各地税局一周房地产行业问答、税务稽查案例（截止20210509）

1、“采取预收款方式销售”和“直接销售房地产”的定义区别

问题内容：您好，我们是一家房地产企业，请问下：采用预售合同的销售是不是属于采取预收款方式销售，采用现售合同的销售是不是属于直接销售房地产，谢谢！

答复机构：厦门市税务局

答复时间：2021-05-08

答复内容：根据国家税务总局关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告（国家税务总局公告2016年第18号） 第十条规定：一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号） 第四十五条 增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为：

（一）纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。

收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。

取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。

（二）纳税人提供租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

（三）纳税人从事金融商品转让的，为金融商品所有权转移的当天。

（四）纳税人发生本办法第十四条规定情形的，其纳税义务发生时间为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。

（五）增值税扣缴义务发生时间为纳税人增值税纳税义务发生的当天。

请根据文件规定执行。

2、转让无产权车位是否缴纳印花税

问题内容：请问转让无产权车位的使用权，是否缴纳印花税？

答复机构：税务总局内蒙古自治区税务局

答复时间：2021-05-08

答复内容：根据《中华人民共和国印花税暂行条例》（国务院令第11号）附件《印花税税目税率表》规定，产权转移书据包括包括财产所有权和版权、商标专用权、专利权、专有技术使用权等转移书据、土地使用权出让合同、土地使用权转让合同、商品房销售合同。

根据《国家税务局关于印花税若干具体问题的解释和规定的通知》（国税发〔1991〕155号）第十条规定，“财产所有权”转移书据的征税范围是：经政府管理机关登记注册的动产、不动产的所有权转移所立的书据，以及企业股权转让所立的书据。

因此，销售无产权的车位，不属于印花税征税范围，不应贴花。

3、房地产企业成本分摊可以按照套内面积吗

内容：我司是房地产企业，在签订商品房销售合同及开具发票，对应的都是套内面积，即是可售面积就是套内面积。那么这种情况下，成本分摊可以按照套内面积吗？

回复单位：国家税务总局阳江市江城区税务局

回复时间：2021-05-07 09:31

回复内容：根据《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发〔2009〕31号）第十四条的规定，已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定： 可售面积单位工程成本＝成本对象总成本÷成本对象总可售面积 已销开发产品的计税成本＝已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本

4、佛山市范围内个人名下厂房转让核定征收问题

内容：您好，我想问下，佛山三水片区内比较多厂房，如果是个人名下的厂房转让，是否属于可以对土地增值税核定征收的适用范围，若不属于，怎么才算属于土地增值税的核定征收的范围

回复单位：国家税务总局佛山市三水区税务局

回复时间：2021-05-08 14:42

回复内容：个人转让厂房属于转让旧房及建筑物的行为，土地增值税按照下列的政策规定进行处理。（一）根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕048号）第十条规定，转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。（二）根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）第二条规定，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额（即开发土地的成本、费用，旧房及建筑物的评估价格），可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。（三）根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）第二条规定，对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》（以下简称《税收征管法》）第35条规定，实行核定征收。

5、个人转让住房取得收入，个人所得税的原值扣除凭证

问题内容：原通过拆迁取得的住宅，没有发票，后转让，个人所得税-财产转让所得计算时可以扣除房产原值，只有拆迁协议没有发票，当时没有补差价，也没缴纳契税，能把拆迁协议作为原值的扣除凭证吗？

答复机构：安徽省税务局

答复时间：2021-05-07

答复内容：个人将通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外销售的行为，也适用《通知》的有关规定。其购房时间按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房时间确定，其购房价格按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房原价确定。个人需持其通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得住房的合法、有效法律证明文书，到税务部门办理相关手续。

根据《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发〔2006〕108号）第二条规定：“对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。

