沣西楼市：「价值」洼地，但不是「价格」洼地
说了多年的西咸一体化，在沣西新城大面积开发以后，似乎触手可及。
文 | 王不才
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壹
3000多年前，商朝在帝乙、帝辛（纣王）的统治下，国内矛盾异常尖锐，东南诸侯群起反叛，虽被武力镇压，但连年征战极大地消耗了国力。
帝辛用兵东南，对西北地区的控制力逐渐下降，给了关中地区诸侯国以可乘之机，其中渭水中游最强盛的诸侯国周，成为最大的受益者。
姬昌（周文王）继承西伯侯之位后，拜姜尚为军师，制定军国大计，收服虞国和芮国，攻灭黎国、邘国等国后称王，在沣河西岸建丰京。
姬昌去世，嫡次子姬发（周武王）即位，又在沣河东岸营建镐京。经过牧野之战灭商，周王朝正式建立，以丰镐二京为都，此后200多年，这里一直是周的政治、经济和文化中心。
经过春秋、战国时代的诸侯混战，秦始皇横扫六国完成大一统，最终定都的咸阳，也在沣河和渭河交汇处，之后的汉长安城也选址这一区域。
在这里，秦王嬴政成为中国历史上第一位皇帝；也是在这里，大汉军队厉兵秣马，远征西北，喊出“明犯强汉者，虽远必诛！”
沣河与渭河见证了中国奴隶社会的顶峰，也旁观了从奴隶社会到封建社会的变迁，更孕育了中国历史上第一个大一统王朝秦和影响力直达西域的汉。
唐末，外族入侵，军阀割据，内忧外患交织，这个庞大帝国走到了灭亡的边缘，昔日的首都，也不复往日风采。时间，可以改变很多东西，让沧海变桑田，把都城变农田。
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贰
2017年，西咸新区划归西安市管辖，大西安“西进”迈出一大步，沣河一带迎来“新生”。当年，沣东新城成为西安地产界“黑马”，引发全城关注。
从2018年开始，沣西新城也开始“热”起来了。没有人比地产商的嗅觉更灵敏了，当年曲江新区初创，中海地产就敢投资100亿进去，看重的就是曲江的“未来价值”。
如今的沣西新城也是一样，前段时间，我开车去的时候，过了桥，放眼望去都是大片的空地，野草、庄稼和树木交织，中间偶尔立着几栋建筑。
对开发商来说，这只是暂时的，用不了多久，就会有一栋栋高楼拔地而起，从农村变成城市，只需要几年而已。
不管你承不承认，西安“西进”的趋势越来越明显了，城北仓储物流、城南教育商业、城东居住会展，而城西因为高新区的原因，已经成为大西安经济发展最重要的引擎。
以交大创新港和西工大翱翔小镇为代表的顶尖高校和一批世界500强企业进驻沣西，不仅为这片区域带来了大量年轻有活力的高素质人口，更带去了地产和商业的消费能力。
试想一下，如果一个地方突然增加了几十万人口，而且这些人很大可能以后要长期生活在这里，更重要的是，这些人都从事着中高收入的工作，也就是我们说的“不差钱”，那么这里的房价走势是什么？不问可知。
一直以来，沣西都被视作西安楼市的价值和价格双重洼地，刚需购房者认为这里离主城区太远，而且交通极为不便，每天的通勤就是个大问题；投资客则对沣西的未来不看好，在这里投资很有可能会砸到手里。
但是现在，随着西安打造“硬科技之都”的步伐加快，沣西作为重点区域，其价值也在不断加大，随之而来的就是这里的房价开始节节攀升。
2017年，我朋友准备在西安买房，当时西安三环外的价格大部分已经破万，拿着20万的首付预算，看了一大圈，最终只能将目光投到沣西。
当时的沣西刚划归西安市管辖，房价几乎只有城六区的一半，对于自住需求不迫切的他来说，最合适不过。
2018年，西安限购摇号政策正式出台，住宅价格审批也极为严格，此前疯涨的房价开始“刹车”，这时候，投资客们开始将目光转到沣西。
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叁
我还是那句话，在过去的15到20年之间，对普通人来说，买房是最好的投资途径，没有之一。和其他区域相比，沣西最吸引投资客的就是：不限购！
