解密弘毅不动产投资的攻守之道 / 开普饭

导读

“如果说以前弘毅不动产投资的打法是以'守’为主，为的是确保投资项目的安全与稳健，那么在如今特殊经济环境和市场下，未来除了'守’，我们更多的还要'攻’，要积极发现好的机会，勇往直前，在好的、科学的投资策略的支撑下取得更好成绩。”

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作者 | 叶子

2020年6月，弘毅投资入选全球私募地产投资领域权威媒体PERE（Private Equity Real Estate）公布的“2020年全球私募地产机构排名100强榜单”，也是此榜单设立以来首次入选的内陆投资机构。

根据了解，该榜单只统计机构过去五年中，机会或增值型策略盲池地产股权投资基金募资金额，以此为唯一依据评价投资机构专业能力与管理水平、做出排名，发布十余年中尚无内陆机构入榜。

“作为国际权威机构，PERE强调回到地产金融本质、股权投资，按照基金方式来管理。一直以来，进入PERE榜单都是地产金融机构的梦想。而弘毅从一开始就与国际标准对标，坚持深耕国内一级市场、不动产市场，坚持投资与运营高度结合。”弘毅投资董事总经理鲍筱斌接受融中财经采访时表示。

一直以来，国内陆产金融领域发展速度并不很快，市场上的重要机构还是以欧美基金为主。2012年以后，国内相继出现地产基金，地产金融有所发展，但是相对来讲，多以债权投资为主，股权投资的方式并不多。

弘毅投资此次入选PERE全球百强，说明中国地产金融机构正在走向国际舞台，同国际机构一起竞争。那么，突出重围挺进PERE榜单的弘毅，胜在哪里？

不动产投资的“专业选手”

弘毅投资自2014年起启动不动产投资业务，专注于一线城市商用物业投资，并涵盖特殊资产、资产证券化等方向。在投资策略上，以价值增值型投资为主，主要锁定一线城市，瞄准三大投资方向：第一是老旧资产升级改造，第二是新经济新增长，潜力资产运营提升；第三是去杠杆，压力资产折价收购。

“以新经济为例，比如北京中关村、上海张江等新经济区域的科技企业发展情况较好。”鲍筱斌说到，弘毅不动产投资主要做价值增值型投资（value-added），即收购存量资产后通过改造和运营实现资产增值。为了实现资产升值，弘毅坚持投资与运营一体化。

现在，全球经济结构在调整，中国一线城市经济结构也在调整，从单中心城市向多中心城市发展。鲍筱斌认为，在不动产投资领域，一定要做到与城市发展脉络、节奏同步，投资布局要与中国经济结构调整的方向相一致。

经过近六年实践，弘毅不动产投资从投资方向、资产布局、资产组合方面都形成了比较明显的特色与优势。

一方面，团队专业，拥有全球范围内做不动产投资所需要的各类专业技能。同时，团队对于中国宏观环境、行业发展有着深刻理解，能够规范、透明、稳健地进行投资与运营管理。另一方面，弘毅不动产投资业务获得了联想控股和弘毅投资在资金、资源、品牌方面的全方位支持。

目前，弘毅不动产投资业务管理资产总规模超300亿元，已投地产项目17个，其中一支美元基金已实现超预期收益退出，两支人民币基金正在管理中，为国内最早的人民币盲池不动产基金。

“尽管目前市场有波动，但我们所管理的资产都比较稳定。除了合理回报外，流动性相对也较好。如今的弘毅不动产投资已经打造了自己的核心竞争力，我们是'专业选手’。”鲍筱斌说到。

坚守长期价值、安全跨过小周期

“不动产投资的核心是一定要能够穿越小周期。”在鲍筱斌看来，中国经济在调结构的过程中，全球经济也在发生结构性变化。但是长期来看，中国市场必然向好。“我们把自己作为一个中长期投资者，而不是一个短期投资者。而不动产投资是可以跨越小周期的。”

伴随市场波动，没有人能够保证百分之百成功。为了应对变化，弘毅不动产投资的策略也会随市场波动而微调，但始终坚守自己的战略定位。

首先，弘毅不动产投资的核心是价值增值。不动产是很具体化的业务，非常前端，有很多琐碎的工作，一定要有能力通过运营提升价值。与此同时，正是因为有市场波动，更应该重视运营能力的建设，深入发掘市场，能够适应市场，快速反应，出现风险及时解决。

其次，不动产投资管理中，除了注重现金流，对杠杆的控制要很严格，尤其在经济下行、市场波动的时候，首先要保证投资的安全性。

第三，在风险可控的情况下，通过组合管理保障投资人收益。从资产规模、区域组合、投资周期、杠杆以及流动性管理等各方面都要进行组合控制，根据市场变化调到最优组合，利用最优组合克服市场波动，保证资产稳定。

