民宿“装修+租赁”模式的法律风险分析
前言：行走在刀锋之上
以投资民宿为名，一并承接房屋装修业务，通过支付时间方式差异谋利，是有些不动产公司的经营手段。此类装修加租赁的经营模式往往因装修进度迟缓、烂尾，不付租金等缘故引发纠纷。
究其根源，是此类不动产公司确定商业模式时缺乏风险预判及运营的能力，或抱有侥幸心理、有些甚至是刻意捞偏门。
本文，对发生纠纷的“装修+租赁”模式分析如下：
一、法律结构分析
装修加租赁模式中，一般包括两个关联、独立的合同，即房屋装修施工合同、民宿租赁合同；两个合同的当事人一般相同，即不动产公司（如xx不动产管理公司，xx不动产经纪公司）、持有闲置不动产的业主。
大致的法律关系图如下：
风险1：新手跨界
上图中很清晰的可以看出，不动产公司同时开展两项业务的对外依赖度极高，装饰装修、房屋租赁（有些是房屋托管）是两大业务领域，同时也是风险领域。
不动产公司，顾名思义，一般专注于房屋经纪管理（直接租赁业主房屋作为民宿严格来说有点背离该业务初衷了），装饰装修不是其成熟且擅长的领域，因成本所限，该模式设计时就倾向于包工给个人，所以大致是新鲜、临时的搭伙合作。
有些不动产公司，在本应专注的经纪管理业务上都是新手号，如认缴成立公司时间短、业务开展人员不齐备、运营资金不到位等。
风险2：诱导迷惑
部分持有闲置不动产的业主，在接洽前无投资装修的实际需求，一般因预期稳定的租金回报、装修优惠价差的诱导而起“投资民宿”之心。
因存在两份独立的合同，有些业主没有意识到“投资（租赁）目的”已经被扭曲，权利义务存在交叉，很难对风险进行认知、预判与磋商。
风险3：顽主心态
有些不动产公司，采用装修加租赁模式的目的，并不志于投资民宿，而单纯抱着“收益覆盖风险”的侥幸心理以旁门手段开发装饰装修业务——不计后果，捞偏门？
有些不动产公司，则是罔顾风险，前段（装修）收益，后段（租赁违约）脱身。
风险3：支付差异
混入市场的个人容易通过公司注册资金认缴制扩大其表面资信能力。
在横跨两大业务领域，需要大量资金投入的情形下，发生纠纷的此类公司运营启动资金部分靠股东实际出资，部分（甚至大部分）依赖于对诸如业主的装修全款的预支。
因存在支付方式时间差异，不动产公司支付给包工头的工程款多为按照进度付款（基于扩大规模的原始积累之需，不乏拖欠的情形——于是频发装修进度迟缓、烂尾）。
至于支付给业主的租金压力，一是装修完成验收与租赁起租日存在时间差，二是分段租金的支付方式，三是恼于装修的业主在维权上存在较长的观望考虑期，这也是较长的松缓期。
综上，装修+租赁的经营模式存在风险集中的先天缺陷，无资金、业务实力的不动产公司在没有精算（无规划）的情形下扩大规模进行原始积累，实非正常经营之举。
二、与传统租赁模式的对比
1、在传统的房屋租赁合同关系中，对价是统一磋商达成的，合同目的较为统一，权利义务分配合理或者明确。
业主通过让渡房屋空间使用权益（包括清水房、装修房）获得承租人支付的租金对价。
上述对价亦可因为基于装修的实际需求产生变化，但装修（再次装修）的合同条款是业主与承租人关注且明确进行集中磋商的，合同中对应会拟定“免租期”、装修费用负担、租期届满装修价值归属与补偿等装修条款。
在装修+租赁模式中，对价实际上出现了分离（装修合同中装修施工与装修款的对价、房屋租赁合同中已装修房屋使用权益与租金的对价），相应的权利义务也分布于两个合同且基于房屋装修验收交付起租的特点出现违约交叉，此时易出现业主不成熟的情形。
若不动产公司缺乏长期正常营利的布局与良知，疏于或恶意隐藏自己的目的，业主对装修款的考量会因隐藏的房屋租赁合同预期收益（实际上存在房屋租赁合同不能长期完整履行的法律风险）而弱化——装修款承担的法律风险已实际转移至业主，业主满足“投资民宿”的装修款支付需求，而预期的租金回报可能本就不在不动产公司经营模式的考量或能力之下。
2、“投资民宿”存在的法律规则风险
对于业主出租住房的常态，于社会而言为常态。酒店管理企业集中零散房源进行租赁，也是经营常态。
而不动产公司整合分布零散的闲置房产统一进行民宿出租，尚存在法律规则上的不足，如民宿经营对于小区全体业主权益、物业管理投入等方面的越界与权利义务调整？
综上，装修+租赁模式，存在挂“投资民宿”羊头，实为预定装修款由业主负担且不动产公司无对应提前解除房屋租赁合同违约责任约定的法律风险。
四、类似法律纠纷的列举
作者：孙潭律师，重庆睿渝律师事务所