观点|股权转让式土地使用权转移，应否征收土地增值税？

作者：李   红   北京大学法学院2019级法律硕士研究生叶依梦    北京大学法学院2018级法学硕士研究生

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引言一、股权转让式土地使用权转移的类型和税务筹划二、实践中股权转让式土地使用权转移的政策和案例梳理（一）税务机关的认定（二）法院在此类案件中的认定（三）土地管理部门的相关批复三、股权转让式土地使用权转移不应征收土地增值税结论

引言股权转让式土地使用权转移，亦称“名为股权转让实为土地使用权转移”[1]，是指通过收购拥有土地使用权公司的股权，达到利用该土地使用权的目的。据CRIC研究中心观察，在“房住不炒”的大基调下，房企的纳储需求和规模扩张需求整体而言并未削弱，龙头表态中不乏预期积极拿地的房企。土地获取渠道越发重要，2020年将成为房企收并购的大年。[2]降低税务成本，尤其是高昂的土地增值税，是房企采用股权转让式土地使用权转移的重要动机之一。[3]但一方面，我国目前关于股权转让式土地使用权转移的税收法律尚不完善，对是否需要缴纳土地增值税以及征收土地增值税的具体条件并无法律明文规定；另一方面，实践中，不乏法院、税务机关和土地管理部门穿透股权转让形式，认定土地使用权转移实质，以征收土地增值税的例子（详见本文第二部分）。这一缴纳土地增值税的潜在风险，成为悬在房企头上的“达摩克利斯之剑”。理论上对于股权转让式土地使用权转移应否缴纳土地增值税，也莫衷一是。支持征收派主要有以下三方面的理由：第一，实质控制权转移，即土地使用权虽仍在公司名下，但实质上已经归享有实质控制权的股权收购人；[4]第二，刺破公司面纱，即股东滥用权利形式上转让股权，实质上转移公司土地使用权，损害税收债权人（税务机关）利益，该股东应当根据交易实质缴纳土地增值税；[5]第三，如果不征收土地增值税，将造成国家税款流失、税收基本职能失效，违背实质课税和量能课税原则；[6]第四，国税总局对相关交易事项的认定，如国税函［2000］687号、国税函[2009]387号和国税函[2011]415号等文件均认定股权转让式土地使用权转移应缴纳土地增值税。[7]反对征收派与之针锋相对，具体如下：第一，股权转让并非土地使用权转移，即股权收购并未直接导致公司名下土地使用权转移，不应缴纳土地增值税；第二，不适用刺破公司面纱，即股权转让仅导致股东身份变更，但公司责任财产并未减少，公司债权人利益并未受到减损；[8]第三，遵守税收法定主义，实质课税的前提和基础是税收法定，股权转让并非法律明文规定的应税行为，而是合理的税收规划行为；[9]第三，遵守税法适用原则，即国税函［2000］687号、国税函[2009]387号和国税函[2011]415号等文件均为个案批复，不具备普遍适用性；[10]第四，税负递延和转移而非税收流失，即股权转让方实质上是将土地增值税税负转移给股权受让方，若公司后续转让土地使用权，不能将股权转让成本扣除，股权受让方实质上仍需缴纳高额土地增值税。[11]基于此，本文将首先简要梳理股权转让式土地使用权转移的类型和税收成本，其次归纳法院、税务机关和土地管理部门对股权式土地使用权转移应否缴纳土地增值税的立场，并从中提炼出征收土地增值税的规则和条件，在此基础上结合公司法和税法相关理论，详细论证股权转让式土地使用权转移不应缴纳土地增值税。一、股权转让式土地使用权转移的类型和税务筹划土地使用权转让涉及八个税种，其中土地增值税实行超率累进税率，税率高达30%-60%，是房产转让中最大的税种。根据《土地增值税暂行条例》，土地增值税的应税行为是转让房地产并取得收入，本质是房地产权属发生主体变更。相比直接转让土地使用权，股权转让仅涉及所得税[12]和印花税，转让方税负较少，税收筹划具有相当优势。