对各重点要害部位每日不少于2次的定期检查。发现问题及时解决，防止冻害扩散和蔓延。
3、严寒极端天气，要坚强夜间巡逻检查频次，发现冻害迹象及时处理，做到防患于未然。
4、各巡逻检查部位要设立巡检记录，记录内容包括巡检时间、巡检人员、巡检情况等。
5、要制定切实可行的冻害应急处置预案，组建应急维修队，准备应急物资材料，接到冻害报告相关人员能及时赶到现场，尽快解决发生的问题。真正做到应急不慌处理得当，修缮及时减少损失。
第四阶段：拆除保温材料，入库妥善保管阶段
时间从4月1日至4月15日，在此阶段做好保温材料拆除和储存，具体做好以下几方面工作：
1、根据气候变化情况，及时拆除门帘、排风排烟口、换气口等影响原设备设施使用功能的防冻保温材料，拆除常规通用的门帘、木方等物资进行分类存放，规格及类型特殊材料要进行特殊标注或编号，以便下次使用时能够对号入座，以节省人力和物资材料。
2、拆除物资材料要存放在通风和防潮性能良好的库内妥善存放，便于下年重复使用，防冻物资材料出入库实行登记制度。
3、要根据气候变化情况，及时拆除保温材料，防止清明后雨季来临，对保温材料造成损害，影响下年的重复使用。
四、几点要求
1、冬季防冻维保工作量大任务艰巨，要求各服务中心，储备足够的维修力量和应急物资，维修部人员缺编的抓紧补齐。
2、冬季特别是严寒极端天气要增加对冻害重点部位的巡检频次，每个防冻部位每日至少巡检2次。
3、巡逻检查重点是电梯机房、高位水箱间、设置水管的走廊和顶层阁楼。
4、冬季防冻维护工作，做为年度维修评比重要项。
工程管理部
2021年10月12日