腾退不了住不进的法拍房？好疼！

这个月初，我们助拍师又又又遇到一位拍中了房子，一年多了还没能交房的咨询。

并且该咨询者还不是自己拍的，找了一家在圈内有点名气的服务机构助拍的。但该机构协助办理完产证后也就啥也不管了，该咨询者经历了一年多的自行腾房过程，还没拿到房子。

每每遇到这种踩坑求救案例，我们内部都会复盘一下，增强大家的避坑能力。

踩坑经过

（人物、地址、法院都经过处理）

人物：刘小姐

时间：2019年8月

房屋：上海西南某区，总价350万

处置法院：淮河以北某大省省会中级法院

刘小姐是在某二线城市工作，手里有些闲余资金，在老家已经有几套房产，从资产配置角度考虑，一直希望在上海北京等一线城市买一套房产，但苦于没有购房者资格。

偶然间了解到上海法拍房不限购，所以没有太多犹豫就想赶紧入手一套。由于自身精力有限，所以委托了一家全国有多家分支机构，看上去规模比较大的机构做了助拍服务。

由于2019年法拍房的竞争还没有那么激烈，在尝试了两三套后，刘小姐终于以市场价买了一套外环外的小两房。

拍中后的流程一切都还挺顺利，贷款审批、全款到法院账户、法院裁定、审税缴税过户几乎都一气呵成。拍完到拿到产证，还不到三个月。

但噩梦也就此开始……

刘小姐由于在外地，每次来上海办理手续都需要请假。所以拿到产证后她总算是舒了一口气，终于可以不用再三天两头往上海跑了，她打算拿到房之后就把房子交给自如，免得再操心。

他的服务机构告诉她，产证拿到后，去现场直接喊个师傅换锁就行。可令她没有想到的是，当她拿着房本，去现场拿房时，却困难重重。

刘小姐来到房子门口，还没来得及叫开锁师傅来，就发现里面有人开门了，是个干瘦的中老年男子，看上去四十多岁，操着浓重的上海口音问她是谁，干嘛的。

一番说明来历后，占用人态度极其恶劣的说，他没地方住，等法院给他安排地方了再说。

刘小姐一脸懵逼，啥跟啥啊。这趟来上海也不能白跑，于是又电话给了原来的服务机构，服务机构表示产证都办理好了，剩余的事情他们也不负责，建议刘小姐报警。

虽然气愤但问题总要解决，刘小姐无奈之下也不敢和占用人硬钢，报了警，以非法占用的事由。俩人一同去派出所录了笔录，刘小姐这才知道，这个占用人原来是警局的常客。

占用人算是是这一片“有名”的混混，吃喝嫖赌样样来，曾经结过婚后来又离了，也没有孩子。常顾派出所，打架、斗殴、吸毒，每年都有几回。

派出所跟刘小姐了解了情况后，就表示这个他们也解决不了，属于买法拍房时候就有的纠纷，表示要解决问题就得找法院。

当天时间很晚，刘小姐自己一人也没办法处理这事情，只能碰一鼻子灰后先回家，等联系好法院之后再说。

刘小姐两周后辗转总算找到了执行的法院和经办的法官，法官表示，他们出差也不方便，而且这个案子已经委托房屋所在地的法院协助执行了，让刘小姐找房屋所在地法院。

又过了一个月，刘小姐总算联系上了房屋所在地的法院，协助执行法院的法官表示很无辜，我们能帮助外地法院在过户方面协助已经很友好了，清房不在义务范围内，让刘小姐还是找案件的执行法院。

就这样刘小姐被几方推来推去，这到底是谁的责任呢？！刘小姐自己解决了两个多月后，实在精疲力尽，家里人知道后也十分责怪她怎么就这么大胆的买法拍房！

顶着重重压力，李小姐在元旦放假期间，又来到上海处理这事儿。没想到事情更令她崩溃了。物业保安大爷看李小姐无奈，和李小姐说，这个房东有房子住，他隔壁那套房子也是他的！

李小姐到物业一查，果不其然，就在隔壁的那套房子也是这个被执行人的！李小姐这回没有敲开自己买的那套房子大门，去隔壁了解了下，这奇葩的占用人竟然把隔壁的房子出租收租，自己占用着别人的房子居住！

刘小姐气炸了，找到占用人找他理论。呵，和无赖说道理哪能说得通？

刘小姐把情况又和外地经办法院说了一下，这套房子根本就不是他的唯一住房，要求法院赶紧过来清场让他搬离。

正值年末，外地法院也很忙，法院也不置可否，让她等法院消息。这一等，春节、疫情……一下子就到了2020年的第二季度。

中途刘小姐也不是没催过，但是疫情严重，确实异地出差办案困难，刘小姐也就心平气和的等着，可是到了5-6月份，法院还是推辞说再等等，刘小姐又炸毛了。

投诉？是无尽的等待。上门找占用人理论，对方狮子大开口，刘小姐也丝毫不想和他打交道！

而且就算清场了，占用人就住在隔壁，以后这房子还会再出什么幺蛾子，远在几百公里之外的刘小姐，根本鞭长莫及啊。

小编我听法务说到此，我都觉得麻烦……

法务说，这种情况，最有效的是拍前的尽调，像刘小姐拿到产证的这些情况，完全可以在拍之前的尽调都了解清楚。

只能说刘小姐找的这家服务机构在前期给她做的尽调实在太敷衍太不全面。

当事后再发现这个问题，也不是不可以解决，但时间成本以及金钱成本，那可不是一点两点。

这套房子的年租金大概在6万左右，可清房成本远高于此，刘小姐纠结于其花这么多钱清场还不如拖着一直住着，可要知道，时间拖得越久，占用人还会那么轻易的搬走么？难度只会越来越大。

理论清场规定

根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》，法院是应该负责清场和交付的。

除了“依法不能移交”的情况，正常情况下，在执行法院向占有人下达指定撤离期限届满后，被执行人或者其他占有人仍然继续占有、使用该执行标的物的，买受人向有管辖权的人民法院提起物权保护诉讼请求腾退的，人民法院应当依法受理。

看到没有，又是执行法院又是管辖权的人民法院的……

听完今天的案例，各位买法拍房的粉丝们，还是得提高拍前尽调的意识啊！

通过多年的实操，我们总结了一套法拍房尽调的完整方法，并形成了一套标准的尽调模板，为每一套法拍房制作尽调报告，帮助买房人理性参拍。

尽调报告包括：标的基本信息调查、下户看样评估、标的涉案信息及涉案人员调查、过户税费测算、贷款风险、价格分析、竞拍方案七个模块。

点一下“在看”，你会更好看耶~