问答：已签二手房购房合同，却没想到房产被拍卖！

小编说

上周一位来自深圳的读者，在知乎上询问相关二手房纠纷引发的房源上拍问题。

问题

已签二手房购房合同，房产被法院查封拍卖，可以怎样维护自身权益？

问题细节描述：真实案例，坐标深圳，7月份签单购买一处二手房，后法院发出公告查封房产拍卖清偿债务。但是合同签署后，法院公告前，购买人按照深圳新政已失去购房资格，是否能主张优先购买权，具体的规则是怎样？

像这类由掺杂着二手房买卖的法拍房，在上海法拍房市场上并不少见。

更有甚者，被临时告知几年前购买并且已经居住几年的房产被拍卖。

注：买家由于没有购房资格，或者想节省过户税费等问题没有立即办理产证，只是签订购房合同。

以下是蓝鲸法拍给出的建议：

01

可以主张优先购买权吗？

可以主张优先购买权，但需要题主先明白什么是优先购买权人，以及优先够买权人有什么优势。

法拍房的优先购买权人，主要是指，房屋的善意第三人、房屋租客、被执行人亲属等，具体需要经人民法院确认后，予以认可其优先购买权人的资格。

优先购买权人经人民法院确认后，才会取得优先竞买资格以及优先竞买代码、参拍密码，并以优先竞买代码参与竞买；未经确认的不得以优先购买权人身份参与购买。

顺序不同的优先购买权人申请参与竞买的，人民法院应当确认其顺序，赋予不同顺序的优先竞买代码。

如果题主想要主张优先购买权，您可以携带身份证、购房合同、相关电子交易记录等材料，直接到执行法院申请“优先竞买权人”身份，经法院确认后，就可以以优先竞买权人的身份参加法拍房拍卖。

02

优先购买权人的【优势】

【优先购买权人】顾名思义，就是对于法拍房的竞拍享有优先购买权，具体的优先规则如下：

优先购买权人参与竞买的，可以与其他竞买人以相同的价格出价，没有更高出价的，拍卖财产由优先购买权人竞得。

顺序不同的优先购买权人以相同价格出价的，拍卖财产由顺序在先的优先购买权人竞得。

顺序相同的优先购买权人以相同价格出价的，拍卖财产由出价在先的优先购买权人竞得。

也就是说，如果题主作为优先购买权人，那么您就可以在同样的出价价格上，享有优先购买权，相当于省了一笔加价费用。

这里需要注意的是：

优先购买权竞拍规则在不破坏原有“优先购买权”的基础上已经做到最大限度的公正。

对于一般竞买人来讲，优先购买权人在竞价的模式上没有优先，只有在同等出价价格方面享有优先购买权。

如果最后您拍到这套法拍房，就说明，是您接受了一般竞拍人的最后出价价格，一般竞拍人没有再次出价，您才会拍中。

如果最后您没有拍中这套法拍房，就说明，您没有接受一般竞价人的出价价格，主动放弃出价。

03

怎样维护买家自身权益？

建议您不要急着去认定优先购买权人，而是直接向法院提出执行异议，先把钱追回来再说。

因为房产已经到达法院强制上拍的阶段，也就说明这套房产的产权归属问题法院已经核实过（不排除意外情况），并不会因为认定了“优先购买权人”，而对您特殊优待。

知道房产被拍卖后，立即向法院提出执行异议，尽力挽回自己的损失才是最重要的。

否则，等拍卖结束后，被其他买受人拍中，就无计可施了。