地产并购类干货文三：商业地产投资的风险分析及风控建议
随着国家供给侧结构性改革“三去一降一补”政策的逐步落实，存量地产尤其是商业地产逐渐褪去泡沫，凸显真实价值，部分物业价值甚至会被低估，中国的商业地产行业再次迎来发展机会。商业地产由于其特殊性，投资风险一般较大，影响因素较多，因此对其投资风险进行全面有效的控制显得尤为重要。本文从多个层面出发，分析商业地产投资的风险来源，提出相应的风险控制对策，以飨读者。
商业地产是指用于各种零售批发、餐饮娱乐、健身休闲等经营用途的地产形式，包括经营、管理与服务等多个环节，从经营模式、功能和用途上区别于以居住功能为主的普通住宅、公寓、别墅等住宅地产形式。
针对住宅地产，当开发商与消费者达成协议后，消费过程即完成，属于典型的单次消费行为。而商业地产的投资则具有很强的市场性特征，涉及投资者、经营者与消费者等多个主体，且投资者和消费者处于相对核心的地位。
商业地产的规模有大有小。对于规模庞大的商业地产，如shopping mall项目，其经营多采用开发商整体开发，主要以收取租金为投资回报形式的模式；对于规模较小的商业地产，除了大部分依旧采取租金回收的方式，很多商业地产中写字楼等项目的底层和各类商业街、商品市场则采用商铺出售、零散经营的模式。
商业地产投资的目的就是为了实现物业增值和租金收益，换言之，商业地产的盈利来源主要有商业地产的开发经营而获得的管理费收益，以及商业地产租售而获得的营业收入。
除了主要盈利来源，商业地产开发商为了在项目开发中获得增值收益和品牌溢价，也为了吸引更多投资者的资金投入，往往会结合市场发展特点对消费者的消费能力、行为倾向及需求特征等进行深入分析，以确保项目投资的准确性和稳定性。
（1）投资收益率较高
商业地产能带来双重收益，每年可收房租且房租收益远高于银行利息（商业地产的房租每年可达5%—10%甚至高达20%），而且随着租金的上涨，商业地产也可能不断增值。
据商业地产产业资讯中心的数据，近三年来，商业地产的平均投资回报率稳定在10%左右的水平，其中，酒店项目的投资收益率集中在15%-30%之间，而经营效益较好的购物商场项目的投资收益率则普遍超过了40%。
（2）地产升值空间大
考虑到折旧率，二手住宅房在出售时往往会比同地段的新住宅房便宜。而对商业地产而言，成熟商圈一般需要两到三年的培育期，一旦商圈成熟后，商业地产的租金就会逐年增长，商业地产就会越来越值钱。
同时，中央政府连续出台了一系列调控房地产市场的政策措施，大量的投资、投机客挤出住宅房市场。商业地产不在此次政策调控的范围之内，未来会吸引更多的投资者，所以未来商业地产价值的提升有很大空间。
（3）有效促进社会发展
商业地产投资不仅能产生良好的经济效益，还能在更深层次上促进社会的发展。商业地产企业通过项目投资，使本地区基础设施进一步完善，带动本地区经济发展，推动城市化进程的加快。同时，商业地产投资也能改变商业企业的发展模式，实现地产行业盈利模式的创新。此外，商业地产投资在一定程度上能增加政府部门的税收收入，降低社会平均失业率。
收益与风险往往呈现出正比的关系，因而，商业地产在获得稳定性收益的同时，还要承担一定的风险。由于商业地产投资涉及到的层面较广，其投资风险的影响因素较多，因此一旦出现风险隐患将很可能波及到整个房地产市场、金融市场乃至国民经济的发展，风险损失不可估量。
我国商业地产行业发展迅速。国家缺少相关的政策制定，法律法规相对不完善。从政策上来看，我国对低收入者缺少在住商业供给上的金融支持。特别是政策性住商业金融制度方面，存在很多的缺陷。除此以外，我国还没有完整的住商业金融政策，缺乏相关的财政支持。
商业地产市场的利率变化风险，就是利率的变化对商业地产市场造成的影响以及和可能给投资者带来的损失。随着利率的上升，商业地产的开发商和经营者的资金成本会增加，而这些又会转移到消费者身上，从而降低了消费者的购买欲望。因此，利率对于整个商业地产市场的影响是相当重要的，不仅会导致生产成本的增加，而且会使得市场的需求降低。对于投资者而言，也将是一系列的损失。