表 1土地使用权直接转让税费明细表序号税种纳税人税率计税基础1增值税（一般征收）转让方5%成交额增值税（简易征收）11%2城市维护建设税7%增值税税额3教育费附加3%4地方教育费附加2%5土地增值税30%-60%增值额6企业所得税25%应税利润7契税受让方3%成交额8印花税双方0.05%成交额表 2股权转让税费明细表序号税种纳税人税率计税基础1印花税双方0.05%成交额2所得税自然人股东转让方20%所得额企业股东25%实践中股权转让式土地使用权转移主要包括五种类型：（1）先土地使用权作价入股后转让股权；（2）直接转让房地产公司股权；（3）成立房地产开发项目公司后将股权转让给项目公司；（4）收购非房地产开发企业股权改变土地用途后转让股权；（5）新股东以非土地使用权的资产增资扩股后转让股权。[13]对于房企而言，除第一种因在入股时变更土地使用权权属明确需要缴纳土地增值税外，其余都不需要改变土地使用权权属而达到节税、避税效果。[14]以下援引“企瑞咨询”公众号文章举例说明股权式土地使用权转让的节税效果。[15]假设甲投资1亿元设立A公司，持股100%，A公司以10亿元取得土地使用权，公司并未开展任何业务。乙投资成立B公司欲以2000万元购买A公司土地使用权。如果采用土地使用权直接转让的方法，A公司应交税费63,890.88万元，扣除土地成本，获利26,109.12万元。A公司分红或解散时，甲缴纳20%个人所得税5,221.82万元后，可获利20,887.30万元。序号税种税率计税基础（万元）税额（万元）1增值税（一般征收）11%81,081.088919.922城市维护建设税7%8918.92624.323教育费附加3%8918.92267.574地方教育费附加2%8918.92178.385土地增值税60%81,081.0845148.656企业所得税25%34,812.168703.047印花税0.05%100,000.0050.00合计63,890.88B公司则需缴纳3,050.00万元的交易税费办理产权过户。序号税种税率计税基础（万元）税额（万元）1契税3%100,000.003000.002印花税0.05%100,000.0050.00合计3,050.00如果采用股权转让式土地使用权转移，A公司应交税费18050.00万元，扣除土地成本1亿元，获利高达71,950.00万元。序号税种税率计税基础（万元）税额（万元）1个人所得税20%90,000.0018,000.002印花税0.05%100,000.0050.00合计18,050.00B公司仅需支付50万元的印花税就可以获得A公司100%的股权。序号税种税率计税基础（万元）税额（万元）1印花税0.05%100,000.0050.00由此可见，采用股权转让式土地使用权转移方法，双方缴纳税费合计18,100.00万元；采用土地使用权直接转让方法，双方缴纳税费合计72,162.70万元，股权转让税务筹划节税高达54,062.70万元！对于甲而言，采用股权转让式土地使用权转移方法，其净获利71,950.00万元，采用土地使用权直接转让方法，其净获利20,887.30万元，二者差额高达51062.7万元！二、实践中股权转让式土地使用权转移的政策和案例梳理（一）「税务机关的认定」根据本文检索，目前各地税务局对于股权转让式土地使用权转移的应否征收土地增值税的认定并不一致，下文进行分类介绍。☘1. 认为应该缴纳土地增值税的税务函件国税总局的文件包括《关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复》(国税函[2000]687号)，《国家税务总局关于土地增值税相关政策问题的批复》（国税函[2009]387号）和《国家税务总局关于天津泰达恒生转让土地使用权土地增值税征缴问题的批复》（国税函[2011]415号）。这三个文件分别是国税总局针对广西、天津三家公司给当地地税局做出的批复，国税总局在作出这三个批复文件时认为以股权转让方式转让土地使用权的行为实质上是“房地产的交易行为”，应当按照《土地增值税暂行条例》的规定征收土地增值税。原安徽省地税局在1996年发布的《安徽省地方税务局关于对股权转让如何征收土地增值税问题的批复》（皖地税政三字[1996]367号）中规定要分情形讨论，原文如下：“据了解，目前股权转让（包括房屋产权和土地使用权转让）情况较为复杂。