法拍房10人抢1套!热度还会延续么?
MARKETDATA
八/月/市/场/分/析
2020年8月,上海法拍房市场月报来的有些晚……虽然迟到,但不缺席。让我们看看过去的8月,上海法拍房,经历了怎样的行情。
8月份,共计245套房产进入挂牌拍卖阶段。但最终暂缓15套,流拍33套,撤拍12套,中止1套,剩余成交184套。套均参拍人数为10人,整体溢价率为102.9%,上海法拍房市场和8月的气温一样,火热。
01
数据汇总
8月1日至8月31日,成交184的套房源中,大家最关注的住宅,成交118套。
一起先看看,在你的预算范围内,能买的房子有多少?
300万以下,成交20套;
300-500万,成交21套;
500-800万,成交24套;
800-1000万,成交15套;
1000-1500万,成交19套;
1500万以上,成交22套。
看上去很平均啊!但其实不然,要知道,在整个购房需求中,300万以下的买房需求占到上海二手房成交占比的65%,而法拍中的成交房源数量只有17%!供需结构严重失衡啊……刚需们就只能血拼了。

由于需求和供应的不匹配,各价位段成交溢价情况自然也会有所差异。
300万以下,超评估价溢价13.7%,考虑税费方面的优势,整体比二手交易到手价贵12%左右;
300-500万,超评估价溢价15.2%,考虑税费方面的优势,整体比二手交易到手价贵10%左右;
500-800万,超评估价溢价1.7%,考虑税费方面的优势,整体比二手交易到手价便宜5%左右;
800-1000万,比评估价低2.3%,考虑税费方面的优势,整体比二手交易到手价便宜8%左右;
1000-1500万,超评估价溢价3.8%,考虑税费方面的优势,整体比二手交易到手价便宜5%左右;
1500万以上,超评估价溢价1.6%,虑税费方面的优势,整体比二手交易到手价便宜7%左右;
(数据说明:①虽然法拍房的评估价并不完全等于真实的市场价格,但溢价率可以作为横向对比的标尺,衡量不同总价段的热度;②上海法拍房大多数税费各付,比二手房房东到手价少增值税和个税;房源数量较少,整体数据分析会和单套实际情况有较大差异)

从这个角度来看,刚需破限购的上车上海的整体成本,大概就是10-15%左右。也就是30-50万左右,这还是比较符合大家对提前3-5年买房的心理预期的。
这是典型刚需客户的出价心理:现在多付出30-50万,总好过未来3-5年后不确定的房价,先上车再说!买了房才更有心思和动力工作,还房贷总好过出房租,这样也能阻止不乱花钱了。
02
区域分析
哪个版块最热门?上海各区的成交热度与成交溢价率情况如下:

热度最高的区域为普陀区,套均竞拍人数为15人,最主要的原因还是在于8月上拍的普陀房源,有多套是位于光新、长寿、桃浦等地铁便利,配套成熟的老小区,低总价房源,特别适合刚需上车以及低总价投资;
热度相对最低的区域为嘉定区,套均参拍人数为7人。
溢价率最高的区域为虹口区,平均以超出市场价48.7%的价格成交,主要由于一套滨江高端住宅——白金湾,评估价格3029.9,最终吸引26人竞拍,成交价格5331万,溢价76%,导致整体数据看上去比较恐怖。
被土豪们平均,就像我和马云的平均身价,说起来可能也得有人均1700亿元,这其中的心酸,你懂我……
溢价率最低的区域为嘉定区,平均以市场价86.5%的价格成交,当然捡漏的也并不是刚需。
细分到板块,大家可以瞅瞅:上海各板块的成交热度与成交溢价率情况:

热度最高的板块为泗泾板块&唐镇板块,套均竞拍人数为15人,泗泾和唐镇,浦东浦西两大年轻沪漂聚集地,热度自然不低。
03
成交之最
参拍人最多房源

安居古浪新苑
8月最多人参拍成交的房源:普陀-桃浦-安居古浪新苑
安居古浪新苑较大,此次拍卖的这套标的是小区内房龄比较新的楼栋,2004年竣工。标的所在建筑共6层,标的为6楼,视野开阔,采光通风好,目前没电梯。
面积49.76㎡,比较舒适的一房一厅,可改两房,且即将新增地铁15号线,出门德济医院、菜场、学校都有,不仅适合自住,未来想置换出手也很方便。
报名参拍人数 31人
49.76㎡
举牌次数 176次
税费各付
成交价 303.1万
起拍价 151.2万
评估价 216万
成交溢价率 140%
溢价最高房源

海平路18号
8月溢价最高的房源:海平路18号A做2902室,白金湾
白金湾高楼层的江景确实惊艳,可参考“三十而已中”顾佳家中阳台的景观,但这个溢价率……着实有点高的离谱。毕竟白金湾除了江景,其余还是有不少短板,小区仅仅只有两栋楼,景观完全依赖外部的滨江步道。并且该小区由于历史原因,时常有低总价房源出售。
该套房源评估价3029万,是有些低评,目前诚意卖家中高楼层挂牌都在3500万-3800左右,加上税费各付的优势,出价到4000万小编觉得已经到头,没想到这位买家最终出价到5331万……真是豪!!
报名参拍人数 26人
305.14㎡
举牌次数 129次
税费各付
成交价 5331万
起拍价 2130万
评估价 3029.9万
成交溢价率 176%
看上去捡漏最大的房源

锦绣路800弄
8月看上去最多折扣成交的学区房源:天安花园
这套标的成交的时候,就有不少客户私信咨询,为啥这么便宜的成交了?
这套房源可以称得上是“一线公园景观”小区,小区对面就是内环内最大的公园——世纪公园,又有轨交2+8+18号线三轨交&浦东进才实验小学学区&联洋商业广场加持,怎么就低于评估价格近1000万成交了呢!!!
咳咳咳,光看这些,那就真的大错特错啦。这套房源也有不少的劣势或者说是风险点:①实际市场价格含车位,也就是在2100万左右,评估价严重偏高!②这套法拍房税费全部下家承担,且被执行标的产权人为公司!初步估算,光上家税费也得有个220万左右了。③这套标的面积较大,房龄偏老(竣工2000年),未来出手会有点难度。
不过嘛,总的来说,还是捡漏的,二手房到手价估计在2200-2300之间,这套房子的到手价格在1850左右,初步估算得有个350万的差价吧!还是非常划算的!谁说法拍不能捡漏?!
报名参拍人数 2人
255.9㎡
举牌次数 1次
税费全付
成交价 1575.05万
起拍价 1575.05万
评估价 2346.3万
成交折扣 60%
04
九月待拍房源