民法典新规：业主大会2/3×1/2，降低为1/3赞成获得通过
一直以来居民反映业主大会开会难、决议难。体现在什么地方？第一，“想开开不了”，到处去找人，但根本找不到足够的人来开会，满足不了开会的前提条件；第二，“开了过不了”，辛辛苦苦把会议张罗起来了，业主不来投票，导致决议没办法通过；最后，“过了被撤销”，在表决的时候，不小心违反了法定程序或者侵犯了其他业主的合法权益，导致最后决议又被人民法院判决所撤销。
我们来看看民法典对此有何新规定。
按照原来物权法的规定，小区里一般事项最低通过比例是要达到人数和面积双过半的要求，也就是人数和面积都要超过1/2的业主投赞成票决议才能通过。但是，根据民法典第278条的规定，占人数和面积各2/3以上的业主来开会，并由开会人员中的1/2投出赞成票，决议就能够获得通过。这样算下来，一般事项最低通过比例，原来物权法的规定是1/2，而民法典的规定是2/3×1/2，降低为1/3。
再看特别事项最低通过比例。物权法的规定，是人数和面积都要超过2/3的业主投赞成票决议才能被通过，而民法典第278条的规定，还是占2/3以上人数和面积的业主参与表决，其中3/4投出赞成票决议则通过，2/3×3/4=1/2。也就是说，特别事项最低通过比例从2/3调整到了1/2。表决门槛的降低是此次规定中的一个亮点！那么为什么没有感觉到降低，反而是变的更难呢？关键就在于民法典第二百七十八条：业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。
俗称“双2/3”。
业主共同决定的事项有哪些呢？
其中包括召开业主大会、选举业委会和启用维修基金两条。
业主要向往美好生活，小区要奔向家园，这是最为关键的两条。
“双2/3”的设立是一道门槛
先说第一：
业委会是由业主大会选举产生的，法律法规赋予了她20多条责任和义务，但没一条权力。尽管如此，作为业主大会的执行机构，作为全体业主的“传声筒“，业委会的作用非同小可、无法替代。
可以说，有了业委会的小区，可能幸福；没有业委会的小区，不可能幸福。
缘何呢？
试想：任何一个小区，依法都有属于全体业主的公共配套和所属，它们可以产生公共收益。一般而言，20万㎡的小区，年公共收益约近二百万元。以此类推，小区越大，公共收益越多。
如果一个小区从未召开过业主大会，从来没有业委会。不管多少年，可以肯定：这些公共所属带来的公共收益，与它的主人——全体业主没半毛钱关系。
就算是有善心大发的商家，将公共收益给留着，可没处交啊！谁接收呢？
不仅如此，没有业委会，物业换不换？换哪家？物业费多少？都不由业主说话。小区其他事务，更没有业主的份。
在一个主人没有权益保障、没有公平、甚至没有尊严的小区里，业主自然不可能幸福。
之所以说“有了业委会的小区，可能幸福”，是有可能业主们一不小心选了个”业伪会“、“孽委会”……
在《民法典》以前的《物权法》时代，对于召开业主大会，选举业委会的设计是“双1/2”，即“双过半”。
即便是“双1/2”的条件下，至少有1/2的原因是因为业主的参与度不足1/2，从而导致小区没有业委会。
决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。 “参与表决”是什么意思？以前物权法是“参加表决”大家感觉可以理解，怎么“参与“替代了”参加“就变的复杂了呢？
我们来看《中华人民共和国民法典释义》解释了为什么把'参加'改成'参与'！
是这样解释的：民法典各分编草案征求意见过程中，有的意见提出，“参加表决'比较正式，实践中，业主可以通过多种形式参与表决，如问卷等，不一定通过出席会议参加表决的形式，建议将“参加表决'修改为“参与表决'。2019年4月审议的民物权编草案二审稿第73条第2款规定，业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比2/3以上的业主且人数占比2/3以上的业主参与表决。决定前款第6项至第8项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积3/4以上的业主且参与表决人数3/4以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
大家看到没有，把“参加“变成”参与“，恰恰是因为”参加“本身过于严肃，更容易产生歧义，这样才改成“参与“！
早在2009年建设部发布的《业主大会和业主委员会指导规则》为了降低表决难度就做了这样的指引：
第二十六条 未参与表决的业主，其投票权数是否可以计入已表决的多数票，由管理规约或者业主大会议事规则规定。
到目前为止，也没有听说这个规定失效了还是废除了！
这么明显的问题，或者本来就不该存在这样的问题，但为什么很多人还是这样趋之若鹜的解释，或者这样理解呢？甚至很多部门采用口头形式（请注意是口头，绝对没有书面形式）要求必须2/3回票呢？个人猜测有两个原因：
一、 理论水平不够，学习不到位：
1、学习不到位：“打造共建共治共享的社会治理格局。加强社会治理制度建设，完善党委领导、政府负责、社会协同、公众参与、法治保障的社会治理体制，提高社会治理社会化、法治化、智能化、专业化水平。有事好商量，众人的事情由众人商量，是人民民主的真谛。
