长三角县市地价屡创新高，多城加入调控行列
“
本 文 约 2304 字 阅 读 需 要 5 min
01
长三角县市“单价地王”频出
2021年3月，在三四线城市的突出表现带动下，全国土地市场溢价率创新高，当月成交溢价率突破20%，地价突破2000元/平方米。在这其中，长三角、粤港澳等东部沿海区域的热点城市热度明显上升。
CRIC数据显示，在重点监测的70个三四线城市中，3月至今成交的涉宅用地中，平均溢价率超过50%的城市高达18个，其中金华、宿迁等城市的成交溢价率更是高达100%以上。
此外，二线城市中，西安近阶段的土拍表现也十分亮眼，3月至今的成交地块平均溢价率高达54%，在成交的33宗宅地中有17宗溢价率高于30%。
图：2021年3月以来CRIC重点监测三四线城市涉宅用地土拍溢价分布情况
注：数据统计时间范围为2021年3月1日~2021年4月20日，下同；涉宅用地不包含保障性宅地。
事实上，3月以来，22城“集中供地”之外的热点城市的地价天花板在不断提高，尤其是那些之前未对土地价格进行限制的部分城市，3月至今拍出的21个“全市单价地王”中有14宗来自这些县级市，占比高达66.7%。
绍兴诸暨、丽水龙泉更是在短短的一个半月内两次刷新全市（县）土地最高单价，土地市场热度明显处于高位。
表：2021年3月以来非重点城市成交典型“单价地王”项目
02
“限价”政策开始由市区向下辖市县覆盖
部分城市在土拍热度下，整个市场情绪也出现了明显变化，为了稳定市场，多个城市加入了调控的行列。据CRIC统计，截止至4月20日，2021年至今已有13个非重点城市出台了房地产市场相关调控政策，包括土拍热度明显高位的义乌、永康、江山等县级市，均有调控政策跟进。
从目前已经出台的各项调控细则来看，各城市对“控溢价、稳地价、稳房价”更为关注，调控聚焦于分期预售管理、土地供应及加强金融监管、市场秩序监管等方面。
在这其中，共有10个城市的调控政策针对土地市场方面提出了调控，具体来看，主要可以分为两大类：
一类是仅强调增加土地供应、优化供地结构或加强房企购地资金审查等，包括东莞、湖州和嘉兴。这三个城市早已采取“限地价”的竞拍方式，近期土拍市场火热多是由于土地供应不足的原因。
以东莞为例，一直以来东莞土地供应偏少，且供应结构呈现分散化，如3月份出让的5宗宅地分别位于5个不同的板块，并且这些板块近年来出让地块数量较少、新房供应明显偏低；也正是因为如此，房企竞争激烈，5宗地最终均以上限价成交，可售地价也均创下板块新高。对这类城市而言，只有加大土地供应力度才能平稳市场热度。
另一类是修改土地竞拍规则、对地价或房价进一步进行限制的城市，涉及西安、金华市区、永康、义乌、丽水、徐州和江山。这些城市大部分是近期土拍溢价持续高位的城市，近期成交了多宗高溢价地块，板块、区域地王频出。
除了义乌、西安和徐州市区全面实施“限地价”外，其余城市均是视情况才会采取“限房价、竞地价”等竞拍方式，如金华市区将在4月21日出让的7宗宅地中仅有2宗“限房价”。
就义乌、西安和徐州来看，西安调控力度最大，要求市区所有宅地包括共有产权住房用地采取“限房价、竞品质、竞地价”的竞拍方式，义乌和徐州力度较松。
表：2021年以来非重点城市出台政策涉及土地侧调控内容一览
03
重点城市“集中供地”名单可能继续扩容
在重点城市集中供地新政的影响下，近来有优质土地出让的西安、温州、绍兴等热点城市成为房企近期拿地重心，土拍市场热度也因此大幅升温，特别是政策调控十分宽松的县级市，地价天花板更是多次被刷新。“地王”效应下，各城市市场预期也明显上涨，不利于房地产市场稳定发展。因此，3月份以来，多个非重点城市加入调控行列，加码了房地产市场调控。
值得关注的是，未在重点城市名单中的西安、徐州、义乌、湖州等城市均提到将在土地供应出让方面实行集中供地；以此来看，不排除后期会有更多热点城市采取集中供地的形式拍地，重点城市“集中供地”名单仍有可能继续扩容。
表：“集中供地22城”名单外热点城市跟进土地侧调控预判
注：均为3月份以来平均溢价率高于30% 的城市
资料来源：根据政府网站公开资料整理
总体来看，对比土拍溢价处于高位的城市数量与近期调控的数量，可以发现调控政策出台的城市数量相对偏少，特别是温州、南通等土地市场全面火热的城市暂未有具体政策加码。
从中央近期表态、住建部多次约谈热点城市来看，这些市场表现较热的城市均存在调控预期，特别是近期高溢价地块频出、整体溢价率处于高位的南通、绍兴、东莞、温州等城市，后续加码调控的可能性更高，政策力度也会有明显收紧趋势。
东莞就已经在4月11日发布消息称后续将会落实“一城一策”调控要求，补齐调控短板。
事实上，在一二线热点城市调控过后，未来三四线热点城市调控政策也是箭在弦上，毕竟房住不炒是基础，稳地价、稳房价、稳预期是目标。