当前我国商业地产在投资及风险控制层面还较缺乏专业化人才。一方面，目前从事商业地产投资的开发商大都是由住宅地产开发商转变而来的，他们对商业地产的市场发展规律、经营规律等不甚了解，这就造成商业地产在选址、建造及营销等环节存在诸多的不足。
另一方面，很多房地产企业在发展过程中过于重视拿地和项目开发及销售，将利润视为第一目标，而忽视项目管理人员投资风险方面的专业化培训。此外，商业地产是一种长期的投资行为，但有部分商业地产开发商以出售商铺而不是获取租金的方式来实现投资收益，这种投资短期行为容易造成经济增长的泡沫化，使商业地产投资无法实现获益的持续性，也直接增加了该行业投资的风险水平。
目前我国对商业地产投资风险的监管措施还不到位。一方面，商业地产开发企业对自身投资风险的监控力度不足，很多商业地产的投资风险控制策略的制定和实施都存在较大任意性，对投资需求、市场变动、风险因素等分析不足，主要依赖于领导个人或者投资部门引导投资风险控制策略，在发展的过程中难以对投资行为进行有效的监督管理。
另一方面，我国政府目前还没有针对于商业地产投资风险控制制定完善的监督管理措施，难以对其全过程进行有效的控制，对其投资行为缺乏必要的指导，因此使得我国商业地产在投资风险控制方面缺乏完善的监督管理机制，由此引发诸多的风险因素。
（1）管理层要充分认识到投资风险控制的重要性，在实际的工作过程中不断强化投资风险控制责任体系，将具体的责任落实到相关部门和个人身上，以商业地产投资项目为主导、各部门积极配合的形式，全面提升其在整个投资风险管理中的重要作用。
（2）国外商业地产在投资风险管理方面积攒了大量的经验，因此我国商业地产开发企业在实际的发展过程中要不断学习其投资风险管理经验，根据自身的情况对其进行改进和完善，实施更为有效的投资风险控制策。
（1）管理房地产企业应实时关注国家的宏观政策变化，包括产业政策、土地政策及税收政策等，由此调整经营业务的内容和方式、区位选择。如利用在城市高新区建设商业房地产税收优惠的政策调整企业建设项目的区位。
（1）要在原有的基础上对其各项投资风险管理措施进行修正和优化，充分考虑到相关政策、房地产行业和金融行业的发展环境，适时调整其投资风险控制策略。
（2）要积极与商业银行等投资机构进行合作，形成良性的投资风险合作体系，为其实施投资风险控制提供必要的支持，以减小投资风险控制的成本提升风险控制的收益。此外，进行商业地产投资，可采取投资区域分散、投资时间分散和共同投资等方式，将商业地产投资分散到不同区域，从而避免一定的风险。还可以购买保险，转移或减少商业地产投资风险。
（1）商业地产企业要从内部出发对其投资风险控制情况进行严格的监督，对各项投资行为及其可能存在的风险隐患进行全面的分析，并制定和实施修正策略，将风险隐患控制在最小程度。
（2）国家应针对我国商业地产的发展情况，完善相关的法律法规政策，加强对商业地产投资行为的引导，使其能够与我国宏观经济政策、房地产市场、金融市场的发展保持一致性，避免其投资行为偏离正常的轨道，使得企业能够在完善的政策环境下实施有效的投资风险控制策略。
（1）要对房地产企业内部人员进行专业化的培训和教育，使其掌握在宏观政策环境下的投资风险控制知识和技能，并在实际的投资风险控制行为中不断提升应用能力，使其能够充分发挥内部人才的关键作用。
（2）要通过完善用人机制、激励机制、薪酬管理机制等措施从外部引进一批专业化的投资风险控制人才，为现有的人才团队注入新鲜的血液，将外部的投资风险控制方法和技能充分引入到商业地产的投资风险控制中。
（1）树立房地产商业管理运营的观念。房地产企业应改变套用住宅地产的经营模式，在项目完工后通过有效管理运营，实现地产项目的价值提升。
关于作者：
刘波：上海瀛东律师事务所权益高级合伙人（某直辖市区法院原法官）、为安控股创始合伙人、为睿资产创始人、上海金融信息行业协会不良资产信息应用专委会发起人、秘书长。
郭婧怡：为睿资产项目经理。