（一）房屋原值具体为：

5.城镇拆迁安置住房：根据《城市房屋拆迁管理条例》（国务院令第305号）和《建设部关于印发〈城市房屋拆迁估价指导意见〉的通知》（建住房〔2003〕234号）等有关规定，其原值分别为：

（1）房屋拆迁取得货币补偿后购置房屋的，为购置该房屋实际支付的房价款及交纳的相关税费；

（2）房屋拆迁采取产权调换方式的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款及交纳的相关税费；

（3）房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人除取得所调换房屋，又取得部分货币补偿的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款和交纳的相关税费，减去货币补偿后的余额；

（4）房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人取得所调换房屋，又支付部分货币的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款，加上所支付的货币及交纳的相关税费。”

6、个人转让非住房个人所得税

问题内容：请问，河南省对个人转让非住房（自建房）的个人所得税征收有无地方性条文规定，是否有核定征收的规定？实务中，如何对个人转让非住房核定转让价格，是个人委托资产评估机构，然后拿到税务去认定吗？我查询过很多省市，专门有针对该事项个人所得税的约定，如1、天津市地方税务局公告2012年第11号 “对纳税人申报的住房成交价格明显低于市场价格又无正当理由的，或纳税人未提供完整、准确的原值凭证，不能正确计算应纳税额的，根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条的规定，按核定的非住房转让收入的2%，征收个人所得税。”除此以外，湖北 广西 安徽 等都有类似核定1%-2%的规定。否则河南按照20%，不利于此类房产的过户，税务局也会因交易双方难以承担如此高昂的个人所得税选择不过户而影响税务局的税收征收。

答复机构：河南省税务局

答复时间：2021-05-06

答复内容：一、根据《中华人民共和国个人所得税法》（中华人民共和国主席令第九号）规定：第三条（三）利息、股息、红利所得，财产租赁所得，财产转让所得和偶然所得，适用比例税率，税率为百分之二十。 第六条 应纳税所得额的计算：（五）财产转让所得，以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额，为应纳税所得额。

二、根据《中华人民共和国个人所得税法实施条例》（国令第707号）规定： 第十六条 个人所得税法第六条第一款第五项规定的财产原值，按照下列方法确定：

（二）建筑物，为建造费或者购进价格以及其他有关费用；...

纳税人未提供完整、准确的财产原值凭证，不能按照本条第一款规定的方法确定财产原值的，由主管税务机关核定财产原值。

目前河南省没有针对转让非住房按核定征收率征收个人所得税的规定，不适用《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发〔2006〕108号)和《河南省地方税务局转发国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（豫地税函[2006]215号）规定的核定征收个人所得税的规定。如果属于个人转让非住房又无法查实征收的情况下，应由主管税务机关核定财产原值，以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额，为应纳税所得额，适用税率20%。

7、以工规证建筑面积计算缴纳的城市基础设施配套费是否需要缴纳契税

问题内容：湖南某地产项目于2019年9月缴纳契税并取得国土证，后以工规证建筑面积计算缴纳了城市基础设施配套费。请问该城市基础设施配套费是否纳入上述土地契税计税基数？我司认为：

一、“城市基础设施配套费”是按照规划建筑面积和每平方米的缴费标准计算缴纳的，而只有“市政建设配套费”金额是与取得的土地面积有关。

二、“城市基础设施配套费”是针对新建、改建、扩建各类房屋建筑工程项目收取的，是为了改变居住环境，提高城市品质而缴纳的，而“市政建设配套费”是为获得土地使用权所支付的经济利益。

综上，我司认为“城市基础设施配套费”不纳入上述土地契税计税基数。仅“市政建设配套费”纳入。

答复机构：税务总局湖南省税务局

答复时间：2021-05-08

答复内容：根据根据《中华人民共和国契税暂行条例》及其实施细则，国有土地使用权出让契税的计税依据为成交价格，包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。同时，《财政部 国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税〔2004〕134号）进一步明确，出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。