其中，对投资联营一方由于经营状况等原因而中止联营关系，正常撤资的，其股权转让行为，暂不征收土地增值税；对以转让房地产为盈利目的的股权转让，应按规定征收土地增值税。”原湖南省地税局在2015年发布的《湖南省地税局财产和行为税处关于明确“以股权转让名义转让房地产”征收土地增值税的通知》（湘地税财行便函[2015]3号）中明确需要对以股权转让名义转让房地产相关行为征收土地增值税：“对于控股股东以转让股权为名，实质转让房地产并取得相应经济利益的，应比照国税函[2000]687号、国税函[2009]387号、国税函[2011]415号文件，依法缴纳土地增值税。”但是《国家税务总局关于印发《全国税务机关公文处理办法》的通知》（国税发[2012]92号）第六十一条第三款规定，便函不得规定税收政策解释、税收征管问题解释等事宜。因此，湖南省地税局的该便函是否有效尚待确定。恒立实业发展集团股份有限公司（000622，以下简称“恒立实业”）《关于转让岳阳恒通实业有限责任公司股权转让完结后续会计核算的公告》（公告编号：2019-40）表明，时，岳阳市主管税务机关认定其转让岳阳恒通实业有限公司（以下简称“恒通实业”）全部股权的行为，属于“以股权转让名义的土地使用权转让，需按税法规定缴纳土地增值税”。因此，恒立实业根据相关税法及审计意见计提土地增值税。☘2.实务中认为不应该缴纳土地增值税的地区较多，列举如下原广东省地税局在《广东省地方税务局关于广东省云浮水泥厂转让股权涉及房地产是否征税问题的批复》（粤地税函[1998]65号）以及《广州市“三旧”改造涉税政策执行指引》中明确，企业转让股权涉及房地产的，不予征收营业税和土地增值税。原青岛市地税局在《房地产开发项目土地增值税清算有关业务问题问答》（青地税函[2009]47号）中明确如果公司土地和房屋权属没有发生转移，那么对于股东的股权转让行为不征收土地增值税。原福建省地税局在回复纳税人对于国税函[2000]687号文在福建省的执行情况时表明，国税函[2000]687 号文属于个案批复，并未未抄送至福建省。根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则规定，如果切实属于纯股权转让的行为原则上不征收土地增值税。原重庆市地方税务局在2016年发布的《重庆市地方税务局贯彻重庆市人民政府办公厅关于落实涉企政策促进经济平稳发展意见的通知》（渝地税发[2016]20号）第一条第六款规定，企业发生股权变动，未导致房地产权属转移，不征收土地增值税，企业后续转让房地产，按土地的历史成本确认土地增值税扣除项目。另外，据部分税务工作者研究，目前在江苏、上海、北京等地区，并未对一次性转让有不动产的标的公司100%股权的行为征收土地增值税。[16]（二）「法院在此类案件中的认定」2014年最高人民法院在（2014）民二终字第264号判决书中指出，由于转让股权和转让土地使用权是完全不同的行为，当股权发生转让时，目标公司并未发生国有土地使用权转让的应税行为，目标公司并不需要缴纳营业税和土地增值税。同年，江苏高院在（2014）苏商再终字第0006号判决书中指出，以股权转让形式控制公司名下的土地使用权的受让人，主要是通过受让公司股权从而间接控制股权所对应的土地使用权，公司股东虽发生了变化，但土地使用权并未发生流转，仍登记在具有独立法人人格的公司名下。受让人对公司名下土地的控制、使用或开发，乃系代表公司的正常经营行为；以股权转让形式控制公司名下的土地使用权，在性质上仍属于股权转让，并非土地使用权转让，该股权转让行为并未违反《公司法》规定，也不涉及《土地管理法》有关土地买卖和转让的相关规定。（三）「土地管理部门的相关批复」原国土资源部在《国土资源部办公厅关于股权转让涉及土地使用权变更有关问题的批复》（国土资厅函[2004]224号）中，对于原广东省国土资源厅做了如下批复：太古可口可乐香港有限公司将其全资拥有的独资企业—太古饮品（东莞）有限公司全部转让给可口可乐（中国）投资有限公司，属于企业资产的整体出售，其中包含土地使用权的转移。