【建纬观点】基础设施公募REITs法律实务要点——仓储物流篇
作者简介
吴永成 毕业于上海外国语大学法学院，现为上海市建纬律师事务所不动产金融部成员，曾在厦门国际银行工作，目前专注于提供房地产、跨国投融资、金融业务等法律服务。
前言
在上周的文章中，本团队已对高速公路REITs项目的法律实务要点进行了分析说明。不同于高速公路，仓储物流基础设施是一个相对陌生的定义。根据国家标准化管理委员会发布的《物流术语》，其中将物流设施定义为：“具备物流相关功能和提供物流服务的场所”，其中包括了物流园区、物流中心、配送中心，各类运输枢纽、场站港、仓库等。作为系列文章的第三篇，本次我们将对仓储物流类的REITs项目进行分析解读。
截至2021年5月31日，根据上海交易所和深圳交易所公开披露的信息，在已经审核通过并发售的9只基础设施公募REITs产品中，共有2只产品涉及的基础设施项目为仓储物流项目，分别为中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金（下称“普洛斯仓储物流REITs”）和红土创新盐田港仓储物流封闭式基础设施证券投资基金（下称“盐田港仓储物流REITs”）。项目概况如下：
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公募REITs名称 |
中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金 |
红土创新盐田港仓储物流封闭式基础设施证券投资基金 |
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原始权益人 |
普洛斯中国控股有限公司 |
深圳市盐田港集团有限公司 |
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管理人 |
中金基金管理有限公司 |
红土创新基金管理有限公司 |
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专项计划管理人 |
中国国际金融股份有限公司 |
深创投红土资产管理（深圳）有限公司 |
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基金存续期 |
基金合同生效之日起50年 |
基金合同生效之日至2057 年6月29日（含该日） |
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基础设施资产 |
1) 北京市顺义区顺畅大道15 号、16 号房屋及其占有范围内的国有土地使用权； 2) 北京市通州区兴光二街2 号的房屋及其占有范围内的国有土地使用权； 3) 广东省广州经济技术开发区保盈西路12 号、5 号的房屋及其占有范围内的国有土地使用权； 4) 广东省广州市增城区荔新九路1 号房屋及其占有范围内的国有土地使用权； 5) 广东省佛山市顺德区顺昌路19 号、26 号的房屋及其占有范围内的国有土地使用权； 6) 江苏省苏州市昆山市淀山湖镇双马路1 号、丁家浜路7 号的房屋及其占有范围内的国有土地使用权； 7) 江苏省苏州市相城区望亭镇海盛路68、75 号房屋及其占有范围内的国有土地使用权； |
深圳市盐田区沿港路盐田港现代物流中心，包括现代物流中心A 区的A 仓、入区盘道和行车道，B 区的B1 仓、B2 仓、B3 仓、综合办公楼、气瓶站、出区盘道和行车道 |
从已发行的情况来看，普洛斯仓储物流REITs基础资产总估值为53.46亿元，预期募集金额为58.35亿元；盐田港仓储物流REITs基础资产总估值为17.05亿元，拟募集金额为17.05亿元。目前这2只产品募集期内公众投资者认购总量已超过公众发售总量。
1. 除《基础设施公募REITs概览篇》中列举的公募REITs相关法律规则指引之外，根据仓储物流REITs项目基础设施资产情况，我们整理了主要涉及的土地、规划类法律法规如下：
2. 鉴于现行基础设施公募REITs的交易结构采用的是“公募基金+资产支持专项计划（ABS）”的交易结构，因此还应注意证监会和交易所层面针对仓储物流项目资产证券化的一些特别关注要点。
（1）证监会层面
根据基金业协会制定的基础资产负面清单的规定，有下列情形之一的与不动产相关的基础资产不得准入：1、因空置等原因不能产生稳定现金流的不动产租金债权；2、待开发或在建占比超过10%的基础设施、商业物业、居民住宅等不动产或相关不动产收益权。当地政府证明已列入国家保障房计划并已开工建设的项目除外。
（2）交易所层面
在深圳证券交易所固定收益部2020年5月修订的资产证券化业务问答中，针对基础资产为不动产或专项计划现金流来源于不动产的资产证券化项目，有如下关注要点：