因此，城市基础设施配套费应作为契税计税依据。

8、房地产开发企业预收款方式销售自开发项目的预交土地增值税计税依据的问题

留言时间：2021-04-30

问题内容：我公司为湖北荆州市石首市的某房地产开发企业，现正处于预收款方式销售自行开发的项目阶段，我公司为一般纳税人，适用增值税一般计税方法。2021年4月采用预收款方式销售商业地产取得预收房款1090万元，石首市非住宅产品土地增值税预征率为5.5%，我公司2021年4月因预收房款需要预交多少土地增值税？

《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2016年第70号)一、关于营改增后土地增值税应税收入确认问题:营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额。根据上述政策，计算我公司2021年4月应预交土地增值税=1090万元/(1+9%)×5.5%=55万元（以下简称此计算方法为一般计算方法）。该公告同时又规定，为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款，依此方法计算，我公司2021年4月预交土地增值税=[1090-1090万元/(1+9%)×3%]×5.5%=58.3万元（以下简称此方法为简化计算方法），按简化计算方法计算的结果是比一般计算方法多预交土地增值税税款3.3万元，增的加幅度为6%。

我公司认为国税总局公告2016年第70号规定“可按照”上述方法进行计算（简化计算方法），并未强制必须按此方法计算，意味纳税人执行时有选择权，纳税人可选择不执行简化计算方法，继续按一般计算方法计算预交土地增值税。如果税务机关强制要求纳税人按现行简化计算方法计算预交土地增值税是不妥的。盼湖北省局予以明确这个问题。

答复机构：湖北省税务局

答复时间：2021-05-06

答复内容：1.根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）文件第一条规定，关于土地增值税清算时收入确认的问题。土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。

2.根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）文件第一条规定，关于营改增后土地增值税应税收入确认问题。

营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。

为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款

综上所述，请您直接联系当地主管税务机关，需要由其依据相关政策法规并结合贵单位实际经营情况实事求是来认定。湖北省电子税务局（https://etax.hubei.chinatax.gov.cn）——公众服务——办税地图——当地主管税务机关办税服务厅联系电话。

9、房地产开发企业红线外代建的学校是否需要缴纳契税

问题内容：我司是房地产开发企业。在红线外代建一所学校，学校建成后无偿移交给当地政府。土地出让合同中约定代建学校成本1亿元（其中土地出让合同价格不包含代建学校成本1亿元），是否需要缴纳契税。以及房地产开发企业缴纳的城市基础配套费是否需要缴纳契税。请领导给与解答，谢谢

答复机构：安徽省税务局

答复时间：2021-05-08

答复内容：根据《中华人民共和国契税暂行条例》及其实施细则，国有土地使用权出让契税的计税依据为成交价格，包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。

《财政部 国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税〔2004〕134号）进一步明确，出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。

因此，城市基础设施配套费应作为契税计税依据。

10、采取分期收款方式的增值税纳税时点，是否符合增值税条例第十九条的规定

留言时间：2021-04-30

问题内容：我们销售的生产线，采取的收款方式是分期收款，在收款时点开具增值税发票，是否符合增值税的条例？

答复机构：浙江省

答复时间：2021-05-07

答复内容

浙江12366中心答复：若您咨询的是采取分期收款的方式，增值税的纳税义务发生时间点问题，

1、根据《中华人民共和国增值税暂行条例》规定：第十九条 增值税纳税义务发生时间：

 (一)发生应税销售行为，为收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天;先开具发票的，为开具发票的当天。

(二)进口货物，为报关进口的当天。

增值税扣缴义务发生时间为纳税人增值税纳税义务发生的当天。

2、根据《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》规定：

第三十八条 条例第十九条第一款第（一）项规定的收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天，按销售结算方式的不同，具体为：