因此，该行为属于土地使用权转让，应按土地使用权转让的规定办理变更登记。该批复将转让公司全部股权的行为视为企业资产的整体出售，而其中对于土地使用权的转让则要适用土地使用权转让的相关规定。三、股权转让式土地使用权转移不应征收土增税本文认为股权转让式土地使用权转移不应征收土地增值税，法理分析如下：第一，国税函[2000]687号文和恒立实业案件表明，税务机关征收土地增值税，仅在特定案情下适用，并不具有普遍适用性。国税函[2000]687号文针对以下案例作出：2000年4月25日, 深圳能源（钦州）实业开发有限公司股东会作出决议，同意深圳市能源集团有限公司将其所持有的75%的股权转让给中国石油化工股份有限公司；同意深圳能源投资股份有限公司将所持有的25%的股权转让给广西壮族自治区石油总公司，2000年5月12日，正式签订《股权转让协议》。本次股权转让行为已得到钦州市工商局的核准登记。该案中，钦州公司股东全部更换，两位股东分别把自己的所有股权转让给新股东，国税总局因此表示：“鉴于深圳市能源集团有限公司和深圳能源投资股份有限公司一次性共同转让深圳能源（钦州）实业有限公司100％的股权，且这些以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物，经研究，对此应按土地增值税的规定征税。”在恒立实业转让恒通实业股权案中，恒立实业于2014年以未开发的商住用地投资设立全资子公司恒通实业，恒通实业自成立以来无任何营业收入，净利润一直处于亏损状态，全部资产仅有土地使用权。2016年恒立实业为扭亏“摘帽”，于2016年11月底和2017年7月底两次作价公2.91亿元（其中不动产作价2.78亿元）转让恒通实业100%股权。鉴于恒立实业连续亏损的资产状况，这一系列交易被岳阳税务机关认定为需要缴纳土地增值税。[17]可见，目前个别税务机关仅对满足以下特点的股权转让式土地所有权转移行为征收土地增值税：（1）股权转让一次性或分批转让100%；（2）标的公司主要资产为房地产；（3）标的公司没有开展其他业务，或者其他业务已经停止；（4）股权转让价格与房地产评估价格接近。实务中有大量的项目公司股权转让并非转让100%的股权，而是转让部分股权同时受让方对该项目公司享有了实际控制的权利，如果只要满足受让方实际控制项目公司股权的情况下，就要认定为土地使用权的转移的话，显然会大幅增加企业的税负，不利于房地产企业的存续和发展。第二，从法律形式上看，股东和公司是两个相互独立的法律主体，股权转让和土地使用权转让是两个相互独立的法律关系。即使股权全部转让，土地使用权人也没有发生变更，依然是目标公司。因此股权转让式土地使用权转移不应纳入土地管理法律法规的审查范畴，而应受公司法调整，相关股权转让行为应合法有效，且无需缴纳土地增值税。对此，实务中包括最高人民法院在内的一些法院也做了这样的认定，下表是对法院认定两个法律关系应相互独立的观点梳理。年份审理法院案号法官意见2013最高法院（2013）民一终字第138号“上诉人主张，案涉《股权转让协议》实质是以股权转让形式实质转移土地使用权的行为，系以合法形式掩盖非法目的，应认定为无效。本院认为，公司股权转让与作为公司资产的土地使用权转让为两个独立的法律关系，现行法律并无效力性强制性规定禁止以转让房地产项目公司股权形式实现土地使用权或房地产项目转让的目的。上诉人的该项主张无法律依据，本院不予支持。”2014最高法院（2014）民二终字第264号“但不等于说，公司在股权转让时只要有土地使用权，该公司股权转让的性质就变成了土地使用权转让，进而认为其行为是名为股权转让实为土地使用权转让而无效。由于转让股权和转让土地使用权是完全不同的行为，当股权发生转让时，目标公司并未发生国有土地使用权转让的应税行为，目标公司并不需要缴纳营业税和土地增值税。”2014河南高院（2014）豫法民二终字第46号《股权转让协议》涉及的只是股权的转让，并没有对土地使用权人进行变更，不是土地使用权的非法转让、倒卖。