武林广场旁，70年产权“新房”总价200万出头，卖了两年无人问津

4月，杭州市区二手房成交量再度破万套，杭州千亿土拍大战后，思维敏锐的人已在思考，杭州二手房会否再拉一波热度。

尽管近一年来，不少二手房接连跳涨，对于一些占据城市核心位置、没有优质学区加持的老破小，想要卖出好价格，依旧难。比如今天我们要说的一批武林核心“一手房”，总价200万出头，卖了两年依旧无人问津。

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它便是也曾在拍卖市场出过“风头”的木庵小区。

木庵小区的地理位置十分优越，位于中河和东河的交汇处，背靠环城北路，可谓闹中取静。

小区直线距离武林广场约1公里，与地铁5号线宝善路站直线距离不到500米，距离地铁1号线武林广场站不算近也不远，周边商业都属于重量级，国大城市广场、杭州大厦、银泰等等，非常得丰富。

木庵小区区位示意图

木庵小区建于2000年前，2019年该小区70多套房源拍卖，70年产权，20多年一直未有人住过，总价100多万起，理论上还是“一手新房”，从挂牌到拍卖，木庵小区收获了一批关注度。

这批房源，户型面积从37到70多方不等，有一室一厅、两室一厅、三室一厅的户型，分多次进行拍卖。

而今两年多过去，这批房源有的一次性便成交，有的则历经过N次的挂牌-流拍-挂牌，当前还剩余16套流转在拍卖市场（杭州产权交易所）。

木庵小区在拍卖房源

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小凤凰对比了木庵小区目前依旧在拍卖市场的房源，多数房源相比第一次的挂牌价有略微下调，其中降价最厉害的一套为8幢5单元501室，相比首次挂牌降价约13万。

近年来，杭州二手房量价齐升，木庵小区的这类房源为何一直难以脱手呢？带着这个问题，小凤凰去打探了一番武林广场周边一些老小区的房价走势。

据中介人员介绍，附近区域的价格比较平稳，变动不大。像木庵小区这类老小区，低楼层的房源比较受欢迎，卖的比较少，单价上也会有较大差异。在好找房平台上，近6两个月的成交中，一套3楼的房源成交单价达近4.6万元/㎡，而7楼的房源成交价却仅3.6万元/㎡。

木庵小区

而法拍市场上剩余的房源基本都属于高楼层，毛坯房，起拍单价在3.4-3.7万元/㎡，和市场价相差并不大，另外还需缴纳近万元的土地出让金。

除了楼层的劣势，这批房源在武林商圈内的竞争优势也并不大。

周边还有新坝小区、胭脂新村、水星阁等，不少挂牌价都在4万元/㎡左右，新坝小区、胭脂新村主力小户型房源，总价段200-300万的可选择余地较大。而水星阁的户型相对较大，主要总价段在350万到500多万，但也存在少量300万以内的房源。

新湖武林国际（左）与新坝小区（右）

近距离范围内，与以上几个小区价格形成鲜明对比的是——新湖武林国际，当前挂牌均价约7.6万元/㎡，一墙之隔房价相差近1倍。

中介人员介绍，作为市中心难得的“次新房”，新湖武林国际挂牌量很少，一般房东都不舍得卖出去，毕竟这么好的地段卖掉就很难再买回来了。

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核心地段，新老小区的价格天差地别，在杭州其实并不少见，尤其是武林商圈。

大家最熟悉的莫过于武林壹号与大塘新村，前者不管是在法拍市场还是二手房市场都十分吃香，房价早已攀上了10万+。而一路之隔的大塘新村，房价依旧徘徊在4万元/㎡左右。

在西湖区则不然，老破小反而因总价低非常吃香，单价更是屡破天价，只因拥有优质学区。

木庵小区、大塘新村等都非热门学区房，前者为天水小学，后者为新华实验学校，没有优质学区加持的老破小，尽管地段上占尽优势，想象空间依旧是有限的。

二手房的选择逻辑，在此也展现无遗：学区优先，同地段品质优先。