最后，通过研究能力，发现新的方向，不断创新。比如，拥抱数字科技，通过数字化手段管理资产，提升运营服务能力，服务好新经济企业和新兴产业。此外，一定要与做中国新经济业态相关的投资，如果还是围绕原来的旧业态去布局，一定会犯错误。

流动性与潜力价值的双保险

2020，疫情黑天鹅来袭，全球经济变变化莫测，地产行业虽然同样受到冲击，但在鲍筱斌看来，通过这次调整，市场很多泡沫会被挤掉，慢慢变得更理性更健康。而作为市场坚守者的弘毅，有资源、有能力、有策略，完全有可能获得好的投资机会。“整体而言，中国不动产投资还是机会大于挑战。”

在投资布局上，弘毅不动产投资的重点在“第2.5产业”。鲍筱斌解释到，相较于上海陆家嘴、北京国贸等区域较为密集的高端第三产业，或者加工制造类的第二产业，弘毅不动产投资更看重的是能够将第二产业和服务业相结合的产业和企业，例如科技与服务的结合，互联网线上与线下的结合。“自六年前开始我们共投出17个项目，其中超过10个项目布局都与商用物业有关。”

鲍筱斌进一步讲到，在商用物业方面，现在北京和上海是最好的市场，第三产业占比较高，发展质量高，增长也较稳定。有研究显示，第三产业占比每增加一个百分点，在深圳、广州等地，写字楼商用物业需求可增加150万平左右。所以，尽管今天深圳、广州等城市的商用物业市场不及北京、上海成熟，但未来潜力很大。其次，流动性方面，以大湾区为例，资产流动性很好，不动产配置依然是企业资产负债表的重要组成部分。

“总而言之，弘毅不动产投资看重的资产，一是流动性好，二是中长期潜力较大。风险和收益，都要放在投资组合中来看，这是我们要长期坚持的。”鲍筱斌表示，一般而言，具备投资价值的资产应该具备三种特质：第一是有现金流的投资，第二是可以穿越周期的投资，第三是估值可较快修复的投资。

谈到估值，鲍筱斌表示，整体市场来看，一些项目出租率、租赁价格都有一定幅度下降，但具体到弘毅在管项目本身，例如北京、上海的科技园区，价格十分坚挺，一些租户仍在扩租。当然也有些项目在缩租，这就需要结构性的配置。实际上，现阶段市场估值并没有下降，相反，一些成本如融资成本在下降，这对租赁的支持是很大的。“所以，我们还是要做专业的事、做头部的事，有做能够支持城市发展和产业发展的事。”

攻守之道，合作共赢

近年来，黑石、KKR、凯雷、华平等一众PE巨头纷纷抄底北上广深写字楼。经济下行的周期大背景下，海外PE更是悄悄蜂拥而入，大肆在北上广购置写字楼。

在鲍筱斌看来，未来中国不动产投资市场会是内资和外资共同参加的市场。“因为从全球配置来看，对外资来讲，中国无疑是最应该配置的市场。一方面，中国经济增长在全球是较好的状态，而且市场始终稳定。最关键的，中国一线城市已经走向世界。而对于保险公司、大的养老基金、国家主权基金等而言，不动产配置也是不可错失的领域。”

不过，他也表示，“不动产投资是极具本地化特色的业务，只要国内投资人逐步成熟，管理机构值得投资人信赖，在我看来，国内机构对本地情况的了解、对经济周期的认识、对突发风险的处理等，优于外资。最好的市场，应该是内资外资相互理解、互相合作。”

提到与外资机构的合作，鲍筱斌表示，“不动产投资是十分本地化的业务，但外资在利率、杠杆、退出等方面有优势，如果把内外优势加在一起，机构可以发挥更大的可能性。弘毅是从美元基金做起的，所以在和外资机构合作及跨文化的沟通方面是有优势的。”

对弘毅不动产投资而言，2020年，最重要是管好现金流、控制好风险，把握机会、做好投资组合。鲍筱斌告诉融中财经，“如果说以前弘毅不动产投资的打法是以'守’为主，为的是确保投资项目的安全与稳健，那么在如今特殊经济环境和市场下，未来除了'守’，我们更多的还要'攻’，要积极发现好的机会，勇往直前，在好的、科学的投资策略的支撑下取得更好成绩。”

为了能持续保持优势和竞争力，弘毅始终坚持：第一，不断创新，挑战自己，进一步扩大规模。因为不动产投资中，规模越大，竞争壁垒越高，竞争优势就更明显；第二，一定要注重长期利益比短期利益更重要；第三，以开放的心态、多样的形式开展更广泛合作。只有合作，市场才能变得更健康。

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