（一）采取直接收款方式销售货物，不论货物是否发出，均为收到销售款或者取得索取销售款凭据的当天；

（二）采取托收承付和委托银行收款方式销售货物，为发出货物并办妥托收手续的当天；

（三）采取赊销和分期收款方式销售货物，为书面合同约定的收款日期的当天，无书面合同的或者书面合同没有约定收款日期的，为货物发出的当天；

（四）采取预收货款方式销售货物，为货物发出的当天，但生产销售生产工期超过12个月的大型机械设备、船舶、飞机等货物，为收到预收款或者书面合同约定的收款日期的当天；

（五）委托其他纳税人代销货物，为收到代销单位的代销清单或者收到全部或者部分货款的当天。未收到代销清单及货款的，为发出代销货物满180天的当天；

（六）销售应税劳务，为提供劳务同时收讫销售款或者取得索取销售款的凭据的当天；

（七）纳税人发生本细则第四条第（三）项至第（八）项所列视同销售货物行为，为货物移送的当天。

11、物业企业出租小区内广告位是否交纳文化事业建设费？

问题内容：您好。请问物业企业出租小区内栅栏墙上的广告位给其他单位，物业企业需要交纳文化事业建设费吗？

答复机构：黑龙江省税务局

答复时间：2021-05-07

答复内容：您好，一、根据《财政部 国家税务总局关于营业税改征增值税试点有关文化事业建设费政策及征收管理问题的通知》(财税〔2016〕25号)第一条的规定：“在中华人民共和国境内提供广告服务的广告媒介单位和户外广告经营单位，应按照本通知规定缴纳文化事业建设费。”

二、根据《财政部 国家税务总局关于营业税改征增值税试点有关文化事业建设费政策及征收管理问题的补充通知》(财税〔2016〕60号)规定：“一、在中华人民共和国境内提供娱乐服务的单位和个人(以下称缴纳义务人)，应按照本通知以及《财政部国家税务总局关于营业税改征增值税试点有关文化事业建设费政策及征收管理问题的通知》(财税〔2016〕25号)的规定缴纳文化事业建设费。”

12、动迁房再次出售时，减免增值税，根据哪个时间来看是否满2年

问题内容：有一个营口市的动迁房，2010年动迁的(动迁协议时间)，2014年回迁(结算单时间)，小区是2018年可以办房照，目前我还没有办理，没有缴纳增平契税，再过户时是否应该缴纳增值税，根据哪个时间界定时候满2年。可不可以按照国税发【2005】172号中第4条中非购买形式取得的房屋，按照此行为前的购买时间来确定？

答复机构：辽宁省税务局

答复时间：2021-05-06

答复内容：根据《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》（国税发〔2005〕172号）的规定：“三、纳税人申报时，同时出具房屋产权证和契税完税证明且二者所注明的时间不一致的，按照'孰先’的原则确定购买房屋的时间。即房屋产权证上注明的时间早于契税完税证明上注明的时间的，以房屋产权证注明的时间为购买房屋的时间；契税完税证明上注明的时间早于房屋产权证上注明的时间的，以契税完税证明上注明的时间为购买房屋的时间。”

13、国有土地作价入股后，土地增值税扣除问题。

问题内容：企业在改制重组过程中经省级以上（含省级）国土管理部门批准，国家以国有土地使用权作价出资入股的，再转让该宗国有土地使用权并申报缴纳土地增值税时，应以该宗土地作价入股时省级以上（含省级）国土管理部门批准的评估价格，作为该企业“取得土地使用权所支付的金额”扣除。

