我知道你就是一个只会算利息的人！
二小姐很捉急
怎么会有这么傻的孩子？
关键是，傻孩子怎么还这么多？
类似的问题，一年又一年，一日又一日
科普了一遍又一遍
还有人前赴后继地花钱来提问
干脆一次说个透
向银行借钱也好，做融资生意也好
小白只会问：利息多少？
而二总监做生意，可研报告里要包括：
项目总投入
项目销售收入
留存资产价值
可售单方成本
自持单方成本
所得税净现金收益
项目自有资金IRR
换一份报告，差不多的目录：
总建面
可售面积
项目总投入
项目总成本
毛利率
净利率
现金流正值周期
IRR
太多人只关注利率是多少
而不关注还款方式
因为在小白的心目中，
早还，晚还，反正都是要还的
在小白的心目中
时间是没有价值的
而事实上，时间当然是有价值的
时间就和利率一样，具有同样的价值地位
你初期投入100万，5年后收回200万，不同的还款方式会带来截然不同的IRR（内部收益率）。
同样的，你向银行分期借款100万，月费率0.66，他的实际年利率并不是0.66%*12=7.92%，而是……嘿嘿嘿。
简单起见，我说四种最常见的还款方式
等额本金，等额本息，先息后本，等本等息
最简单的一种就是先息后本。
这是大部分信用贷和民间借款的还款方式
大家耳熟能详
每个月付利息，到期一次性还本金。
从小到大，家里亲戚借钱，
就是这样还款的，对不？
这种方式最好理解
可为什么没成为一统天下的还款方式呢？
因为先息后本有最大的风险——不还本金。
老赖老赖，长欠不赖。
每个月只付利息，永远不还本金，你居然拿他没办法。
所以你向银行申请长期房贷的时候，银行当然不会给你这种还款方式。
等额本金——每个月归还固定的本金，加上贷款余额的利息。长期房贷常见的还款方式。
以借100万，30年，基准利率为例
看上图
你第一个月归还固定本金2778元
归还利息4026元
到下一个月，你还是归还固定的本金2778元
但是因为前面你不是还过本金了吗？你本月的贷款余额变少了，你要还的贷款利息也变少了，这个月不再是4026元了，是4015元
所以你会看到，
等额本金是每月还款越来越少的一种方式
本金每个月不变，利息越来越少
这种还款方式，由于每个月都在回收本金
所以老赖比较少。
由于等额本金每个月的还款金额在变动
不方便记忆
也不方便应用于日常生活中
所以又产生了一种等额本息的还款方式
每个月归还固定的金额
这个金额由变动的本金+贷款余额的利息组成
以借100万，30年，基准利率为例
看上图，每个月你固定还款5307元
再也不必担心金额变动导致还款出现差错了
你第一个月归还本金1249元
归还利息4058元
两者加起来刚刚好是5307元
到下一个月，你归还本金1254元
归还利息4053元
本金变多了
利息变少了
两者加起来还是5307元
所以你会看到，
等额本息，在30年里永远都是5307元
这种还款方式也比较安全
好了
上述三种方式
都是血统纯正，利息真实的还款方式
下面介绍的等本等息还款方式，血统就不是那么纯正了。
等本等息，就是每个月还固定的本金，固定的利息。方式最好理解，但陷阱也最大。
这种还款方式，是很多银行信用卡、P2P现金贷等借款平台经常使用的花招，千万要小心。
比如某个现金贷平台，
3分钟审核，1小时放款
帮您解决十万火急燃眉之急
一个月超低利率只要0.99%
听起来很不错，是吧？
乘上12，也就12%
比如你借1万，一个月利息才100块。
这可是无抵押借款哦
大家都动心了
其实他是这样还款的
1万分12期，每月还本金833。
别忘记还得加上利息100哦
下个月继续还本金833，加上利息100
一直到12个月结束，你把本金还光，你还要还利息100
妈蛋！
本金都还光了，利息还是按照1万块的来算！
这就是最坑的等本等息还款方式
信用卡常说的分期
现金贷，无抵押网络借款的低利息
都是他这种还款方式
所以你看到啦
信用卡分期的广告铺天盖地
现金贷的广告铺天盖地
你以为他们是活菩萨，花这么大力气推销一款月费率只有0.99%的无抵押借款吗？
屁嘞！
月费率0.99%的等本等息实际利率（IRR）在24%啊！
法定高利贷利率封顶值了
你别忘了，你本金已经还掉了
可你的利息还在按照全额给啊！
为什么会产生实际利率和名义利率差一倍的情况呢？
因为还款方式不一样啊！
你把本金先还上
实际利率肯定就高了
在金融活动中
利率和时间一样，都是重要的指标
你把本金先还上了
时间就站在本金这一边了
每家房地产公司，除了项目全投资IRR指标外，还要分析自有资金IRR和股东资本金IRR。
其中自有资金IRR是一个项目到底搞不搞的重中之重
老板会要求营销部/工程部/资金部/成本部具体做好自己的回款时间节点
只有回款时间确定
才能确定自有资金IRR
才能决定项目搞不搞
同样投资1000万，花了5年时间变成2000万，但因为回款节奏不一样，你的IRR也不一样
五年后一次性还本付息2000万的，IRR最低，14.9%
每年回款400万，5年回款共计2000万，IRR是28.6%
每年回款按照600万，500万，400万，300万，200万这样递减，IRR是36.1%
反一反，每年回款按照200万，300万，400万，500万，600万这样递增，IRR是23.3%
所以你看到了
为什么房地产企业要千方百计早点回款
因为早点回款，项目自有资金IRR就会变高啊！
为了早日回款，老板经常施加压力，让我们大家立军令状
每个部门吐槽也是很激烈的
二小姐随便写点，博大家一笑
营销部——老板！房子卖不卖得动，既要看国家政策，也要看银行政策，你看看现在为了早放款，我们都向各大银行公开行贿了！返点4%，立马给你放款。啥？你说去银监会举报？切~( ﹁ ﹁ ) ~~~ 都是一条船上的蚂蚱，谁举报谁呀！
工程部——老板，我现在已经从开盘日子倒推，来安排施工进度了，可你知道这施工嘛哪有这么容易控制的？38℃高温天要停工的，零下也要停工的，台风来了要停工，再说设计部出图晚了，这锅不能我们工程部背吧？财务部不付款，工人不开工，这锅也不能我们工程部背吧？
融资部——老板，钱哪有这么好借啊！您看，信托、基金、私募，开发贷，现在是人人喊打啊，都是说变脸就变脸的家伙。再说了，付款和回款挂钩的，上家不回款，我哪有脸再去找下家游说嘛！您说是不？
总而言之
小白记住一句话
做投资
不是看你这个东西买来的总价是多少，利率是多少
你要看你现在付出多少，
未来何时，收入多少，
这样才能算出准确的自有资金回报率IRR
而不是单纯的问，总价是多少啊？利息是多少啊？
未发生的，未来30年的利息，你别想太多。大家换房子平均周期5-7年而已。