前几年，沣西可选的楼盘不多，很多都是本地小开发商的楼盘，一线大品牌开发商更多地只是“囤地”。
但现在， 万科、绿城、蓝光、招商、中海等一线房企已经扎堆进驻沣西，沣西的房价也在短时间内迅速冲破1万，绿城·留香园房价甚至直逼2万。
近日，陕西省住房和城乡建设厅发布《关于进一步加强商品房预售管理工作的通知》，要求严格商品房预售许可审批，严格执行商品房预售许可的公开公示制度、加强事中事后监管、加大自查检查等四个方面。
可以预见，下一步，官方将加大对楼市的严控，有未经证实的消息称：上面的态度是保证下半年房价平稳，涨价将变得非常困难。
另一方面，前段时间2019年陕西省建设用地已经达到上限的消息也曾刷屏，各地建设用地批复已经暂停，等待国家下达新增建设用地。
这两条消息对主城区来说，可能不算好，但是对西咸新区来说，算是一次机会，毕竟这里不缺土地，也不缺房子。
在网上查了一下，目前沣西新城在售或者待售的住宅项目就有十多个，因为不限购，所以大家都是线下开盘，很多数据我们都无从考证。
但是通过现场观察，还是能够发现，虽然项目不少，但是目前为止，最热的还是大品牌开发商的项目，从售楼部或者城市展厅人流量就能看出明显的两极分化。
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前段时间，我花了整整两天时间泡在沣西，将重点和热点项目都跑了一遍，现在整理出来，也让大家有个参考。
01
紫薇·万科大都会
这应该是目前沣西在售的最大的项目，整个项目占地700亩，分4个地块开发，有自己的20万㎡商业配套，甚至配备了3所幼儿园。
房源：大都会面对的是刚需或者刚改客户，精装交房，目前在售的房源在92㎡到129㎡之间，除少量高层之外，大多数是17层以下的小高或洋房。
均价：置业顾问表示大都会均价为11000左右，不过我觉得应该在12000左右，根据前几天一条未经证实的交易记录，部分房源单价接近14000元。
学校：大都会和沣西实验学校只有一路之隔，这是一所涵盖义务教育阶段的学校，再加上项目自带幼儿园以及周边其他中小学，至少孩子上学不是大问题。
医院：隔了一个十字路口，对角处是正在装修的陕西中医药大学第二附属医院，除了这座三甲医院外，周边还规划了两座三甲医院，都已经在建。
商业：大都会有自带的商业，不过只能满足日常生活的需求，想要逛商场的话，还得去对面的吾悦广场，这座大型购物中心目前正在修建，预计开业时间是2020年，按照大都会的交房时间来说，足够了。
交通：唯一需要头疼一点的是这里的交通配套，虽说有地铁1号线和11号线“加持”，但还在规划中，而且距离地铁口也有不小的距离。
容积率： 2.5以内
02
蓝光·雍锦湾
在蓝光的产品线中，“雍锦系”属于高端系，雍锦湾位于渭河之畔，规划面积95亩，建筑面积约20万㎡，总共有18栋楼，5月31日已经开盘。
房源：本次开盘房源面积在95到129㎡之间，全部是精装修小高层，共计236套，去化231套，去率97.8%。
均价：据蓝光方面传来的消息，本次开盘成交均价大概是10500-11000元/㎡，说实在的，性价比还算不错。
容积率： 2.4
学校：雍锦湾周边教育资源比较丰富，沣西实验小学、创新港中学、交大国际学校、西工大附中附小等距离都不是很远，同时项目还有自带的幼儿园。
交通：雍锦湾距离正在修建的地铁五号线二期王道站1.5公里，这条线是直通西高新的，预计2020年开通试运营，大概率交房的时候就能赶上。
03
招商·雍景湾
雍景湾是招商蛇口和华侨城集团两家大型央企合作的项目，属于招商“成就系”作品在西安首发，面对的是城市精英阶层。占地近70亩，规划建筑面积13万㎡。
不过目前项目周边还是以荒地、农田和待拆迁村庄居多，现在为止，还看不到配套，项目本身也是一个热火朝天的大工地。