财税〔2018〕57号执行期限结束后，如何执行？

答复机构：黑龙江省税务局

答复时间：2021-05-07

答复内容：感谢您的咨询！您的问题我们已通过电话形式答复，若您对此仍有问题，请联系12366纳税人服务热线或主管税务机关。

14、房屋赠与税务问题

内容：父亲将其名下在广东省中山的房产过户至其儿子名下，请问需要办理哪些税务呢？

回复单位：国家税务总局中山市税务局

回复时间：2021-05-07 18:11

回复内容：尊敬的纳税人（扣缴义务人、缴费人）您好!您提交的网上留言咨询已收悉，现答复如下：不动产交易涉及的税种包括增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、企业所得税或个人所得税、土地增值税、印花税、契税。该涉税业务因交易方式、房地产类型、可扣除项目等情况而适用不同的政策或税率，建议您根据自己的实际情况查询相关政策或携带资料到房产所在地的主管税务机关进行政策咨询。若想了解关于二手房交易涉税业务的政策指引和办税指南，您可登陆国家税务总局广东省税务局门户网站（http://guangdong.chinatax..gov.cn/）按以下路径查看：首页（滚动至最下面）>市局频道（滚动至最下面）>选择“中山”>信息公开>其他规费>办理指南>二手房交易办税指南。

15、房屋租赁税点

内容：公司租赁了一间宿舍，租金为1830元/月，房东无法开具发票，要求我们公司代开发票，并承担所有税点，请问代开发票的时候需要缴纳什么税点，共计多少钱》

回复单位：国家税务总局东莞市税务局

回复时间：2021-05-06 16:41

回复内容：尊敬的纳税人(扣缴义务人、缴费人)您好！您所提交的网上留言已收悉，现答复如下：如您的房东为自然人的，自然人出租不动产，出租方涉及增值税及随增值税附征3个附加税（包括城市建设维护税、教育费附加、地方教育附加）、个人所得税、城镇土地使用税、房产税和印花税；租入方涉及印花税。一、增值税及随增值税附征3个附加税 其他个人出租不动产(不含住房)，按照5%的征收率计算应纳税额，向不动产所在地主管税务机关申报纳税。其他个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额，向不动产所在地主管税务机关申报纳税。自2021年4月1日起，《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第九条所称的其他个人，采取一次性收取租金形式出租不动产取得的租金收入，可在对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入未超过15万元的，免征增值税。城市维护建设税，以纳税人实际缴纳的消费税、增值税、营业税税额为计税依据，分别与消费税、增值税、营业税同时缴纳。纳税人所在地在市区的，税率为7%；纳税人所在地在县城、镇的，税率为5%。教育费附加，以各单位和个人实际缴纳的增值税、营业税、消费税的税额为计征依据，教育费附加率为3%，分别与增值税、营业税、消费税同时缴纳。对广东省行政区域内缴纳增值税、营业税、消费税的单位和个人(包括外商投资企业、外国企业及外籍个人)，按实际缴纳“三税”税额的2%征收地方教育附加。按月纳税的月销售额或营业额不超过10万元（按季度纳税的季度销售额或营业额不超过30万元）的缴纳义务人免征教育费附加、地方教育附加。对增值税小规模纳税人减按50%征收资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税（不含证券交易印花税）、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加。二、个人所得税 出租方为个人的，按“财产租赁所得”缴纳个人所得税，每次收入不超过四千元的，减除费用八百元；四千元以上的，减除百分之二十的费用，其余额为应纳税所得额，税率为20%。个人出租住房取得的所得减按10%的税率征收个人所得税。三、房产税 个人出租房产，房产税税率为4%。四、城镇土地使用税 城镇土地使用税根据各镇街土地等级，划分为工业用地和非工业用地两类。全市税额适用标准为非工业用地2-10元/平方米，工业用地为上述税额适用标准的50%，详情可查看《东莞市人民政策关于印发东莞市城镇土地使用税税额标准调整方案的通知》的规定。税额标准如下：土地等级一级适用镇街：滨海湾新区（填海区域），税额标准：非工业10元/平方米每年，工业5元/平方米每年。土地等级二级适用镇街：长安、南城、东城、塘厦、虎门、松山湖（生态园）、东莞港（原虎门港）、滨海湾新区（除填海区域），税额标准：非工业8元/平方米每年，工业4元/平方米每年。土地等级三级适用镇街：常平、凤岗、厚街、清溪、黄江、大朗、石碣、莞城、大岭山、樟木头，税额标准：非工业6元/平方米每年，工业3元/平方米每年。土地等级四级适用镇街：寮步、桥头、沙田、横沥、茶山、高埗、万江、麻涌、石龙，税额标准：非工业4元/平方米每年，工业2元/平方米每年。土地等级五级适用镇街：东坑、道滘、中堂、石排、洪梅、企石、望牛墩、谢岗，税额标准：非工业2元/平方米每年，工业1元/平方米每年。对个人出租住房，不区分用途，免征城镇土地使用税。五、印花税 印花税税率为千分之一。对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税。因房屋出租的交易业务纳税申报是需要根据实际情况进行的，为此，有关税费应以来信人提供的具体办税资料并经当地税务部门核实后计算为准。

