一切基于真正的用户所想，才有机会获得更大的市场，从好卖到好用，是一个必然的过程。
✍️ 撰文 | 李成蹊 ☞ 《地盘》特邀撰稿人
在家隔离期间，重读了王石的《大道当然》。
书中一句话言犹在耳、萦绕脑海，“遇到危机，企业一旦拥有掩盖的能力，就失去了其他能力”。
眼下，这场疾病引发的噩梦，对房企而言，的确有些恐慌且漫长了。开发商或多或少都能感知到冷暖，战战兢兢，急于在寒风中寻找出路。
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危机倒逼产品
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这个成交几乎腰斩的开年，对于房企而言无疑是寒冷的。
面对这样的不可抗力，除了未知的等待，一些机敏的房企已经做出了改变。
©近年春节前后商品房成交对比
除云看房、直播看房的哗众取宠外，一个叫做无理由退房的动作重回市场。无理由退房，说到底其实是一个有力的武器，可以在公司里倒逼房企内部的产品升级。在房价波动如此微弱的当下，退房大概率只有一种可能，就是觉得产品不够好。产品为王的时代，购房者已经非常成熟，清楚自己买房、置换的理由，买到好房子是他们最强的诉求。然而，很长一段时间内，房企内部产品研发都不是围绕客户的需求而做，而是为了好卖。
©房企对市场监测的敏感度将会质的提升
眼下，产品的分化愈发明显，一些越做越好，一些则越来越普通。过去不论好坏，做产品都不需要考虑客户的诉求，因为不存在退货的现象，所以研发并不会从客户出发。正是因为这样的逻辑基因，很多产品都是鸡肋的抄袭，自己做不出好的创新。而今，一场突如其来的疫情，加速了世道的转变。客户选择一个楼盘，产品本身的权重变得越来越高。
©购房需求倒逼房企用心做产品
无理由退房的实施，一些房企内部正在把客户的退房率当成研发团队的KPI考核，试图用这样的模式倒逼团队一切从客户的需求出发，为居住供应更好的产品。
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户型设计的升级
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这次长久的自我隔离，很多人对于自己居住环境的要求有了全新的认知，也产生了一些新的需求。
在特殊时期，好好活着，高质量地活着，正在成为越来越多人的共识。我们对生命越来越敬畏，健康安全舒适的观念正在悄然改变大家的价值观。
©健康愈发主导生活价值观
以前有人认为客厅小点无伤大雅，回到家都在卧室里。现在却深刻地认识到，对一个家庭而言，一个合适大小的活动空间多么可贵。卫生间是一个建筑中最易藏污纳垢，滋生细菌，传播病毒的地方。因排污需要，上下层的卫生间通过竖向排污管道相连，如果本层的管道气密性发挥不了作用，上层卫生间里粪便中的病毒可通过管道进入自家房子。
©小空间有着大作用
卫生间的管道气密性等问题，将会成为住宅客户关注的新问题。这次疫情也告诉我们，两个卫生间的必要性，迫不得已的时候还可以居家隔离。过去，餐客厅卧室等主要居住空间为首要考虑的因素，书房并不是一个居住空间的刚性需求。绝大多数书房都只出现在120m²以上，四房户型或者更大面积的户型中。因疫情影响，大多数企业选择居家办公，拥有一个独立的书房成为刚性需求。
©居住功能多样性成为刚性需求
实际上，在户型设计中，70m²的两房，90m²的三房很难平衡卧室与书房之间的矛盾，如此一来，产品研发人员如何应对，就成了接下来需要思考的问题。作为地产人，我们应该重新审视眼下的赛道，重视这些新的需求。谁能最先发掘住宅客户真实的需求变化，并从设计角度做适当的回应，将需求体现在产品设计中，产品就会多一份竞争力。
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软实力不可忽视
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除了户型设计的硬件配置以外，小区的软实力同样不容小觑。比如在这次疫情期间，首当其冲凸显了物业管理的重要性。
1、物业从未像在这次的疫情中一样，发挥过如此重要的作用。作为最基层的社区管理服务单位，疫情期间，封闭小区、进出登记、体温检测、消毒清洁成为常规操作，有的小区物业甚至会免费发放口罩，消毒剂，提供蔬菜上门服务等。
©疫情防控物业人时刻在坚守
物业的好坏差别巨大。自身实力较强的物业，充分利用智能化设施，提供无接触的服务，让业主更放心。接下来，物业服务较弱的企业，必须尽快与标杆物业公司达成合作，补上这个短板。这次在家隔离，让很多人意识到，居家环境对于身体健康的重要性。安全健康，在短期内会成为购房者最看重的因素。这次危机结束后，主打绿色健康卖点的住宅将逐渐成为潮流。此前，已有不少楼盘专注打造绿色健康住宅，比如郑州的科技住宅金茂府、除霾住宅海马清风公园，未来会有更多房企跟进。
©科技为生命健康加道防线
之前很多房企推广智慧社区，客户并不买账，认为只是营销噱头。但经过这次教训，很多客户重新认识了智慧社区。例如，很多小区电梯成了感染病毒的高危场所，这个时候，可以自动呼梯并且通过人脸识别把业主送回家的电梯，肯定会让业主更有安全感。未来房企需要考虑的是，如何通过对业主人脸识别数据的采集，自动控制小区内业主可能使用到的其他公共配套设备，真正实现业主在社区公共场所的“零触碰”。智能家居也一样，很多项目可以做到通过语音控制家里所有设备，彻底解放双手。
©智慧社区管理平台助力社区防疫
社区配套、小区医疗配套，步行五分钟范围内的生活配套等，都将成为购房者新的关注点。比如引入无人超市，业主足不出户就能解决买菜和生活用品的采购，不仅能减少接触，降低风险，也为平日生活提供方便。过去，大家买房更看重学区，对于医疗其实不够重视，但经此一疫，我们猛然发觉好的医疗资源一直以来都很稀缺。很多医院为了腾挪出更多的医疗资源，直接关闭了大量门诊；不仅如此，许多地方实施了不得跨区就诊的规定，因而，医疗资源发达的区域更值得关注，买房区域的鄙视链也会因此被重提。
©房企泰禾的医疗发展布局
《大道当然》里讲述了万科曾遇到过几次危机事件，除了武汉垃圾场事件外，还有2012年的安信地板门事件，万科多个城市出现地板甲醛超标的情况，这件事的舆论发酵几乎把郁亮压的喘不过气。万科对此并没有逃避，而是积极应对，不仅拿出一整套解决方案令业主满意之外，也没有停下脚步，快速推进了房屋精装修模块的管控以及万科物业的投入力度。这个转变，决定了万科如今屹立于房企第一梯队，并保持销售和产品均衡的状态。每个危机中的决定，都会决定这家企业未来的20年。这是一个卖房越来越难的时代，当下除了善待客户，房企几乎没有更多的出路可走。
©沉下心来才会走得更远
借着如今无理由退房这样的契机，大量房企进行内部改革，目的就是让自己在寒冬来临时变得更加强壮，这样才有可能在春暖花开的时候迎来曙光。这场危机过后，房企必须重新审视自己，增配产品，而不只是利用价格取悦市场。对于购房者来说，这就意味着可选择的机会将更好、更多。