2014江苏高院（2014）苏商再终字第0006号以股权转让形式控制公司名下的土地使用权的受让人，主要是通过受让公司股权从而间接控制股权所对应的土地使用权，公司股东虽发生了变化，但土地使用权并未发生流转，仍登记在具有独立法人人格的公司名下。受让人对公司名下土地的控制、使用或开发，乃系代表公司的正常经营行为；以股权转让形式控制公司名下的土地使用权，在性质上仍属于股权转让，并非土地使用权转让，该股权转让行为，并未违反《公司法》的规定，也不涉及《土地管理法》有关土地买卖和转让的相关规定。2016沈阳中院（2016）辽01民终3666号原告与被告之间签订的《股权转让协议》系双方真实意思表示，内容虽涉及沈阳圣罗木业有限公司受让的土地，但原、被告之间的股权转让并不导致土地使用权权属的转移，土地仍是沈阳圣罗木业有限公司的资产，协议的性质仍为股权转让，而非土地使用权转让。此外，部分支持征收土地增值税的学者认为，在股权式土地使用权转移交易中应刺破公司面纱，以保护税务机关的税收债权。但是刺破法人面纱是指在特定情形中，为防止股东滥用权力、损害债权人利益而否认股东有限责任的制度。在股权式土地使用权转移交易中，股权转让并未导致公司财产减少，而且下文分析表明税负仅是递延和转移，并非税收流失。因此，税务机关的税收债权并未受损，其不能援引刺破法人面纱，要求征收土地增值税。第三，对股权式土地使用权转让征收土地增值税，破坏税收法定原则，是对实质课税原则的过度解读。税收法定原则，是指在税务实践中处理课税矛盾或冲突时应遵循税收种类法定、税收要素法定和税收程序法定，核心是强调对征税权的规范和控制，是一种形式法治。实质课税原则，是指在进行税法评价时，根据交易的经济实质而非法律形式判断是否符合课税要素，以实现实质意义上的法治。实质课税原则强调对滥用法律形式的经济行为进行穿透，以实现国家反避税的目的。税收法定和实质课税之间存在辩证关系：税收法定原则是税法的基石，实质课税原则是税收法定原则的补充，实质课税原则不得超越税法可能的语义，即应当“在税法解释上加以适用，以填补税收法定主义造成的税法上的欠缺，从而防杜对于法律规定的固定的、形式的理解而给量能课税造成损害。”[18]特别是在商事交易中，市场主体为实现合理商业目的而作出的交易安排，在符合现行税法时，不宜滥用实质课税原则进行评价，否则将给市场主体造成额外的负担，过度干预市场经济运行。土地增值税的法律依据是《土地增值税暂行条例》，该法并未像《企业所得税法》一样设置一般反避税条款，即使实质是转让土地使用权，否认股权转让行为本身页也缺乏法律依据。而且在股权式土地使用权转让中，股权转让方有权转让股权定价时考虑公司名下土地使用权等资产，股权受让人有权通过公司实现对公司名下土地等资产的管理。可以说，股权转让和土地使用权转让是两项完全不同的经济行为，将股权转让解释为土地使用权转让，突破土地使用权转让的最大文义，是对实质课税原则的滥用。第四，股权式土地使用权转让并未导致税收流失，仅发生税负递延和转移。在第一部分所举例子中，甲实际上将税负转移给了乙。假设A公司持有地块涨价到15亿元，乙希望转让土地使用权获利。如果采用土地使用权直接转移方法，A公司承担税费高达10亿元，扣除B公司受让A公司股权金额10亿元，乙实际上亏损。序号税种税率计税基础（万元）税额（万元）1增值税（一般征收）11%126,126.1313,873.872城市维护建设税7%13,873.87971.173教育费附加3%13,873.87416.214地方教育费附加2%13,873.87277.485土地增值税60%126,126.1372.175.686企业所得税25%52.210.5913,052.657印花税0.05%150,000.0075.00合计100,842.06如果采用股权转让时土地使用权转移，B公司需缴纳企业所得税和印花税合计12,556.25万元，扣除扣除B公司受让A公司股权金额10亿元，B公司获利37,393.75万元。