新年重磅丨杭州土拍，风吹屁屁凉？
2019年1月2日
杭州土地市场新年第一拍
四宗地
两宅地——大关/笕桥
两商地——笕桥/滨江
土拍市场，专业度极高
二总监在此中厮混经年
也不敢说自己了如指掌
但我知道大家其实都很想一窥究竟，现场究竟发生了什么？到底哪些点是我们老百姓应该get到的？
二总监我不是每一场土拍都会写专题推送的，但2019年第一拍
无疑具有风向标意义
大BOSS和二总监联袂出镜
为大家写一篇2019年新年重磅贴
普通老百姓如何看懂土拍这个风向标
普通老百姓看懂土拍第一步
去杭州市国土资源局
查询每年发布的读地手册
不必怀疑
每年要拍的每一宗地
全都是公开透明的
政府贴心贴肺全帮你整理好了
一个城市的发展
供应的土地是有很多性质的
工业用地/公建用地/
旅游用地/宗教用地
艺术传媒用地/加油站/停车场
娱乐综合体/商务综合体
……
读地手册看得越多
你就越发感慨“原来土地的品种竟有如此之多！我太孤陋寡闻了。”
大家记住啦
这类供地
和房价上涨不上涨的
屁！关！系！都！没！有！
我们要把他们统统pia飞
包括商住和商业
别让他们干扰视线
我们要点击“仅看涉宅宗地”
所以你懂了
新年土拍四宗地里
两宗商地被pia飞
who cares？
不需要浪费时间去关注
只有两宗宅地是有分析意义的
先来讲比较瞩目的大关宅地
大关地块距离武林广场仅3.4公里
距离京杭大运河500米
周边紧邻在建的地铁站
地块北面为远洋大商务区，本地块的亮点是学区房，杭州卖鱼桥小学与地块相距仅300米，该宗项目建成之后极有可能纳入卖鱼桥小学学区。（为什么要用“可能”一词呢？因为新房天生是没有学区的，任何人都不能给你承诺，哪怕距离300米都不能。）
综上所述
这是一块优质好地
二小姐买房四大金刚全齐活了
《买房四大金刚2.0：地铁/学区/次新/三房；横批：价格！》
报名的房企15家
绿城/滨江/万科/上海首创/开元地产/香港置地等纷纷到场捧场
大关宅地建筑面积66448平米
起拍价25442元/㎡
配建10%的公租房
最终拍得的价格是30559元/㎡
9折速算后可售住宅部分实际楼面起价约为33954元/㎡
（备注：9折速算是粗略估算，和精算值会有上下两百块的波动，具体精算方式是将数据代入成本收益表进行测算。本文是科普贴，略去不计。）
这块地的竞品是距离本宗地块1.7公里以外的杭州大家项目
2018年1月以36556元/㎡楼面价竞得，自持5%；目前刚刚拿到预售证，处于客户登记阶段，48394元备案价，包含6000元/㎡的精装修。
虽然二总监很想安慰杭州大家，但我必须客观指出：很显然，这个竞品项目亏本了。
它比今天拍的这块宅地资质更差一些
价格却更高一些
日后去化难度可想而知
所以，去年的时候，是哪个不长眼的说“开发商怎么会亏本拿地呢？”
呵呵哒
开发商也是人，不是神
人性的弱点，它每一条都具备
他怎么就不可能亏本拿地呢？
从大关宅地看，杭州土拍市场的确出现了高达20%的调整烈度
如此优质宅地
买房四大金刚全部齐活
不应该只拍到今天这个价
他绝对应该比36556元/㎡更高才正常
大关宅地分析完毕
请大家用刚才的套路对笕桥宅地进行分析
本地块四至距离
地块周边及配套
地块建筑面积XXX
起拍价XXX
配建10%的公租房
最终拍得的价格是XXX
9折速算后可售住宅部分实际楼面起价约为XXX
这块地的竞品是隔壁的龙湖项目
2018年1月以31154元/㎡楼面价竞得；目前备案价44240元/㎡
不得了了二总监
经过这波分析套路
我发现！笕桥宅地的调整烈度比大关宅地还要厉害耶！
恭喜你
二总监土拍培训初级入门班
可以出师了
从此以后
作为普通老百姓一枚
你基本上能看懂土拍风向标里80%以上的潜台词了
求知欲更旺盛的兔司机
可以查阅二总监去年写的《3万的楼板价算出7万售价，把欧神钉在耻辱柱上了耶！》
进一步学习了解土拍中级班知识
按照惯例
每年的1月份
都是土地市场的盛宴
今年同样不例外
杭州十区总共出让31宗地块
平均1天一宗地的节奏
从大关宅地和笕桥宅地的溢价率看，杭州土拍市场出现了高达20%的调整烈度。
所以15-20%的调整烈度
估计会蔓延整个1月份的行情
但是，你懂的
二总监所有的故事
都有一个神转折
没有神转折的故事不是好故事
杭州地铁十线连发
没人会比它更渴望资金的注入
卖地不息，鸡血不止
每当杭州楼市颓势初现
就会及时来一波壮阳药拯救它
请你跟二总监一起复诵我念过一百遍的经——
寒风呼啸的一月份
可能就是2019年最烈的调整烈度了
接下来只会越来越不烈
越来越软
越来越怂
全国卖地第一强的杭州
有的是大招对付风吹屁屁凉的土拍市场
想买地的开发商
今天就可以建仓了
敢于说到这份上
二小姐可以说也是很拼的了
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