房源：总计规划12栋楼，全部为精装修交付，其中2栋25层、1栋23层、1栋22层、6栋16层、1栋14层、1栋1层，总户数648户，建筑低密度算是比较低了，户型多数都是140㎡以上，建面约为139-159㎡。
均价：因为雍景湾目前还未开盘，售楼部预计要到6月底才能建好，所以均价也无从知晓，不过估计应该不会低。
容积率：2.2
04
绿城·留香园
绿城是做豪宅起家的，为地产界奉献了许多经典之作，有人甚至说“绿城的发展史,就是一部中国当代别墅营造的演进史。”
留香园虽然不是绿城的顶级产品系，但是却是在西安打造的第一个高端项目，从置业顾问的介绍来看，应该会是大平层为主，对标星河湾。
虽然在地域上接近沣东，但是留香园却属于沣西板块（能源金贸区），属于不限购区域，这对改善或者投资者来说，是一个比较大的诱惑。
房源：目前还没有找到公开的消息，不过据说最小的面积也得120㎡以上，大的话应该会接近或者超过200㎡的大平层。
均价：因为没有开盘，所以均价未知，从5000+的楼面价格来看，留香园的均价应该会达到18000-20000元，如果要对标星河湾的话，估计得20000+。
容积率：2.5以内
商业：留香园的位置还算不错，离咸阳主城区不远，距沣西的吾悦广场也就两三公里，地铁通车以后，还可以直达华润万象城。
交通：正在修建的地铁一号线二期森林公园站就在项目对面，而且门口就是世纪大道，交通算是比较方便的。
05
金科·世界城
金科·世界城算是沣西的“老盘”了，也是最早进入沣西的大品牌开发商之一，从我周内去售楼部的情况来看，前去咨询的人着实不少，不愧是沣西的“销冠”。
占地面积240亩，算是比较大，而且已经开始进入交房周期，算是有了一定的口碑，项目和咸阳真的就是一河之隔，过个桥就进入咸阳市区，所以配套还是偏向咸阳的。
如果非要说有什么缺点的话，其实我不太喜欢项目旁边那个高高耸立的烟囱…
房源：金科·世界城是毛坯交付的，从99到140多平米不等，目前在售的，大部分集中在110-120㎡这个区间，明显的偏刚需。
均价：因为是毛坯交付，所以金科的均价和其他项目比比较低，8500-9000元之间，如果加上自己装修的钱的话，也就是10000左右。
容积率：3.8
商业＆医院：除了一河之隔的咸阳之外，金科距离修建中的吾悦广场也非常近，事实上，金科·世界城和万科·大都会离得非常近，几乎可以共享学校、医院、商业配套。
06
龙湖·彩虹郦城
这次本来是说沣西的，龙湖这个项目则完全是属于咸阳的。为啥要一起说呢？一方面这个项目离沣西很近，可以一起比较；另一方面刚好也是近期开盘，赶上了就一起去看了。
和绿城一样，龙湖也堪称“豪宅专家”，其“郦城系”和天字系、原著系不能相比，但定位也是城市豪宅。
彩虹郦城是龙湖在咸阳开发的第一个项目，目前的总占地面积达到270亩，总建筑面积70多万平米，未来也许还会更大。
房源：彩虹郦城依然是毛坯交付，建筑面积从98到160㎡不等，共计4588户。
均价：目前项目还未开盘，所以均价没有曝出，不过据小道消息，应该在10000元左右。
容积率：3.1
配套：虽然地处咸阳市，不过彩虹郦城的配套设施倒是比沣西的几个项目还要好一些，不论是龙湖自己建的街区还是幼儿园、小学、中学都很齐全，还有一个大公园就在小区旁边。
5
伍
这些就是沣西比较热门的项目，如果置业或者投资的话，大家可以自己再去实地考察一番，毕竟买房不是小事情。
我不怀疑沣西的未来，大西安西进是明显的事情，不过说句真心话，目前的沣西，还不“宜居”，公共交通匮乏，大型商业综合体也很少，教育资源都是规划中或者新建的，配套想要跟上的话还为时尚早。
如果投资的话，希望大家还是要谨慎一些，沣西已经不是房价的“洼地”了，说句不中听的话，房价不会永远上涨，尤其是连续涨了快3年的西安，就像是“击鼓传花”的游戏，总会有终点，希望你不要成为最后的接盘侠。
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