嚯呀！来聊个大宝贝儿～

大家好，我是二姐，一个每天捶你起来赚钱的女人。

事情是这样的。

前两天，在给会员群内的老伴儿们，制作方案的时候。

认识了一个，经历非常有代表性的姐姐。

吃过很多亏，踩过很多雷。

有过非常多闻者伤心，见者流泪的跳坑血泪史。

在征得姐姐的同意后，二姐把制作好的配置方案拿出来跟大家分享。

希望大家可以，从中学到一些，家庭资产配置方面的小知识。

先来介绍一下玉姐姐情况：

玉姐姐今年48岁，已婚已育，儿子今年28岁。

夫妻俩都在机关上班，年收入20万左右。

手里有石家庄的8套房子，市值共约1300万。

其中省会市郊别墅一套，市中心地铁口大平层一套。

两套华润的核心商圈优质小公寓，一套老旧小区住宅。

三套市郊小房子，其中一套月租1200，其他两套闲置。

每年总共，能收上来12万左右的租金。

目前因为投资暴雷，陷入了现金流断裂的危机。

起因是，玉姐姐在2014年起开始，投一个季度付息的“优质”项目。

15年注册私募，手续齐全，据说当地银监局的人还经常与之沟通投资策略。

在私募基金排排网上，能查到相关产品（私募排排网其实并不会去验证数据）。

当时投入了信用卡套现的220万，保单贷款60万，300多万问亲朋好友借的资金。

直到20年下半年爆雷，实控人被抓，才知道公司净值数据造假。

全部投资资产永久损失，血本无归。

目前的想法，是想先靠卖房子，出手还大家的钱款和信用卡。

希望，我可以帮着规划一下～

二姐简单做了几张报表。

让大家可以更直观的看到，玉姐姐当前的财务状况：

首先，我们可以从资产负债表中看到。

和绝大多数老伴儿一样，玉姐姐非常的喜欢囤房子。

8套房产的市值，占整体资产比例高达92.97%。

每年光房贷，就需要还15.6万。

但却并没有取得，和这份投入相匹配的收益。

其次，因为投资暴雷，和商业保险方面的过度支出。

玉姐姐几乎没有流动资金，每年净收入为负。

目前，只能依赖信用卡“空当接龙”。

用8万/年的成本套取现金，来勉强维持月度支出。

且很难按期偿还，从亲戚朋友手中借来的320万元。

综合以上情况，并参考玉姐姐的个人意愿。

就让二姐，为她做一套完整的资产配置计划吧～

开源节流，是所有资产规划方案的核心。

玉姐姐的想法是，通过卖出房产来清偿债务。

但这几套房子的情况，其实并不乐观。

一套老旧小区住宅老旧，挂中介无人问津。

三套市郊小房子没有产权证，只能用购房合同买卖。

如果想要脱手，无疑需要承担非常大的代价。

那么，要不要狠下心来，快刀斩乱麻呢？

我们来分析一下：

玉姐姐的8套房子，大部分都位于石家庄的市郊地带。

所有房产每年的租金合计为12万，租售比仅为1:1300。

远低于中国全国平均水平，1:250。

作为环京地带，河北的省会城市。

石家庄的房子，在16-17年的最高点曾经出现过，单价被炒到3-4万的盛况。

但从17年的下半年开始，在去杠杆和限购政策的加持下。

石家庄房价已经连续3年阴跌。

如果只是单纯的监管原因，那倒也还好。

更关键的问题是，相对于长三角珠三角，乃至长江沿线的内陆城市。

京津冀经济带，近些年对于优秀人才的吸引力正在极速下降。

人口已经连续3年呈现净流出态势，缺乏长期的房价支撑。

在这样的环境下，石家庄房价未来走低的可能性很高。

因此，玉姐姐现在必须忍痛，把市郊和老旧小区的4套房子。

共约700万的固定资产，折价置换成约400万左右的现金。

并尽快偿还，不确定性更高的信用卡贷款，缓解当前债务压力。

只保留自住房，和租售比相对较高的两套核心商圈公寓。

报表中第二个很扎眼的地方：

是玉姐姐家，每年高达22万的商业保费支出。

普通家庭每年的保费支出，最高不应超过固定收入的15%。

而玉姐姐的组合配置，占据了年收入的51.64%。

其中最大的问题：

玉姐姐给儿子买了255万保额的重疾险，保费每年为58235.46元。

而一份纯保障的重疾险，即使在28岁买。

255万保额大概在25500元左右，溢价率超过100%。

对于玉姐姐来说，保单需要从两个方面调整：

保障型保险--把保障力度弱，并且高于市价的产品替换掉。

投资型保险--回本慢、保底低、未来领取不确定产品替换掉。

以降低，每年的非必要保费支出。