周二市场说 | 17亿㎡、15万亿元，楼市规模再上新台阶
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昨天上午，统计局如期发布了2018年宏观经济数据，在调低2017年GDP总量的前提下，全年GDP同比增长6.6%。年内出生人口大幅下降，全国人口总量依旧没有突破14亿大关，但商品房销售金额依然达到了15.0万亿元，同比增长12.2%；房地产投资增速9.5%，也高于GDP增速2.9个百分点。
一、经济增速下滑至6.6%， 投资指标最不乐观
全年经济增速如预期达到了6.6%，但值得注意的是，一方面是基数“变小”，在发布年度经济数据之前，2017年GDP增速被下调了0.1个百分点至6.8%，另一方面是2018年GDP增速逐季度下滑，1-4季度分别为6.8%、6.7%、6.6%和6.5%。就产业结构发展来看，消费、进出口、投资均有所下滑，其中投资指标最不乐观。2018年固定资产投资增速下降至5.9%，较上一年下降了1.3个百分点，其中基础投资增速更是只有3.8%，较去年下降了15.2个百分点，结束了近五年来基础设施投资的高增长。
二、人口增长形势日趋严峻，2018年新生儿少了200万
在2015年十八届五中全会上，中央提出执行“全面二孩”，但仅仅两年之后，积压的多孩生育利好已经基本出清。2018年全国出生人口仅为1523万人，较2017年少了200万，估计总和生育率只有1.4左右，人口负增长已经越来越近。预计在2025年左右，中国每年新出生人口会低至1000万。
并且随着人口城镇化进程的不断推进，传统意义上的购房“刚需”人口规模也在加速减少：2018年城镇常住人口共8.3亿人，增加了1790万人，但是大家最关心的流动人口总量却出现了加速下滑，总量比上年末减少378万人。
2016-2018年流动人口变化（亿人）
数据来源：国家统计局
三、房地产投资增速高于GDP三个百分点，但来年预期不容乐观
2018年房地产投资12万亿元，同比增长9.5%，增速比2017年提高了2.5个百分点。其中住宅投资同比增长13.4%，而商业、办公投资额分别同比下滑9.4%和11.3%。
从规模来看，房地产开发投资占GDP比例稳定在13%左右，房地产行业依旧是经济总量的重要支柱。从增量来看，2018年房地产开发投资增速高于GDP增速2.9个百分点，对经济增速稳定在6.5%以上起到了至关重要的作用。
不过2018年房地产行业企业和购房者融资渠道均明显收紧，不仅国内贷款、利用外资都出现了下滑，个人按揭贷款也较2017年下滑了0.8%。2018年12月发改委虽明确发出信号支持优质房企发债，但能跨过这一融资门槛的企业寥寥。对于行业整体而言，2019年房地产行业“钱紧”态势不会改变，预计开发投资增速也难以保持2018年的高增长，会跌至GDP增速以下。
全国房地产开发投资额月度走势（单位：亿元）
数据来源：国家统计局
四、地价增速大幅下滑，“稳地价”初见成效
2018年房地产开发企业土地购置成交价款同比增长18%，比上年回落31.4个百分点，名义地价均值同比增长3%，较2017年增速下滑了26个百分点。但与往年不同的是，2018年地价增速的变化并非主要是交易结构变化引起，年内各线城市成交结构相对稳定，三四线城市成交面积占比仅上升了2个百分点。
2018年，在市场预期转凉、租赁、动迁安置等保障性用地占比增加的背景下，土地流拍在各线城市全面蔓延，“地价回调”也成为了年内土地市场的普遍现象，从而确保住建部的“稳地价”目标得到良好执行。据CRIC研究中心测算，2018年有六成的地价出现回调，跌幅超过50%的地块数量更是达到了二成。
五、年末商品房销售回稳，2019将迎来近十年压力最大的一年
2018年商品房销售面积17.2亿平方米，同比增长1.3%，销售金额14.997万亿元，较上年增长12.2%，但就是没有达到15万亿元，似乎是发布数据的时候也觉得“太大了”，有点吓人。
就年内成交走势来看，在经历了连续三个月成交面积同比下滑之后，2018年12月商品房销售面积终于迎来了同比上涨，较上年同期增加了0.9%。这一方面固然是因为季节性因素所致，另一方面也与管控放松有关，年末部分城市预售证审批与网签备案均有不同程度的放松，如北上广12月供应量都回升至100万平方米以上的高位，青岛、杭州、武汉等市供应量都出现了阶段性的回调。
对于接下来的市场走势，鉴于整体调控力度会依旧维持，资金面也难以得到真正放松，在2018年销售再创新高的背景下，预计市场会迎来过去十年来压力最大的一年。
2016年12月以来商品房销售面积、金额单月走势（亿元、万平方米）
数据来源：CRIC
综合而言，2018年全年宏观数据虽然达到了主要预期目标，但经济下行趋势并未改观，人口长期增长趋势也不容乐观。不过就房地产行业而言，不论是从12万亿元的投资总量，还是从接近15万亿元的销售规模来看，房地产行业依旧是经济稳定增长的重要抓手，而逐步走稳的地价、房价指标，也在为未来楼市的长期稳定发展不断夯实基础，2019年中国楼市，依旧值得我们期待！
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