高新南拓之后，为何它被称作封面资产？

住宅限购之后，投资的风口会转向哪里？

文 | 王二十

2018年2月，国家发改委、住建部发布《关中平原城市群发展规划》：支持西安建设国家中心城市、国际性综合交通枢纽、建成具有历史文化特色的国际化大都市。

壹

国家中心城市是中国城镇体系规划设置的最高层级，是在直辖市和省会城市层级之上出现的新“塔尖”，也是所在区域城市群的核心龙头城市。

对当下的西安来说，这可能是最重要的一个“头衔”。

在目前的九个国家中心城市中，西安的定位是：中国西部地区重要的中心城市，国家重要的科研、教育和工业基地。

关于西安的政策表述中有这么一句：打造西部地区重要的经济中心、对外交往中心、丝路科创中心、丝路文化高地、内陆开放高地、国家综合交通枢纽。

▲西安夜景（图源网络）

事实上从2017年起，西安就将招商引资作为“一号工程”来贯彻，以央企和大型内资、外资企业为主要招商对象，并为重大招商项目落地做好协调服务，全力营造优质的营商环境，荣获“2017最受国际关注中国投资城市”殊荣。

阿里、腾讯为代表的互联网巨头；华为、中兴为代表的科技龙头；微软、英特尔、富士通、三星、西门子为代表的大型跨国企业以及吉利、比亚迪、开沃为代表的新能源行业领军者这几年纷纷落户，让西安重现汉唐全盛时期“万商云集”的盛况。

▲高新区夜景（图源网络）

通过国家中心城市定位和一带一路的政策优势，这几年西安招商引资的企业中，包括央企、国企、跨国企业和国内大型民企大都是高新技术产业、先进制造业、现代服务业等优势产业。

这些优势产业企业充分利用西安科研教育的资源优势，将科研基地或西北总部落地西安，和西安达到“共赢”。

现在的西安，正成为海内外人才的向往之地、集聚之地、创业之地和成功之地，生产要素、高新技术和资本在这片热土汇聚。

作为已经稳定在国家级开发区的“第一方阵”的西高新，已然成为这片热土中最“红”的板块之一。

伴随着一路增长的GDP，高新区产业吸附能力日渐增强，产业规模效应不断向周边辐射，商务环境、金融投资环境不断优化，区域内企业也连年递增。

▲高新区夜景

贰

2009年，西安高新区管委会从科技楼创业广场“南迁”至都市之门，高新二期建设的如火如荼，锦业路上一栋栋超高层写字楼拔地而起，大型企业纷纷入驻。

2018年11月，高新区正式托管雁塔、长安、鄠邑三个区的10个街道，至此，直接属于高新区管辖的土地面积已经达到1019平方公里。

这还只是高新区直接管辖的区域，如果算上高新区辐射范围之内的区域，面积显然要更大。

▲高新CBD远眺

与高新管委会隔着一条绕城高速（南三环）的西沣路板块，最近几年就因为高新区南拓而受益匪浅，被称为“高新二期南门户”。

高新管委会南迁至锦业路后，雁塔区的“西沣路地区城市综合改造项目”规划也随之出台，项目位于雁塔区西南部，东起子午大道、西至西沣路、北依南三环、南接长安区，总占地面积约5980亩，打造中央居住区和核心商务区。

▲西沣路综合改造区大致区位

公共交通首先开始逐渐落实，除密集的公交线路外，正在修建的地铁六号线一期工程（西安南站-劳动南路）目前全线车站全部实现封顶，预计2020年建成通车。

六号线一期工程起点西安南站位于规划国铁南客站北侧，线路沿兴隆一路、西太路、亚迪路、锦业路、唐延路、高新路敷设，在科技路站与3号线换乘后，止于劳动南路并与5号线换乘。

▲西安地铁六号线一期（西安轨道交通集团官网截图）

公园和商业配套也已经逐步落实。

其中占地1700亩，建设投资约15亿的西安城市生态公园（一期）今年国庆期间已经开园，这座公园全部建成之后，将是西安城南最大的开放型生态绿地。

西安宜家荟聚购物中心也落地这一片区，虽然因为施工过程中发生古墓影响进度，但是据官方消息，预计2020年6月文堪结束后就能尽快开工。

▲西安宜家荟聚效果图（图源网络）

位置上紧邻高新CBD，随着周边科技创新和综合服务功能快速发展，西侧三星、比亚迪、华为、中兴等制造研发企业已经落地，南边又紧邻大学城众多高等学府，核心商务区功能日渐完善。