对于以运营稳定的、成熟的物业或其租金为基础资产的资产证券化，标的物业应当具备下列条件：物业或其租金的原始持有人享有物业的完全所有权或长期租赁物业，权属清晰，相关证照齐备，不存在经济或法律纠纷；基础资产及标的物业不存在抵押、质押等他项权利限制，或在原始持有人长期租赁标的物业的情形下租赁合同不受物业他项权利限制的影响；经营记录良好，租金收入稳定；如相关不动产存在空置、在建等情形的，需不违反负面清单要求，并有充分依据证明未来其可以产生长期稳定现金流。
通过从以上证监会及交易所的相关指导文件及问答中可以看出，对于仓储物流基础设施这类的以不动产作为基础资产的资产证券化项目，监管部门及发行场所关注的是基础资产的权属需清晰，已合法取得完整的权属证照。同时，要求该不动产需已基本投入使用，并且能够产生稳定的现金流。
（一）基础设施资产权属的核查
1. 以普洛斯仓储物流REITs项目为例，在公开披露的法律意见书中对普洛斯北京空港物流园相关证照的取得情况进行核查，包括：
（1）基础设施资产的《国有土地使用证》及《房屋所有权证》，确认资产专项计划下的项目公司/SPV（即北京普洛斯）为基础设施资产的合法使用权人和/或所有权人；
（2）核查了相关主管部门出具或核发的立项核准文件、《规划意见书》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》及竣工验收文件的具体情况以及环境影响批复文件的具体情况；
（3）确认房屋所有权及其对应的土地使用权均未被设置担保物权，不存在权属纠纷、被法院查封或被采取其他司法强制措施的情形，权属清晰。
其中值得关注的是，本次列入基础设施资产中的国有土地使用权证记载的土地使用权终止日期均早于基金到期日，届时项目的权属情况可能会因为已届土地使用权终止日而产生瑕疵。
根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十、四十一条规定，土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。土地使用者应当交还土地使用证，并依照规定办理注销登记。土地使用权期满，土地使用者可以申请续期。需要续期的，应当依照本条例第二章的规定重新签订合同，支付土地使用权出让金，并办理登记。
因此，考虑到公募REITs仍处于存续期的情况，项目公司应于土地使用权期满申请续期，待续期申请通过后支付土地使用权出让金并重新办理登记。此外，若续期申请未能通过后，如何确保项目权属的完整有效，以及法律服务机构是否需要在续期申请后重新对于项目权属情况出具法律意见，目前仍是法律实务中的一个重点问题。
（二）项目规划用途的核查
以普洛斯仓储物流REITs项目为例，在公开披露的法律意见书中对该基础设施资产的规划用途情况进行了核查。在核查普洛斯通州光机电物流园的规划用途时，发现《国有土地使用证》记载的普洛斯通州光机电物流园项目所在宗地的土地用途为工业用地，经原始权益人说明，普洛斯通州光机电物流园项目的实际用途为物流仓储及配套设施，项目存在着土地用途与实际用途不一致的问题。
就普洛斯通州光机电物流园的土地用途与实际用途不一致事宜，北京市规划和自然资源委员会通州分局（“北京市规自委通州分局”）于2020 年9 月29 日向北京普洛斯出具了《关于对“关于确认普洛斯通州光机电物流园项目用途情况申请函”的回复意见》（京规自通函[2020]949 号，以下简称“《回复意见》”），确认：根据相关《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《规划意见书》及有关历史审批文件，普洛斯通州光机电物流园项目建设用地性质为工业用地，建筑使用性质包括厂房、综合楼、分拣用房及附属设施用房等；经向中关村科技园区通州园管理委员会核实，普洛斯通州光机电物流园项目在建设时系铭林置业根据北京世纪卓越信息技术有限公司（即亚马逊，简称“北京世纪卓越”）提供的使用功能需求而建设，双方于2007 年1 月18 日签署了《物业建设租赁合同》，该合同约定本物业可用于通常办公用途、接收、储存、装运及销售产品、数据设备、客户服务以及其他合法用途，亚马逊实际租赁该项目用于仓储，目前也在实际用于承租方的物资存放和仓储；鉴于项目已取得北京市规自委通州分局核发的相关规划手续，且完成竣工验收备案并已取得房屋所有权证等相关产权证书，项目建设单位在建设前期已考虑相关业态要求，符合促进城市功能合理复合化发展、推进存量空间的精细化提升等要求，北京市规自委通州分局同意普洛斯通州光机电物流园项目参与申报基础设施REITs 试点。
实务中，跟普洛斯通州光机电物流园一样，很多项目存在着大量土地用途与实际用途不一致的问题。仓储物流项目使用“仓储物流用地”较少，很多仓储物流项目的用地是“工业用地”。故对于在工业用地上是否可以建设仓储物流地产，长期以来仍存在疑问。根据自然资源部土地利用管理司的相关回复：“工业用地、仓储用地同为二级地类，属于不同用途，因此，应该依据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十八条的规定办理，'土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。’”[1]