“坚持和完善共建共治共享的社会治理制度：共建共治共享从主体、路径、目标三个维度体现
“共建”：治理依靠谁，即社会治理不只是党委和政府的责任，而且是社会各方的责任。拓展公众参与社会治理的制度化渠道，建立政社互动、政企互动、政民互动的联动机制，充分调动各方力量参与社会治理的积极性、主动性、创造性，激励社会组织、企业、公众多样化、多渠道、多层次参与社会治理，形成人人有责、人人尽责、人人享有的社会治理共同体。
“共治”：怎么开展，即通过党委领导、政府负责、民主协商、社会协同、公众参与、法治保障、科技支撑实现社会治理的社会化、法治化、智能化、专业化。探索创新基层群众自治实现途径，搭建便捷议事平台，提高基层群众自治活力和能力。增强政府运用法治思维和法治方式化解社会矛盾、解决社会问题的能力，引导群众依法维权、依法办事，同时充分发挥德治的社会教化作用，积极培育和践行社会主义核心价值观，营造积极健康向上的社会心态。
“共享”：为了谁的，即通过社会治理确保人民安居乐业、社会安定有序，实现社会治理成果共同享有，不断提升人民群众的获得感、幸福感、安全感。实现“共享”，必须坚持以人民为中心的发展思想。在社会治理中，必须始终坚持以人民为中心，探索将党的群众路线优势转化为社会治理动能，创新组织群众、发动群众的机制，健全为民谋利、为民办事、为民解忧的机制，抓住人民群众最关心最直接最现实的利益问题，完善公共服务体系，补短板、强弱项、提质量，促进基本公共服务均等化，让发展成果更多更公平惠及全体人民。
遵循的是共建共治共享的社会治理理念，也就是说小区事务还是应当以自治为主导，当小区业主共同选择了“通过议事规则的约定来组织业主大会”时，应尊重业主的选择。
2、缺乏基本的担当-“你要想让一件事办不成，你就多请示。”
一个小区里面每天都发生很多事情，想想停车改革推进不下去、想想日常维修推进不下去、甚至换届也推进不下去。到年底了，业主问，你们干了啥，你想过怎么回答么？在社区治理这里想'不粘锅'，这样操作只会让社区变成'高压锅'。
二、利益诉求
我们在观察很多部门，在对业委会提出2/3回票要求的时候，他们也知道这是不可能实现的事情，一般在提出要求的时候，还会顺带说可以请第三方帮忙，或者利用什么工具，但我们再仔细去问，就发现这样的服务都是收费，我们有理由怀疑这里面惨杂了一些利益的诉求，怀揣着某种'业主大会会议组织产业化'的诉求。我个人并不反对这样诉求，恰恰我非常支持这样的诉求，只是我们要正视一个事实，上海的业委会是被阉割的业委会，没有自己的独立账户，没有独立的运营地位，他没有钱啊，怎么去委托，怎么去提出要求。
如果要提出这样要求，我觉得也可以，让上海的业委会可以独立开票、独立开户，他有钱了，什么第三方都请得起，想请谁请谁，这样别说2/3，你就要求百分之百也没问题。但现在大家都知道这是不可能的！与此同时，很多小区已经在长期实践中摸索出一套，验双证回票严谨的打法，又经济又严谨，大家选择无视。在当前上海的环境中，一味要求上海业委会出钱请第三方协助，想让它产业化，我想这就不是“坏”可以解答的了，这是“蠢”！
好消息：一个可喜的变化！
自元旦民法典实施以来，我们可喜的发现，在一月份全上海绝大部分的房办都是认为2/3参与是指回票要达到2/3,这是民法典的要求，我们在近期和部分人员私下沟通，发现很多人的观点已经发生了变化，至少一半以上的他们已经发现这是一条不可能实现的路径，而且会产生一系列非常恶劣的结果，导致社区治理进入僵局和死循环。
业委会怎么办？
1、更多给业主科普规则，类似徐汇法院、上海高院的视频解读都可以第一时间发给业主，尽量在小区舆论里面去铺垫与引导；
民法典除了278条还有别的条款：
第一百三十四条 民事法律行为可以基于双方或者多方的意思表示一致成立，也可以基于单方的意思表示成立。
法人、非法人组织依照法律或者章程规定的议事方式和表决程序作出决议的，该决议行为成立。
第一百三十五条 民事法律行为可以采用书面形式、口头形式或者其他形式；法律、行政法规规定或者当事人约定采用特定形式的，应当采用特定形式。
第一百三十九条 以公告方式作出的意思表示,公告发布时生效。
第一百四十条 行为人可以明示或者默示作出意思表示。
沉默只有在有法律规定、当事人约定或者符合当事人之间的交易习惯时,才可以视为意思表示。
2、我们还是要竭尽全力提高业主的参与度，能不能达到什么比例不重要，更多的参与本身也是为了减少可能的争议；
3、该怎么推进还怎么推进，一年之计在于春，一届常规的业委会任期一般是三年，备案证耽搁2个月、换届耽搁5个月，剩下的时间也只有29个月。如果被这种事情搞得举棋不定，长时间没有推进工作，我想小区罢免的浪潮又要开始了！ 如果你们议事规则里面已经约定了“规定时间未反馈表决票的设置”，你不遵守也是对业主大会决议的侵犯，请切记议事规则是经过业主大会决议的，业委会是业主大会的执行机构，自己的决议你不遵守，想什么呢？
如果业主不认同相关业主大会的表决结果或者对程序本身不认可，鼓励他们向人民法院提起撤销。这里有救济渠道，把最终裁决权交给法院，而不是自以为是！
4、放平心态，无论怎么你都会被人骂，既然选择参与业委会，那就担起一定的责任！