16、企业重组过程中产权没变更，纳税义务人改变吗？

2021年05月07日  中国税务报  版次：08

作者：伍金田 邹胜

在国企改革中往往涉及重组事项。从笔者实务经验看，重组双方通常关心企业所得税、增值税、土地增值税及契税的处理，对房产税和城镇土地使用税的处理重视不够。近日，笔者在处理一起企业重组的业务中，就发现企业在房产税和城镇土地使用税的处理上，对纳税义务发生时间把握不准。

A公司以部分资产及业务投资入股到新成立的子公司B公司，并确定了以9月30日为重组基准日。在基准日，A公司将部分有关重组资产（含部分位于当地的房屋土地）、负债做了剥离，即在会计账簿上进行了减少处理；B公司同时在会计账簿上做了相应资产、负债增加处理。账务处理时，该房屋土地并未进行权属变更，而是在基准日后陆续进行。B公司从10月1日起开始申报房产税、土地使用税，A公司同时停缴上述两税。

笔者认为，A公司从10月1日起停缴房产税和城镇土地使用税的做法存在风险。《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发〔2003〕89号）第二条明确了部分情况下，房产税和城镇土地使用税的纳税义务发生时间问题。虽然这份文件并未对重组业务中两税的纳税时间作出直接规定，但是纳税人可以根据税收政策中与纳税义务人相关的规定，判断纳税义务发生时间。

具体来说，现行房产税暂行条例第二条规定，房产税由产权所有人缴纳。同时，《关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定》（国税地字〔1988〕15号）第四条明确，城镇土地使用税由拥有土地使用权的单位或个人缴纳。据此，笔者认为应以产权转移时点，作为房产税和城镇土地使用税纳税义务时点。

上述案例中，虽然B公司在会计账簿上做了资产增加处理，但是A公司并未实际将相关不动产的权属变更到B公司名下。此时，A公司仍是房产、土地的产权所有人，根据政策规定，与不动产相关的房产税和城镇土地使用税的纳税义务人应为A公司。

同时，《财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔2008〕152号）第三条明确，纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。

关于“实物或权利状态发生变化”这一表述，《中华人民共和国民法典》第二百零九条明确，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。据此，是否具有产权，是判断不动产是否发生转移的首要条件。笔者认为，重组业务中涉及房地产转让的，在判断各方房产税和城镇土地使用税纳税义务的发生或终止时，应首先考虑产权因素。在确实无法判断产权状态时（如无法办理产权的不动产），再以实物状态变化作为判断条件更为合理。

实务中，有观点认为，考虑到实质重于形式原则，应当以房地产的实际交付作为房产税和城镇土地使用税的纳税义务交接时点。笔者建议，纳税人在发生相关业务时，可提前与主管税务机关沟通，寻求政策确定性，妥善处理相关涉税事宜。

[作者单位：中汇智谷（四川）税务师事务所有限公司]

17、国家税务总局深圳市税务局稽查局关于送达深圳市XXX实业有限公司等两户企业《税务处理决定书》《税务行政处罚决定书》的公告

发布时间：2021-05-06 17:12:30

来源：国家税务总局深圳市税务局