地库柱网选型与成本控制

一、基本情况

1.1 工程概况

某项目位于中部地区的远城区，用地面积112,503㎡。

总建筑面积为288,515㎡，其中：小高层总建筑面积为188,376㎡，洋楼总建筑面积为28,464㎡，底商及配套建筑面积为12,621㎡，地下室面积为59,054㎡。

1.2 工程背景

1）现场情况：本项目为刚需项目，在方案阶段对地下室面积、停车效率，地下室建安成本、桩基成本、土方成本进行优化。

2）开发节奏：项目初步确定按四批次开发：一批次限价房，二三四批次小高层和洋楼。

3）相关优化点：地下室建安成本、桩基等。

4）周边环境：项目地块总体趋势西边高，东边低，一、二批次为回填区域，三四批次为开挖区域，实现土方场内平衡。

二、整体优化思路

从大小柱网、小柱网的结构指标、桩基选型、承台选择来比选最优方案。

本次选型测算的前置条件：

1) 总包工程地下室结构及粗装修：①小柱网地下室层高按3.3m，柱网尺寸为【5.3+（6.5+4.8)m】；②大小柱网组合地下室层高按3.55m，柱网尺寸为【7.7+（6.2+4.8) 】分别算量，配筋等信息按设计院提供图纸进行测算；

2) 土方工程：土方计算按照基底*（层高+基础厚度0.5m)；

3) 支护工程：项目南侧按高边坡考虑，坡比暂按1：1.5；

4) 桩基、检测工程：桩基选型暂按管桩考虑，桩长暂按25m计算，单价参考其他项目调整；小柱网按桩径为500mm，承压承载特征值1700KN，单桩承台尺寸为0.9m*0.9m；大小柱网按桩径为600mm，承压承载特征值2400KN，单桩承台尺寸为1.2m*1.2m或按桩径400mm，承压承载特征1300KN，承台按2.5m*1m。

2.1 方案比选

共3种方案，如下分析：

1、各方案测算柱网图示

结论：小柱网混凝土含量、钢筋含量、模板含量低于大小柱网；小柱网墙面系数略高于大小柱网；（未考虑人防区域）。

2.2 各方案的桩基工程和承台成本对比分析

深入分析【桩基工程和承台成本对比】分析说明

结论：

1）通过上表分析可知，大小柱网组合，地下室层高3.55m，柱网7.8+（6.5+4.8）桩基工程按PHC-φ600*130AB，桩长暂按25m相对于其他两种更有优势。

2.3 各方案测算结论【单方比较】

根据单方测算对比结论如下：

1) 方案一小柱网的单方最低，小柱网的桩基单方居中。成本最优的是方案一。

2) 通过上表分析可知，影响小柱网和大小柱网组合差异的主要因素为总包指标含量和桩基及承台部分。

2.4 各方案测算结论【总价对比】

结论：

1) 通过上表分析可知，本地库成本最优的是方案一【小柱网+单桩承台】、其次为方案二【大小柱网+单桩承台】。

2) 通过单方比较，方案的最优顺序未发生改变。

2.5 执行成就

结论：

本项目地下室柱网方案选择地下室层高3.3m，大小柱网组合尺寸为5.3m+（6.2+4.8）m，桩基工程桩径为500mm，单桩承台尺寸为0.9m*0.9m组合，地下车位数为1952辆，地下室单车指标为30.25㎡/辆，总价最低。

三、总结

3.1 小柱网与大小柱网差异分析：

1）柱网加密、柱截面减小

常规柱网柱截面：500*500mm；小柱网柱截面：450*450mm

采用小柱网柱子会加密，引起桩基工程量增加。

2）层高降低、埋深减小

常规柱网层高：3550mm；小柱网柱层高：3300mm

采用小柱网后地库埋深可减小250mm，有效减少土方、边坡、支护工程量。

3）底板减薄

常规柱网底板：500mm；小柱网柱底板：300mm

底板减薄使含砼量及含钢量明细下降。

3.2 小柱网与大小柱网工程量量差对比：

小柱网较大小柱网工程量差异：钢筋12%；混凝土14%；模板27%。

3.3 小柱网与大小柱网每平米含量差异对比：

小柱网较大小柱网含量差异：钢筋含量10.7kg/㎡；混凝土含量0.11m³/㎡；模板含量0.51㎡/㎡。

3.4 小柱网与大小柱网每平米单方差异对比：

小柱网较大小柱网每平方米单方差异：钢筋单方59.76元/㎡；混凝土单方79.85元/㎡；模板单方31.96元/㎡。

四、执行要点

1）柱网选型对比：柱网选型对比不能只比较主体结构部分，小柱网的使用会引起承台、桩基和桩基检测成本的增加，停车效率也会影响，对比时应该全面分析综合对比；

2）竖向控制：小区场地比市政路抬高做法，只要规划局允许，在不算容积率情况下，甚至可以直接在地面以上做地库；

3）采用最经济的平面车位布局形式、结构体系及设备；刚需建议都采用小柱网；大地库利用覆土厚度来调节，尽量不打桩；采光井做法，减少新风井和机房及设备；

4）合理的选用地下室底板的构造做法（1、70mm厚C25细石混凝土（彩色金刚砂面层3mm，5kg/㎡，@6.5@200单层双向钢筋网）；2、PVC疏水板，高度30mm，材质厚度1mm；3、1：2.5水泥砂浆找坡（0.1%），最薄处5mm；4、防水混凝土底板，抗渗等级为P6），根据实际构造来计算车库层高；

5）在确定层高时，精确计算设备管线预留高度以及结构梁高：

·应尽量使“主风道”靠近车道边侧设置

·风道宽度尽量控制在1.2米以内，使风道下面不设喷淋

·电桥架、设备管线尽量与风道平行设置，不设在风道下方

·各类管线交叉点不要设在主车道处

·管线尽量错开布置，必要是要排布管线综合图

·喷淋管道穿梁布置

五、结语

从观感上来讲，小柱网视觉通透性略差，空间不够开敞，对客户感受度略微有点影响；地库节约的成本可以用于室内、景观部分做适当提升，为项目带来溢价，提高项目整体品质。对于一二城市改善型产品，在车位售价较高的及去化较好的产品上可以做大柱网，这样不仅提高产品品质和客户感受，而且通过大柱网提高停车效率，通过增加的车位和较高的车位售价，可以抵消建安成本上的增加，甚至更多收益。大小柱网的选择不是一味追求小柱网，而是看产品定位选择，做成本也不是一味低价，而是看“性价比”。