序号税种税率计税基础（万元）税额（万元）1企业所得税25%49.925.0012,481.252印花税0.05%150,000.0075.00合计12,556.25“她那时候还太年轻，不知道所有命运赠送的礼物，早已在暗中标好了价格。”甲和B公司之间的股权转让式土地使用权转移交易，对乙和B公司而言曾经是一笔绝佳的买卖，乙仅交50万元税金就实质取得价值10亿元的土地使用权。但甲节省的土地增值税税负实质上全部转移给乙，因为股权转让成本10亿元并不会计入B公司转让土地使用权的成本，加之土地增值税超额累进税率的特点，乙的税负越发沉重。换言之，股权转让时的不征税，实际是递延到将来土地使用权转让时一并征收，B公司要为上一次交易递延节约的税费买单，它的股东乙可以说是一个“接盘侠”。在商事交易中，商人可能会偶尔犯蠢，但精明才是他的本性。股权转让式土地使用权转移的税务风险显而易见，所谓节税避税效果不过是税负递延，但仍有房企趋之若鹜地担当接盘侠，恐怕是精打细算下的抉择，其中很重要的就是递延带来的时间红利！对于这种具有合理商业目的的行为，税务机关并不需要过度干预，实际上税务机关税收债权并未消灭，只要耐心等待，总会实现债权。第五，土地使用权转让的时候，需要缴纳原营业税、契税和土地增值税，而以股权转让的方式转让土地使用权的情况下，实务中却对这几个税种予以不同处理，导致税种内部不和谐、不统一。营业税是对在中国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人，就其所取得的营业额征收的一种税。营业税和土地增值税一样，都属于流转税。营改增之前，土地使用权转让要缴纳营业税和土地增值税。但奇怪的是，尽管国税函[2000]687号文将案件中的股权转让认定为土地使用权转让，从而征收土地增值税，但是针对同一案件作出的《国家税务总局关于股权转让不征收营业税的通知》（国税函[2000]961号）明确规定股权转让并非营业税应税行为：“不论是转让方转让股权以前，还是在转让股权以后，钦州公司的独立法人资格并未取消，原属于钦州公司各项资产，均仍属于钦州公司这一独立法人所有。钦州公司股权转让行为发生后并未发生销售不动产或转让无形资产的行为。因此，按照税收法规规定，对于转让方转让钦州公司的股权行为，不论债权债务如何处置，均不属于营业税的征收范围，不征收营业税。”此后，国税函［2003］12 号文、国税函［2005］1174号文等文件先后针对中国建筑工程总公司、海南南山旅游发展有限公司转让行为作出答复，明确对以股权形式转让资产的股权转让行为不征收营业税。无独有偶，契税是指不动产权属变更时，向新业主征收的一次性税收。契税和土地增值税的应税行为实质都是不动产权属变更。根据《财政部 税务总局关于继续支持企业事业单位改制重组有关契税政策的通知》（财税[2018]17号）第九条，在股权（股份）转让中，单位、个人承受公司股权（股份），公司土地、房屋权属不发生转移，不征收契税。我国实践中对于股权转让式土地使用权转移，一般不予征收营业税。本文认为，土地增值税、契税和原营业税应当和谐统一。目前以国税函[2000]687号文为代表的支持征收政策，与原营业税政策和现行契税政策，存在明显矛盾，应予纠正。结论本文认为股权转让式土地使用权转移行为无需征收土地增值税，否则既违背税收法定原则和税法适用原则，又是对实质课税原则的滥用。这一立场也能与实现土地增值税、营业税和契税的和谐和统一。支持征收派提出的“刺破法人面纱”和“税收流失”观点似是而非，本文运用公司法理论和税负递延例子逐一予以反驳。股权转让式土地使用权转移是商人为规避土地使用权转让限制和实现节税避税目的，在现行法律框架内的创造。对于股权转让合同效力问题，随着法学研究理论的推进和法院对商事实践尊重度的提升，目前无效说已成明日黄花。对于土地增值税应否缴纳问题，理论和实践至今莫衷一是。而且不同于合同效力纯粹的法律问题属性，税负问题由法院、税务机关和土地管理部门等管辖，不同部门在不同时期的不同认定，加剧了这一问题的复杂性。尽管最高院早在2014年就在判决中指出，股权转让行为无需缴纳营业税和土地增值税，但法院的被动性特点和鲜有纳税人提起针对税务机关征收土地增值税行政诉讼的现状，导致最高院的立场，不能应用于税务机关和土地管理部门。这或许成为我国法律体系仍未臻于完善的缩影。