此外，根据《国土空间调查、规划、用途管制 用地用海分类指南(试行)》的定义，工业用地指工矿企业的生产车间、装备修理、自用库房及其附属设施用地，包括专用铁路、码头和附属道路、停车场等用地，不包括采矿用地。这里涉及的仓储物流用房被限定为“自用库房及其附属设施用地”。但该自用库房与仓储物流房屋是否存在差异，目前仍存在较大的不确定性。
鉴于上述问题，如后续拟发行仓储物流的REITs项目，碰到土地实际用途不是“仓储物流”用地的，建议要求确认该项目是否取得过主管政府部门的批复、会议纪要等，同意该工业用地用于物流仓储产业。如没有取得认可的，应要求原始权益人取得政府认可，以确保合规性，或申请改变土地使用权出让合同规定的土地用途。同时建议核查项目所在地政府是否有出台鼓励物流产业发展的政策文件，包括但不信安于放宽对于工业用地用途的监管，或允许建设一定比例的仓储物流用房，以符合项目规划用途合规性的要求。
（三）项目现金流情况的核查
以普洛斯仓储物流REITs项目为例，公开披露的法律意见书中对基础设施项目的运营收入来源进行了核查，确认收入来源为自营收入，不依赖第三方补贴等非经常性收入。同时核查了与承租人签订的租赁合同，确认其合法有效性。并确认基础设施资产不存在单一现金流提供方及其关联方合计提供的现金流超过基础设施资产同一时期现金流总额的10%且排名前十的重要现金流提供方。
实务中，同样需要注意租赁合同期限的问题。根据《中华人民共和国民法典》第七百零五条的规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年，故较容易出现租赁期限少于基金存续期的情形，可能会影响基金存续期内的现金流稳定性，需要在法律审核中予以关注。
（四）转让行为合法性的核查
结合本次发行的2只仓储物流类REITs项目出现的情况，以及本团队在实务中碰到的有关仓储物流项目中股权转让的法律问题，对转让行为合法性中应关注的一些要点进行具体提示。
1. 土地出让合同对转让的限制性约定
以盐田港仓储物流REITs项目为例，公开披露的法律意见书中对于是否存在转让限制进行了核查。经过核查，发现《初始土地出让合同》约定：基础设施项目的宗地及建筑物未经批准不得转让，未经批准不得用于抵押；但是项目后续签订了补充协议。根据《土地出让合同补充协议七》的约定：基础设施项目的宗地及建筑物限整体转让，允许抵押（统称为“土地转让特殊约定”），即《初始土地出让合同》项下转让限制已被解除。同时，法律意见书审核确认原始权益人盐田港集团拟将其持有的SPV 股权、项目公司股权及基础设施项目整体转让予专项计划，不违反前述出让合同以及不动产权证书的土地转让特殊约定。
此外，由于基础设施项目占用宗地的土地使用权系由项目公司通过土地协议出让的方式取得，根据深圳市规划和自然资源局盐田管理局于2021 年1 月27 日出具的《深圳市规划和自然资源局盐田管理局关于盐田港现代物流中心项目参与基础设施不动产投资信托基金REITs 相关意见的复函》，确认盐田港现代物流中心项目（宗地号J306-0009）已签订的土地使用权出让合同及补充协议书中未对项目股权转让进行限制，其对该项目以100%股权转让方式发行基础设施REITs 无异议。
实务中，存在着不同类型的限制转让的情形，例如盐田港仓储物流REITs项目中出现的基础设施项目占用宗地为通过划拨、协议转让的方式取得的，则可能需要取得土地出让主管部门出具的无异议函。或是在土地出让合同中约定受让人需满足该工业地块的项目准入条件及相关规划条件设置后，方可进行转让等。对于上述情况，需要在核查时对于土地转让合同中的转让条件予以具体明确。
2. 相关政府部门对于项目公司股权转让的要求
虽然在本次仓储物流类REITs项目中未出现，但根据本团队在实务操作中的经验，部分工业用地所在地园区的管委会、地方政府对于持有工业用地的项目公司的股权转让存在前置审批程序，相关政府文件中规定的合规性审查中的各部门均有对股权变更事项的一票否决权；同时在审核时会从纳税金额、产值等各方面予以综合考虑。因此项目公司应当提前根据前述相关政府文件的规定，向相关部门提交审核材料并通过审核程序。
3. 在上周的文章中，我们已对于国有产权转让以及项目融资文件对转让行为的限制性条件进行了分析，对于相关的限制条件的核查也适用于仓储物流REITs项目，在此不再赘述。
综上所述，仓储物流设施作为REITs的优质基础资产之一，我们法律服务机构在进行法律尽调时，也应根据该类基础资产的特殊法律规范进行针对性的分析，希望基于我们多年服务于基础设施建设的经验，能为仓储物流类公募REITs项目的发行及法律审核提供一些可借鉴的建议。
[1] 中华人民共和国自然资源管理部：http://www.mnr.gov.cn/zt/hd/tdr/24tdr/nwwd/201310/t20131018_2050956.html