叁

这两年的西安楼市受限购政策影响，住宅投资已经受到极大的限制，目前看来没有松动的迹象。

“不把鸡蛋放在同一个篮子”， 既然住宅投资受限，商办类产品，尤其是位置好、品质高、发展空间大的写字楼开始受到投资客追捧。

▲写字楼示意图（图源网络）

据前瞻顾问发布的商品房市场报告显示：2019年11月，整个西安办公物业成交量和成交价格双双上涨，其中成交均价同比上涨13.1%，环比上涨5.5% 。

另据美城股份发布的2019年10月西安房地产市场报告显示：10月份全市办公物业供应量下滑，整体办公均价再次攀升。

如今的高新一期和二期写字楼林立，高新三期CID目前还处在规划阶段，位于高新CBD辐射范围内，与高新管委会近在咫尺的西沣路板块顺理成章成为写字楼市场上的“香饽饽”。

代表项目之一就是位于西沣路与西沣三路交汇处（高新一中国际部东斜对面）的万科·汇智中心，由一栋超高层写字楼、30000㎡商业及8000㎡休闲广场共同组成。

▲万科·汇智中心实拍图，接近高新CBD

作为西沣路板块首个超高层写字楼，万科·汇智中心是对高新CBD核心区写字楼供应市场的及时补充，也是对高新二期和三期商务区的有效承接。

项目距离高新管委会及锦业路只有约1500米，距离中兴产业园更是只有约600米，南三环、西部大道、子午大道、西沣路环绕，因为优越的地理位置被称为“高新封面资产”，引来不少投资者关注。

▲万科·汇智中心区位图

打铁还需自身硬，除了地理位置稀缺之外，项目本身品质也足够“硬核”。

万科·汇智中心写字楼总高约140米，共27层（其中1-4层为商业），总建筑面积约7.8万㎡，单层办公面积约2500㎡。

▲万科·汇智中心高区平面图

目前在售面积段为约108-430㎡，约5.3米的层高在同类办公产品中非常稀缺，在后期甚至可以隔断为2层也不会显得压抑，也就是用一层的价钱买两层产品，性价比尽显。

这种LOFT产品因为其可创变性强而在办公产品中颇受欢迎，对初创企业、小型企业或者个人工作室来说，隔成上下两层后一层可以用来办公，另一层用来会客或者举行会议，在同样的面积中规划出更多功能分区。

▲万科·汇智中心样板间实拍图

万科·汇智中心的公共区域全部是带装修交付，挑高约10.5米，面积约400㎡的入户大堂给人以高端尊贵的感觉，而LOW-E玻璃幕墙加铝板造型外立面则充满现代时尚气息。

▲万科·汇智中心实拍图

▲万科·汇智中心大厅实拍图

对高端商务人士来说，最珍贵的就是时间，汇智中心设置了14部三菱高速静音电梯，能够有效缩短等待电梯的时间，治愈写字楼商务人士的“电梯焦虑症”。

▲万科·汇智中心电梯厅实拍图

大楼内部办公区采用日立新风系统，预留新风系统管道送风量可以达到约30m³/人·时，公共区域也设置有新风系统，有效保障楼内人群免受冬季雾霾天气影响。

除此之外，汇智中心地下有约900席车位，地上有约300席临时停车位，满足大家日常办公以及客户到访的停车需求。

▲万科·汇智中心停车场实拍图

整个大楼的物业服务由万科旗下的万物商企负责，包括阿里巴巴、华为、腾讯、京东、中国移动、联通等互联网/IT行业领导品牌，以及华大基因、金蝶软件、海格物流、徽商银行等行业翘楚都与万物商企展开深度合作。

▲万科·汇智中心物业服务

为了满足大家的日常生活需求，汇智中心配备有约8000㎡的休闲广场以及约30000㎡的商业，能够提供商务会客、餐饮、购物等服务。

▲万科·汇智中心商业配套效果图

目前，万科·汇智中心最吸引投资者的是其在售的高区（21-27层）已经以实景准现房的形式呈现，位于15层的多功能会议室和云端私宴厅也已开放预约，真正的所见即所得。

▲万科·汇智中心实拍图

约13000元/㎡的均价、不限购、高新封面资产、核心稀缺地段、实景准现房、创变LOFT产品，任何一个特质拿出来在市场上都极具竞争力，万科·汇智中心居然将这些特质集于一身，所以哪个投资者舍得错过呢？

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