「参考文献」[1]江苏省高级人民法院民一庭：《国有土地使用权合同案件审判疑难问题研究》，《法律适用》2017年第21期，第78页。[2]CRIC研究中心：“从业绩会投资预期看2020年企业拿地策略”，http://www.fangchan.com/data/143/2020-04-08/6653467589840539761.html，最后访问日期：2020年4月12日。[3]土地增值税的纳税主体是不动产出卖人，但实践中通常采用出卖人实收资金，买受人代缴土地增值税的做法，这使得买受人更有动机降低税负。[4]许海美：“以股权转让方式转让房地产中的土地增值税问题探析”，http://www.shui5.cn/article/eb/126707.html，最后访问日期：2020年4月12日。[5]赵磊：《股权式资产转让税收规避行为的法律评价与立法选择》，《法学杂志》2016年第2期，第138页，第140页[6]赵磊：《股权式资产转让税收规避行为的法律评价与立法选择》，《法学杂志》2016年第2期，第134-135页。[7]严健文：《以股权收购方式获取土地使用权的涉税问题研究》，硕士学位论文，第15页。[8]严健文：《以股权收购方式获取土地使用权的涉税问题研究》，硕士学位论文，第15-16页；云中飞：《云中飞纵论<土地增值税>》，http://www.shui5.cn/article/26/68197.html，最后访问日期：2020年4月12日；房地产财税咨询：《房地产股权交易能节税？》，http://www.shui5.cn/article/f1/119830.html，最后访问日期：2020年4月12日[9]傅红华：《分次转让股权土地增值税筹划最新案例》，《中国税务报》2017年9月9日；安锦、徐跃：《房地产企业股权转让中的土地增值税问题》，《税收经济研究》2018年第6期，第11-15页。[10]严健文：《以股权收购方式获取土地使用权的涉税问题研究》，硕士学位论文，第15-16页；云中飞：《云中飞纵论<土地增值税>》，http://www.shui5.cn/article/26/68197.html，最后访问日期：2020年4月12日；房地产财税咨询：《房地产股权交易能节税？》，http://www.shui5.cn/article/f1/119830.html，最后访问日期：2020年4月12日[11]何明亚：《地产“花式”并购重组——资产收购的交易方案设计、财税分析及税务筹划建议》http://www.shui5.cn/article/b1/120316.html，最后访问日期：2020年4月12日。[12]事实上，《股权转让所得个人所得税管理办法（试行）》施行前，溯及到2010年前的股权转让甚至不需要缴纳所得税；。[13]江苏省高级人民法院民一庭：《国有土地使用权合同案件审判疑难问题研究》，《法律适用》2017年第21期，第75页。[14]财税政策有更新，如营改增。朱旭光、朱光磊：《差之毫厘谬以千里——一个失败的土地增值税筹划案例》，《财务与会计》2009年第2期，第48-49页。[15]《房地产股权交易能节税？是陷阱还是馅饼？》，http://www.shui5.cn/article/f1/119830.html，最后访问日期：2020年4月12日。[16]高玉玉：《受让股权方式取得房产和直接购买房产，应如何选择？》，http://www.shui5.cn/article/97/111079.html，最后访问日期：2020年4月12日。[17]http://www.dlsstax.com/index.php?m=Index&c=Content&a=index&cid=82&aid=14852，最后访问日期：2020年4月12日。[18]张守文：《论税收法定主义》，《法学研究》1993年第6期，第64页。